抵押房产被出售，大连银行追债受阻，下面是中国经营报给大家的分享，一起来看看。
大连正规抵押贷款公司
本报记者 慈玉鹏 张荣旺 北京报道
《中国经营报》记者近日获悉，大连银行天津分行因抵押房产涉及出售，陷入与购房者王某纠纷之中，该案二审目前落幕。
法院二审认定，大连银行天津分行放款天津广聚源纸业集团有限公司（以下简称“广聚源公司”）1.5亿元，抵押房产为君汇名邸2号楼的数百套房产，相关借款逾期后，法院同意大连银行请求执行抵押房产。
但上述抵押房产部分已被出售。2019年6月，购房者王某、天津市津南区咸水沽镇新兴村村民委员会（以下简称“新兴村村委会”）知悉相关执行判决并提起诉讼，最终法院同意撤回相关的执行判决。
大连银行不服提起上诉但被驳回。二审法院指出，大连银行天津分行未对抵押物进行充分现场调查，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，不能证明其不知晓抵押物已经出售。
1.5亿元借款逾期
天津市第二中级人民法院（2018）津02民初303号民事判决（以下简称“303号判决”）认定，2015年12月30日，大连银行天津分行与广聚源公司签订《综合授信合同》，约定提供综合授信额度2亿元，综合授信期限从2015年12月30日至2016年12月29日止。
同日，大连银行天津分行与抵押人君合公司签订《最高额抵押合同》，抵押物为坐落于天津市津南区××镇××路南侧君汇名邸2号楼（原耀华名邸4号楼），抵押明细显示为431套房屋。大连银行天津分行就该抵押事项办理了不动产登记。
从风控措施来看，2015年12月30日，大连银行天津分行作为债权人分别与保证人君合公司、李某臣等方签订《最高额保证合同》，约定各保证人自愿在2亿元最高余额内向大连银行天津分行提供连带保证担保。
值得注意的是，同年12月31日，大连银行天津分行与广聚源公司签订《流动资金借款合同》，约定借款1.55亿元，借款用途为用于归还天津市广川纸业有限公司（以下简称“广川公司”）、天津市怀瑜商贸有限公司、天津市志多商贸有限公司在大连银行天津分行处的贷款。
记者就具体案情与广聚源公司确认，该公司相关部门人士表示将汇报领导，暂时不接收采访函，但截至发稿记者并未收到回电。
上述1.5亿元借款发放后，部分最终逾期，大连银行提取诉讼，法院认定大连银行天津分行要求广聚源公司偿还剩余借款本金154425778.17元，并支付相应罚息的诉讼请求，应予支持。君合公司、广川公司等方应按对上述债务在保证范围内承担连带保证责任。
另外，法院认定，君合公司自愿以其有权处分的财产作为抵押物，为上述借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记，大连银行天津分行有权就（2016）津南区不动产证明第3000218号不动产登记项下的现有抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款在抵押合同约定的抵押担保范围内优先受偿。
银行被指未实地查看
但上述判决影响了另一方利益。天津市高级人民法院认定，涉案房产部分实际已被买卖。2014年1月10日，王某与君合公司签订《耀华心·壹街认购协议》，以团购方式购买案涉君汇名邸房屋。2014年5月26日，新兴村村委会与君合公司签订《购房协议书》，约定新兴村村委会购买包括案涉房屋在内的君汇名邸2号楼中的274套用于村民还迁安置。
新兴村村委会以支付部分款项及抵顶部分底商的方式陆续给付了购房款。君合公司于2015年初交付房屋，王某等人陆续收房入住。2019年6月，王某、新兴村村委会知悉一审法院303号判决的存在，并提起诉讼。
对于该纠纷，法院一审认为，王某、新兴村村委会与君合公司签订了房屋认购协议并交付了合同约定的款项，君合公司亦将房屋实际交付新兴村村委会，新兴村村委会将房屋分配并交付王某居住至今。因此，对房屋的处理与王某有法律上的利害关系，王某具有提起第三人撤销之诉的主体资格。
另外，法院一审认定，303号判决案涉贷款的《最高额抵押合同》签订于2015年12月，抵押登记日期为2016年1月。王某此前已支付房款，也实际占有使用案涉房屋近一年，对购买行为之后发生的抵押，王某作为消费者不知情也不存在任何过错。
