存量按揭利率调整对经济的影响如何？对银行的影响如何？，下面是金融界给大家的分享，一起来看看。
2012年至今贷款利率
文丨中信证券肖斐斐 彭博
央行对存量按揭利率调整持“支持和鼓励”态度，后续银行间示范效应存在；由于乐观情形和悲观情形将对于银行息差和盈利产生较大差异，因此给予商业银行更多自主权，有助银行依据实际情况来动态调整策略。6月以来的板块调整，充分反映投资者对于银行经营走弱的预期，当前板块估值底部特征明确。
▍事项：
7月14日，国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会。其中，针对部分存量按揭利率仍处相对较高水平，中国人民银行货币政策司司长邹澜先生提及“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。
▍存量按揭利率调整的历史？
历史回顾。2008年10月，央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍（之前为0.85倍），其中对于存量房贷，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。
银行执行层面存在差异。根据新华社和中国新闻网报道，2008年10月的利率下限调整后，在存量按揭利率调整执行上，各家执行条件存在一定差异，主要包括如下：① 是否存量贷款执行0.85倍利率；② 有无逾期还款记录；③有无两笔以上未结清房贷；④ 贷款余额是否大于30万元等；还有部分银行要求客户转入存款、购买理财或办理信用卡等。
▍不同定价模式的存量按揭利率调整是否差异？
自2020年3月，央行推进存量浮动利率贷款定价基准转换以来，存量按揭利率的定价方式主要分为 ①以LPR为定价基准加点（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；②固定利率。我们认为，同一银行的同等条件客户，两种方式调整幅度大致相同，即方式①的加点部分和方式②的整体。
▍当前存量按揭的定价水平如何？
目前央行会定期披露每季度末个人住房贷款余额和季末当月的新发放个人住房贷款利率，2023年上半年新发放按揭贷款加权平均利率为4.18%，达到历史最低值。由于存量按揭利率调整影响较大的是2012年以来新发的按揭贷款，统计来看，2012/ 2015年以来个人住房贷款净增量贡献了当前房贷余额的近82%和70%（考虑还款因素，实际新发贷款规模占比超过上述数据）；基于此，叠加期间的利率降幅，我们估算（与实际数据肯定存在偏差）存量按揭贷款平均利率区间大致为4.7%-5.0%。另外，2015年以来同期按揭的初始定价水平主要落在4.5%-5.75%利率区间，经历多次LPR调整后，定价水平主要落在4.05%-5.3%利率（区间平均数4.8%-4.9%），侧面佐证上述区间的合理性。
▍存量按揭利率调整对银行的影响如何？
对行业息差和利润影响测算。截至2022年末，金融机构个人住房贷款余额38.8万亿元，有两个假设条件会显著影响测算结果：1）存量按揭定价调整的幅度数；2）存量按揭规模调整的比例。如果假设：情形A存量按揭调整比例20%，定价调整幅度50bps，对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为1.3bps/1.7%，如果假设：情形B 存量按揭调整比例70%，定价调整幅度80bps，对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为7.3bps/9.4%。正是因为两种情形对于银行息差和盈利将产生显著差异，因此如果没有官方文件出台强制性要求，则银行基于当前的监管期待，仍然存在较大的自主空间。
对上市银行的影响差异。截至2022年末，上市国有行、股份制、城农商行的平均按揭贷款占比分别为27.7%/15.7%/12.9%，上市银行按揭贷款占比区间为【6.1%，31.4%】，因此各家受影响幅度各异。其中大型银行定价策略具有指导意义。
▍存量按揭利率调整对经济的影响如何？
按照情形A/B假设，对于商业银行调整后首年的利息收入影响空间约为【388亿元，2173亿元】；而居民按揭月供支出端，按100万贷款，期限15年，等额本息方式测算，下调50bps/80bps对应全年月供减少约3000元/4900元。我们认为，居民消费金融支出的下降可部分增加社会消费支出，部分降低提前按揭还贷压力。我们预计，下阶段全社会各界的行为和反馈，或将成为后续进一步出台更细节的金融政策和经济政策的依据。
▍风险因素：
宏观经济增速大幅下滑，银行资产质量超预期恶化；区域经济景气度大幅波动；各公司战略推进不及预期；财政政策、产业政策预期。
▍投资观点：静待细则及银行跟进策略，基本面景气低位但在预期以内。
我们认为，由于存量按揭贷款定价存在执行层面的较大空间，对银行息差和盈利产生的负向影响存在不确定性，但估值已经大部分反映政策预期。另外，6月以来的板块调整，也充分反映投资者对于银行经营走弱的预期，当前估值底部特征明确。因此我们仍然建议通过确定性来应对不确定性，个股方面推荐：1）业绩增长和估值位置带来的投资回报明确，主要包括未来三年业绩增速确定性强、估值回落至低位的机构重仓银行；2）个体进入资产质量拐点周期的估值修复。
本文源自券商研报精选
2012年贷款利息
刚刚，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布2023年第五期贷款市场报价利率（LPR），其中，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，自去年8月以来连续9个月维持不变。
