席卷佛山的首付贷：做之前，先照照镜子，下面是楼司令地产观给大家的分享，一起来看看。
160万贷款20年
感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
各位有所不知，曾经楼盘搞首付贷可得偷偷摸摸，避免被监管部门严查。
甚至有媒体同行还借曝光楼盘做首付贷来搞开发商负面新闻，以此敲诈开发商的广告费。
可如今，首付贷已经光明正大，犹如黄河泛滥一发不可收，很多楼盘已经毫不忌讳地以首付贷作营销卖点。
什么一成首付上车、2万首付买房、收楼入住再交首付、3年后再供楼.....甚至还有更雷人的标语：首付分期30年。
无所不用其极，只要现在你想买房，不管你兜里有几个子儿，只要你的征信过关，一堆楼盘愿意提供五花八门的首付贷。
有的刚需小白第一次买房，兜里钱不够，却经不住他人洗脑，咬牙借首付贷上车，为日后埋下了祸根。
今天，我并不是劝你远离首付贷，不是为了告诉你首付贷猛于虎。而是希望你在选择它之前能看清本质，再从容选择。
先说今年，市面上流行的各种操作。
01
收楼再给齐首付网签
真首付分期 代价是收折扣
这年头，个个民企都缺钱，想尽一切办法让购房者早点网签、备案，好拿到银行7成、8成贷款，甚至不惜多让利折扣，威逼利诱购房者早网签。
但是，在国央企开发商这头，剧情就不一样了。个个财大气粗不差钱，一副要卷死民营房企的架势。
购房者差钱不能给齐首付？没关系，只要愿意买，收楼再给齐首付网签。
比如有央企在平洲、三山的项目就推出了收楼后再给齐首付网签的操作，年内先给齐2成，明年中收楼前再补齐余下一成首付再网签。
有老铁可能会觉得这个操作很贴心，实际上开发商允许延迟给首付网签，是有付出成本的，而开发商会回收折扣来对冲。
所以你本该便宜点买到房子的，但因为这个操作，你付出的成本更多了。
站在开发商的角度，这个做法非常合理呀。
02
开发商送一成首付
首付给你整分期30年
这个玩法老铁不陌生，此前我们专门写文章拆解过，详情点击：使劲薅！这套凑首付的绝招，恐怕会在佛山蔓延...
这就像新房版的“高评高贷”，通过做高成交价，套更多银行贷款，覆盖部分首付，号称“首付分期30年”。
比较知名的是禅城某盘和顺德某盘，开发商通过做高房源成交价，购房者首付不够，则开发商会垫付1成首付，凑齐两成首付就能网签，到时银行放的8成首付，会回流到开发商账户。
举个例子，一套房子原本总价180万，首付需要36万，购房者只有20万。那么开发商会把这套房子做到200万的成交价，开发商再垫资20万给购房者，凑齐40万首付就能网签了。
到时候开发商实收购房者160万贷款+20万首付，合计180万，没毛病。
目前房贷利率低至4.1%，比市面所有的首付贷利率都要低，所以不少购房者欣然接受，哪怕首付够，也想薅羊毛。
而购房者需要多付出的成本，主要是增加的月供，以及按照更高总价多缴纳的契税和物业维修基金合计几千块。
这个操作已经有越来越多开发商有样学样了，甚至玩得更狠，开发商直接送15%的首付。
不过那些拿地价比较低的开发商通常不会玩这招，为什么？
因为房子名义上卖贵了，但本质上并没有，可是却要按照卖贵的价格去缴纳各种企业税费。要知道，房地产各环节的税负是比较高的。
而只能那些高地价拿地，亏得没裤衩的开发商，会搞这个玩法，因为即使名义上卖贵了，最后算总账，也是亏本的，税率很低（这个逻辑以后我们再写文章科普）
03
收楼后1年交齐首付
各种小额首付贷叠加
写到这里的首付贷、首付分期，可就彻底不一样了。
这里的收楼后1年才交齐首付，是偷换概念，实际上你的首付一早就给了。
就是在你缺首付时，用各种小额贷款借钱给你，让你把首付凑上，先网签。
比如有央企在城北、狮山的项目就这么玩，以被限购误伤的城北为例，首付3成，一套130多万的房子，首付需要40万。
只需要你手头有2万就行，开发商先用自家小贷免息1年借18万给你，1年后归还。
然后再拉来一个3年期的先息后本金融贷给你凑20万，头3年你只需每个月还利息，3年到期再还本金。
凑够40万首付，就给你做网签、按揭。
所谓收楼后1年交齐首付，不过是先各种借钱给你，让你顶个3年。之后，依然要扒你毛。借的那些首付，通通要还。
既然你有这么强的还贷能力，又何必现在急着上车？你要上车，为啥不想办法跟亲戚朋友周转？为啥还要买这种盘呢？
04
入住交首付，3年后再供楼
小额首付贷+银行另类按揭操作
这个玩法极具迷惑性，已经引发多个楼盘效仿。
还是先用小额贷帮你把首付缺口填上，再网签、按揭。但办理小额贷产生的手续费和利息，则用赠送几年的物业费来冲抵，让你看似首付贷免息。
比如佛山新城西部某盘就玩这么骚，该盘自打6月底首开至今，价格一降再降。
比如一套约88㎡的三房两卫，价格150万，首付2成30万。如果购房者首付缺口10万，则由开发商牵头合作机构提供首付贷--两年期的先息后本。
按每10万元支付359元的月利息，两年到期一次性还本金。
具体成本如下：
两年合计产生1.36万的利息等成本，开发商会赠送5年物业费约1.4万，两者看似互相抵消。
但2年后，借的钱必须得如数奉还，到时压力不小。
