房贷“红线”严管控下，购房者违规操作“低息经营贷”入楼市热情上升，下面是华夏时报给大家的分享，一起来看看。
新韩银行抵押贷款
实习记者 苗诗雨 华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 上海报道
近期，除了监管层对房企进行“三道红线”的债务管控之外，2020年末，行业需求端的金融监管也迎来了史上的最严新规。
2020年12月31日，央行、银保监会共同发布《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比的“双红线”。
业内观点认为，面对房地产融资端、需求端贷款双双收紧的情况，未来部分个人住房贷款难度或面临进一步提升。
在此背景下，一直曾是违规高发地带的“房抵经营贷”，在额度、年限、利息上处在历史上较为宽松的时期，显得比房贷“优势”更大，令少数购房人开始“蠢蠢欲动”。
房抵经营贷背后的“产业链”
近日，知情人士张茹（化名）向《华夏时报》记者透露，一些购房者通过全款再抵押以“房抵经营贷”方式曲线获得贷款，有的甚至可做到房屋评估价的7成，在严格的房贷规则下，这个成数已经超过大部分按揭贷成数。记者了解到，不仅成数，在利息和年限方面，个别银行的经营贷产品“优势”甚至也超过普通房贷。
面对不久前发文的房贷“双红线”严控政策，对于部分人来讲，“房抵经营贷”似乎成了一条“蹊径”。
在张茹所在的购房圈中，有中间人专门“帮忙”有需求者做经营贷，收服务费点位不等，能操作的项目有“做流水”、包装公司等。需求者一般为两种，一种是觉得按揭贷利率高，希望将已有的按揭贷换成利息更低的经营贷，节省月供成本，这种需要先全款还掉房贷，再用房屋抵押做经营贷。第二种是直接垫资全款购房，之后做经营贷，还掉垫资。
张茹告诉记者，有需求者经中间人“帮忙”后，成功批贷的年限不等，最长的能达到30年，最高能做房屋评估价的7成，利率可低至4%以下。这与普通房贷相比，无疑“优势”更大。
《华夏时报》记者通过调查了解到，经营贷原为银行的融资产品之一，通常银行会要求其贷款资金用于企业或个体户的经营需要。当前各银行推出的经营贷产品利率集中在3.85%至4.9%之间，小部分产品利率达5%以上，成数大多为6至7成，抵押贷款的期限则在1到30年不等。
例如，工商银行个人经营贷款额度最高可达1000万元，期限最高可达10年；中国银行个人经营贷款的金额一般不超过500万元人民币，贷款期限最长不超过5年（含5年）；广州银行个人经营贷款则更加灵活，根据借款人还款能力和抵押物价值以及经营的实际需要核定贷款额度，最长30年，视客户资质情况综合确定。
相较于经营贷而言，住房贷款似乎并不占优势。按照招商银行公布的全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR），2020年12月21日住房贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
通过个人贷款计算器计算，假设贷款总额为300万元，按经营贷20年期等额本息还款方式，4.35%的年利率，其月供约为1.9万元，总利息约150万元；住房贷款30年等额本息还款的方式，4.9%的年利率，月供约为1.6万元，利息总额达270万元。
透过数据不难看出，使用经营贷只需要每月多支出3千元左右，便可以缩短10年的还款时间，总利息也减少近120万元。
“现实生活中，经营贷流入楼市并不少见。”北京金诉律师事务所主任王玉臣律师向《华夏时报》记者表示，当经营贷利息少于房贷的时候，此现象尤其显著。在一些中介机构，甚至个别银行贷款员的诱导下，一些购房人利用新设公司或者购买的公司骗取经营贷，用于支付首付款或者多方筹集资金付全款，然后再用房子抵押贷款偿还之前的过桥借贷。
部分购房贷款难度或将提升
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向《华夏时报》记者表示，“此次银行房贷贷款给出的红线，就是意图让银行把更多的钱都投放到实体经济中去，而不是流入房地产。三道红线结合本次的贷款红线，是政策的组合拳，目的是避免资金流向房地产，从而给居民降杠杆。”
“预计2021年的放款有侧重性，首套房家庭贷款及改善性贷款支持力度相对较大，二套以上的住房在购房贷款方面的难度将进一步提升。”王小嫱向《华夏时报》记者表示，从年内市场的表现情况来看，2021年购房贷款总额将会有所缩减，居民购房贷款难度将会有所提升，一定程度上提高了购房门槛，抑制了部分购房需求的释放。