事实上，LPR不变符合预期，本月15日作为LPR利率锚的MLF利率保持稳定未做调整。
5月15日央行开展1250亿元MLF操作，中标利率2.75%，MLF利率连续9个月维持不变。虽然连续第六个月加量续作，但此前市场的“降息”预期落空。
1-4月金融数据显示目前市场利率处于合理水平；近年来部分银行净息差压力增大，整体看，短期LPR利率调降门槛仍偏高。国内货币政策强调精准有力，货币总量保持合理增长与市场流动性合理充裕情况下，突出薄弱环节和重点领域支持，同时，通过持续深化改革，提升金融服务实体经济能力，激发微观主体活力和创新力。
在MLF利率保持稳定的背景下，5月两个品种的LPR报价均会保持不变。自2019年8月LPR报价改革以来，在MLF操作利率不变的情况下，只在2021年12月1年期LPR报价和2022年5月5年期以上LPR报价做过两次单独下调，其他月份两个品种的LPR报价均与当月MLF操作利率保持联动。由此，5月MLF操作利率不变，实际上在很大程度上预示当月LPR报价也会保持不动。
最近市场都在关注房地产市场，虽然各种宽松政策很多，但很多城市，特别是三四线城市依然在下调。
这几天郑州的19条宽松政策，其中最吸引人关注的是全面松绑二套房贷款之前的认房又认贷，变成了只要不欠贷款，符合限购就算首套房。
这其实应该是政策的趋势！从全国范围看，“认房又认贷”该松动了！
行业现状来看，房地产市场调整态势仍在深化，信贷环境改善尚未明显传导至市场端，购房者预期好转迹象不明显。除了少数一二线热点城市，大部分市场依然在探底过程中，而对于市场影响最大的因素肯定还是两点！
1：房贷利率该降低了！特别是首套房贷利率。
房地产调控的目的是房住不炒，首套房购房者肯定不是炒房客，但现在针对首套房购房者的利率太高了。
而且不同城市之间的房贷利率差距巨大？到目前为止没有一个看着靠谱的解释。从房贷数据，从房地产交易的需求数据看，目前全国首套房贷款利率最低的是上海，很多城市都比上海要高很多，且差距很大
房地产调控的目的是楼市平稳，但现在看，各地房地产调控的结果是房价有些城市的确下行了，但如果计算购房者的信贷利率变化，事实上，购房者特别是从来没有买过房贷款过的购房者支付成本不仅仅没有少，甚至增加了。
不同城市之间，房贷的利率差距巨大：
全国房贷利率执行严重不均衡，从不同城市看，上海不论是不是恢复之前，依然首套房贷款有一定折扣，而更多的城市不仅仅没有95折，基本都在上浮10%，部分三四线城市甚至上浮到了20-30%。
从银行成本角度看，上海能够执行基准优惠，而其他城市基准上浮，与房地产调控无关，同样是首套房，当下在上海可以享受不到5的贷款优惠，也就是100万贷款30年的月供5162元，而在北京就需要月供5609（按照30年计算，对比）。
每贷款100万，上海的购房者30年周期内，比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。
上海购房者比其他城市，最多，每100万30年，月供少（上浮30%对比95折）1072元，累计利息差距高达38.6万。
2：认房又认贷的标准应该变了
在2021年年底，银保监会：现阶段要重点满足首套房、改善性住房按揭需求 合理发放房地产开发贷款。但市场整体政策依然只在刚需有相对变化，最近多地出台了针对刚需的微调政策。后续有望出现更多针对真实改善的稳定政策！
在2021年年底住建部提及过保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，预计在2022年也会看到更多的定向政策！
2021年下半年中央及各部委多次在重要会议中提及“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”
2022年1月20日，全国住房和城乡建设工作会议亦重点强调要充分释放居民住房需求。过去多年在市场调整期间，相关内容均被多次提及，2009年住房和城乡建设任务中提到“促居民合理住房消费。进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场”；
2012年提到“支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”；2013年提到“支持合理自住和改善性需求”；
2015年中央经济工作会议提到“扩大有效需求，打通供需通道，消化库存”。今年各地政府工作报告中，亦对这一部分着重强调，其中四川、陕西、江苏、青海、黑龙江等地均提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的相关内容。
2021年年底以来，已有不少城市调整公积金政策，主要涉及下调公积金贷款最低首付比例、提高公积金贷款最高额度、放宽申请认定条件等方面。另外，今年1月，5年期以上LPR下调5个基点，各地首套、二套房房贷利率均有下调，进一步引导合理住房需求释放。
什么是“认房又认贷”？“认房又认贷”主要针对的是在买房时二套房的评定标准。
可能大家都知道，我们在买房时首套房和二套房在很多方面都是不一样的，包括首付比例、贷款利率等都有一定的区别。
所谓的“认房又认贷”，就是说，如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。这就是“认房又认贷”的执行标准。对于很多真实改善购房者来说，卖一套房再买就算二套房，这非常不合理。
写在最后：
“房住不炒”总基调不变，但在限购的前提下，针对真实刚需购房者降低利率，针对真实改善购房者特别是卖一买一的改善，应该抓紧倾斜宽松政策。
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