从法律层面看，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
因此，法院认定，王某要求撤销一审法院303号判决第二项涉及到其购买房屋部分的请求应予支持。
但大连银行抵押房产执行遇阻，不服提起上诉。二审法院认定，2016年4月，大连银行天津分行以抵押人君合公司未经其同意对外销售抵押房屋，构成违约为由向一审法院提起另案诉讼，请求判令广聚源公司提前偿还欠款、各担保人承担担保责任，以及对君合公司提供的抵押物拍卖、变卖、折价款优先受偿。
该案件开庭笔录记载，大连银行天津分行认可在签订303号案件所涉合同之前，通过相关部门的登记备案系统对抵押物的抵押、查封情况进行了查询，但未对抵押房屋进行实地察看。其提交的相关照片证据显示，2016年春节期间部分抵押房屋已经实际入住。
值得注意的是，法院二审认定，广聚源公司及君合公司在该案件中当庭陈述，在签订案涉借款抵押合同之前，已经就房屋出售用于村民拆迁安置的事实告知了大连银行天津分行的三个行长，大连银行天津分行认可广聚源公司法定代表人李某臣与其行长在其发现房屋被出售之后曾经联系过，但大连银行天津分行未提供相关证据。
法院二审认定，王某与君合公司签订购房协议时，案涉房屋属于大连银行天津分行与君合公司2013年12月签订的《最高额抵押合同》项下的抵押物，在大连银行天津分行2015年12月签订本案借款合同前，2013年12月签订的最高额抵押合同担保的主债权已经于2014年11月清偿完毕，抵押权已消灭。大连银行天津分行作为专业金融机构，未对抵押物进行充分的现场调查，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，不能证明其不知晓抵押物已经出售。
记者就相关情况与大连银行确认，但相关电话一直无法接听，记者发送采访函至大连银行相关人员，但截至发稿并未收到回复。
最终，法院二审驳回大连银行方面上诉，维持原判。
北京市中闻律师事务所张学增律师告诉记者：“银行是专业的金融机构，法院对其要求较高，对于抵押物，法院要求银行机构要进行现场调查，尽到审慎、合理的注意义务，为规避风险，银行应按照规定进行操作，防范事后产生风险。”
某国有银行人士告诉记者：“开发商存在出售抵押房产的情况，有两种情况，一种是事前出售，另一种事后出售，该类出售一般不备案，易引发纠纷。从银行角度看，该类情况较难防范，主要还要从贷前和贷后审查来降低风险。”
负债高,综合评分不足去哪里贷款
“有一个月逾期也可以办理贷款，我可以专门针对您的个人实际情况做贷款方案。实在不行，您也可以找一名‘担保人’，不过有资产抵押会更容易申请到。”一位自称来自银行信贷部门的工作人员对记者表示。
记者调研发现，AB贷等灰产生意又起。这类营销电话的那头，绝大部分不是银行工作人员，而是贷款中介。他们其实是一种金融居间，做着帮助金融机构“拉客”的生意，为用户提供不同贷款方案赚取相应收益，但在具体操作上“暗藏玄机”。
如何保护金融消费者权益？如何促进贷款中介行业健康发展？在监管重拳整治不法贷款中介之外，业内专家提示，金融消费者须选择正规贷款渠道，勿轻信营销话术。
模糊话术引人入套
AB贷，通常是指因A资质不够，无法通过银行贷款审批，便在不法贷款中介游说下，寻求资质较好的B为A担保，用B身份信息申请贷款。
在话术方面，不法贷款中介通常打着银行旗号，隐瞒贷款关键信息，办理AB贷，其中或存在欺诈风险。通常情况下，信用良好、具有稳定收入来源等资质的人往往会成为B角色。
刘琳，一位在上海工作的白领，因为人情世故成为了B。刘琳对记者表示，最开始她的一个好朋友说，需要借用她的征信去代收一笔钱。后来打印了征信报告才知道是贷款，于是她朋友又带她去了一个贷款公司。其间，贷款中介一直强调，不需要签材料，看征信就可以代收。
“后来的话术是，我的征信不过关，只能加上我朋友的征信一起申请贷款。签了一份材料之后，中介又说相较之下，我朋友的征信更差，只能用我的身份信息独立贷款。放款后到我卡上，我再转给朋友。”刘琳说，“我的征信明明很好的，无逾期，且稳定交五险一金。”