而3年后再供楼的说法，同样是偷换概念。
巧用邮政储蓄银行推出的另类等额本息算法，前3年只还利息不还本金，后续才开始按照等额本息算法月供。
这个还贷法只是减轻了前3年的月供压力，第四年的月供接近翻倍，这压力不是一般的大。
想得没那么长远的小白，后续因为收入没太大起色，很容易喘不过气。
05
写在最后：理性对待！
以上这些首付分期、首付贷、送首付等等操作，基本换汤不换药。
只要你想买房，只要你能贷款，其它都不是事儿。
作为购房者的你，看似占到了便宜，得到了馈赠，其实早已被暗中标好了价格。
有老铁会说：如果开发商把房价再降点，我不需要任何首付贷，直接配合7天给首付网签、签按揭。
话是这么说，但降到多低，才算叫降到了底呢？每个人心中的标尺不一样。
在商言商，当开发商不太想继续降价促销时，只能想到花边操作，锦上添花也好，死马当活马医也罢，总能勾到几个能力不足又想上车的买家。
在此，我奉劝各位苦逼的购房者，如果你连一个楼盘两成首付都凑不到，那我真心劝你别买房了。
好好努力搞钱吧！
佛山买房，问问楼司令吧！
司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。
贷款39万20年月供多少
中新网3月22日电(中新财经记者左宇坤)“3.7%的阶段性利率扛不了多久，有买房需求的朋友真的不能再等了。”最近，广西南宁房产中介小双常常和客户这么说。
近来，房贷利率水平持续处在低位，银行放款也持续加速，这都对买房人十分友好。但不少城市也传来了“房贷利率即将回涨”的声音。未来走势或如何？买房是否要加快出手了？
利率走低，放款加速
楼市的回暖已然十分明显。根据小双得到的消息，南宁2月的商品房销售量在3400套左右，3月截至中旬已经卖了2400多套了。
今年1月，南宁市住建局宣布阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限为3.7%。小双介绍，近两年南宁首套房贷利率普遍在6%左右，这样的利率水平无疑是重大利好，不仅销售明显见涨，甚至不少楼盘跌了一段时间的房价都在最近回升了。
更多像南宁一样的城市也迎来好消息。3月以来，全国首套房贷利率依然处于微降的通道之中，贝壳研究院监测显示，2023年3月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.02%，较上月微降2BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。
截至3月16日，监测样本中，二线城市中45%的城市首套房贷利率低于4.1%，三四线城市中39%的城市首套房贷利率低于4.1%。
房贷放款的速度也持续加快。身在山东的小魏在3月8日申请了一笔120余万元的住房贷款，在10日就已完成审批，15日便成功放款。“速度快了，审批流程也简化了不少。比如一次性付清五成及以上首付、优质客户等可以免流水，父母担保子女可以免流水等等。”
“贷款经理说，最近放款的速度快到有的当日就能放款，大部分银行都可以做到1周之内放款，比较慢的也可以1个月左右搞定。”小魏说。
贝壳研究院数据同样显示，一季度商业银行信贷充裕，银行放款明显加速。3月贝壳百城银行平均放款周期为21天，较上月缩短7天，这也是2019年以来最快的放款速度。
利好还会持续多久？
3月17日，中国人民银行决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。本次超预期降准无疑对房地产市场起到宽信贷、稳信心的利好，房贷额度有望相应扩大，贷款买房依然会持续受到鼓励。
不过，央行3月20日公布的新一期贷款市场报价利率(LPR)与上月保持不变，“降准不降息”也让不少人开始忧心下一步房贷利率的走向。中新财经了解到，包括天津、贵州等多地的房产中介群里，都在最近传出过“房贷利率要上浮”的消息。
“目前南宁的房价2月已经出现环比上涨，不少人都认为3.7%的这样一个破例性低利率随时都有被收回的可能，反正起码是不会再降得更低了。”小双说，自己和同行自然也都会鼓励客户趁着低利率时期买房。
根据首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。但同时，如果房价满足上涨条件，还要再调回去。
该政策被认为是LPR的精细化及因城施策的深入，也使得以LPR下调推动房贷利率下调的必要性下降。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，LPR进一步差异化，因城施策，有助于更加精准地扶持楼市明显下行的城市，通过降低按揭月供，稳定房价下跌城市的需求基本面和市场预期，起到托底市场的效果。
贝壳研究院同样认为，从整体看，当前房贷利率水平持续处在历史低位，70大中城市房价指数已筑底，后期随着市场修复，房价逐步走稳，预计首套房贷利率将保持平稳或小幅上调。(完)
来源： 中国新闻网
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