刘琳补充说，这个贷款中介拿着她的手机申请了好多银行的贷款，总共贷了100万，他们解释了很多，但是重点的费用、风险等信息都没有解释，比如20%的服务费。
记者发现，刘琳签署的材料显示的助贷中心是上海欣机会互联网金融信息服务有限公司。国家企业信用信息公示系统显示，该公司于2015年8月成立，经营范围包括接受金融机构委托从事金融信息技术外包、金融业务流程外包等。
多位受访者向记者表示，整个贷款过程，不法贷款中介一直强调，“没有风险，就是帮帮忙”。
“我当时都懵了，满脑子想着只是帮忙做个征信而已，根本没注意他引我入套。”一位受访者表示。
随后，记者假扮A角色，向北京、武汉等多家贷款中介了解贷款事项。尽管已经向中介表明自己有银行当前逾期等，征信较差，但部分中介仍告诉记者，这并不影响。
武汉某贷款中介说：“可以做非标单业务，有相关资产抵押会更好。这种业务一般是按人头批量申请，通过线下人工审核资质，贷款通过率会较高，但不可逾期。”
也有中介宣称：“也可以找一位好朋友帮忙提高征信，贷款还是你来做，跟你朋友没有任何关系。”
事实真是如此吗？
可能隐藏诸多风险
多位专家和业内人士表示，AB贷背后暗藏诸多风险。
首先，AB贷或涉及违法违规。招联金融首席研究员董希淼表示，贷款都是有专门用途的，偏离目的，AB贷有挪用贷款的可能。
“其中或涉及部分机构无贷款业务资质，违规发放贷款，这本就是黑灰色地带。”上海金融与发展实验室主任曾刚说。
此外，辽宁瀛沈律师事务所合伙人律师季昂表示，A利用B的同情、信任等心理，由B签订贷款合同后，B将贷款资金交付给A，其中部分情形很有可能涉及诈骗罪。
也有部分正规贷款中介向记者坦言：“我也碰到很多客户做了AB贷，但其实这种贷款很不靠谱，万一朋友不给还款了，负债都是自己的，建议慎重选择。”
其次，若A违约，则B要承担过度负债风险。多位受访者向记者表示，一般来说，A前几个月还款都正常，但大部分到后面就不还款了，最后自己欠下一大堆负债。
例如，一位受访者表示，也是朋友叫去帮忙做抵押，通过与一家租赁公司合作办理了车辆融资业务，该公司又将申请推荐给了一家贷款中介机构，最后贷款共发放6万元，砍头息到手约5.3万元，还有其他费用，最后还款在8万元左右。“但是那位朋友还了1年就不再还了，最后自己欠下一堆债，还有人上门暴力催收。”受访者说。
季昂表示，发生AB贷诉讼案件时，通常B会被列为被告。B作为贷款的“帮忙人”，自己没有从借款中获利，反而背负了一大笔债务，又极难向A进行追偿，最后还不得不还款。
记者调研时，某国有行工作人员表示，当客户申请贷款时，如果客户符合银行的放款条件，银行就会审核通过发放贷款，但是在这个过程中，银行不知道客户是否存在被骗而进行贷款。银行近期也在持续扩大宣传，提醒客户不要上当受骗。
监管重拳整治
产业经济资深研究人士王剑辉分析，贷款中介的存在，主要是因为银行与客户之间的信息不对称，尤其是很多潜在贷款需求无法得到及时满足，这给贷款中介提供了存在土壤。“贷款撮合收取一定费用也具有合理性，最大问题在于不法贷款中介存在不规范，甚至违法行为。”他说。
其实对于不法贷款中介，监管已有相关举措。2023年3月，原银保监会发布《关于开展不法贷款中介专项治理活动的通知》，提出部署开展为期6个月(2023年3月15日-9月15日)的不法贷款中介专项治理行动。近期，多地银行业金融机构传出自检消息，也有多地对线下不法贷款中介进行了整顿打击。
例如，重庆市金融监管局联合多个部门开展了不法贷款中介专项治理现场检查行动，梳理出多家公司作为重点检查对象，并发现被检查的企业存在冒充银行机构进行虚假宣传，涉嫌非法收集、使用个人信息等违法违规行为，且提示市民接到骚扰电话请及时举报。
如今，专项整治即将结束，不法贷款中介生存空间也被压缩。
董希淼说，对于非法贷款中介，应持续加大整治，同时也需要尽力培养一批阳光下的合法贷款中介。
而对于消费者来说，应选择正规贷款渠道。季昂表示，在日常生活中，只要是需要提供自身身份证信息或者需要本人签字的材料，金融消费者都要慎之又慎，杜绝侥幸获利的心理，提高法律风险的防范意识，清清楚楚地签字，明明白白地贷款。
来源： 中国证券报
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