在这个背景下，尽管经营贷具备相对较多的“优势”条件，但需要注意的是，其流入楼市进行交易的行为并不符合相关规定。王玉臣律师向记者明确表示，经营性贷款用于购买住宅属于违规行为，经营性贷款初衷是为中小企业的经营提供惠民举措，同样也是明令禁止流入楼市的。
“近两年楼市的确出现了传统房贷领域以外的变相贷款，在房地产融资调控收紧的大环境下，确实要防范借助经营性贷款买房甚至炒房的行为。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者特别强调到。
与此同时，记者通过查阅相关资料也发现，由于其流入楼市的行为越发活跃，各地区对经营贷的监管有所强化，处罚力度也在进一步加大。
2021年1月7日，苏州银保监分局发布的行政处罚信息公开表显示，苏州银行股份有限公司因差别化住房信贷政策执行不到位、个人经营性贷款资金用途管控不到位，被处罚款人民币50万元。
而此前，2020年12月25日招商银行盐城也因3宗个人经营性贷款进楼市的违法违规事实，遭到罚款85万元。而同时期新韩银行青岛分行、邮政银行镇江分行、浙商银行苏州分行等也曾因个人经营性贷款资金用途不当而遭到罚款。
王玉臣透露，近年来曾有一些公司、金融机构因为类似事情被相关部门处罚。对于个人而言，面临的结果往往是被停贷，而对于公司和金融机构，往往会给予数百万甚至更高的罚款，但此类现象却屡禁不止，频频死灰复燃。
那么面对楼市日益活跃的低息经营贷，近期发文的房地产贷款集中度管理制度是否对相关的内容有所限制呢？
若按照百度百科的有关于房地产贷款概念的解读，房地产贷款是指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款，其中包含房地产经营贷款。
但相关业内人士解读称，此次房地产贷款集中度管理制度中尚未明确提及有关经营贷的相关内容，但可以肯定的是，经营贷款资金适用范围为企业或个体户的经营需要，原则上不得用于购买房屋。倘若贷后出现资金管控不到位、贷款资金流向禁止领域等问题也都属于明令禁止的违规经营行为。
与此同时，严跃进也表示，此次央行发布的房地产贷款集中度管理制度中提到的红线，是指合规性的贷款，并没有明确的提出红线内是否包含经营性贷款。但由于此方面的贷款申请难度相对而言较小，因此需要多加防范经营性贷款流入房地产市场的情况。
至于未来房地产贷款集中度管理制度是否会细化相关经营贷的具体事宜，《华夏时报》记者将持续关注。
新韩银行卡有年费吗
韩国不只有T-money卡，还有多种交通卡！Railplus卡、M-PASS卡（济州岛外国游客专用交通卡）、支付宝Tmoney卡、支付宝Mpass Tmoney卡、Seoul City Pass Plus卡、Cashbee卡，主要是这7种，自由行用的最多的是前两种，T-money卡与Railplus卡，下面就详细给大家攻略以下七种卡。
（一）T-money交通卡
1. T-money卡是什么
韩国T-money交通卡可以说是最普及的一种交通卡，使用T-Money卡的时候可以比用现金付费优惠100韩元，换乘时还可以得到优惠（地铁公交之间，不同路线公交之间，30分钟内有效），可以节省交通费用。
如果在首尔市内旅游且利用大众交通手段时，不妨在旅行期间购买T-Money卡，方便且经济实惠。（乘坐公交车的时候记得上车打卡，下车也得打卡。）
2. T-money卡价格及购买
在T-Money卡标牌的交通站点、地铁站的售票处、便利店GS25、Familymart、ministop等都可以购买，卡本身2500-3000韩元。
购买了T-Money卡之后，最好是在购买的地方充值。因没有充值的T-Money卡里面的金额为零，不能使用。
3. T-money卡可以在哪里使用
持T-money交通卡可以乘坐首尔市和京畿道、大田、仁川、大邱、釜山、济州岛等全国各地的市内巴士和地铁(部分地区除外)，也可用来乘坐出租车，在一些便利店和商铺也能使用。
①T-money卡乘坐地铁用T-money卡乘坐公交必须人手一张，进出站一人一杆，刷卡进出。
②T-money卡乘坐公交用T-money卡乘坐公交车时，上下车各要刷一次卡；
当多人同时使用一张T-money卡乘坐公交车时，上车刷卡前需要告知司机目的地以及几个人，等司机设置好刷卡器之后再刷一下卡，下车之前再刷一次然后下车即可。
4. 用T-money卡比普通买票便宜吗
凭T-money卡乘坐地铁和巴士时，费用比普通买票的价格便宜，而且在换乘时也能享受优惠。
地铁价格
Tips：
※只乘坐地铁时：按里程计价(总行程≤10km只需支付基本票价，＞10km 每超5km追加成人100、儿童50韩元)
※1名成人可带领3名未满6周岁的幼儿免费乘坐，
※新盆唐线的收费制度有异。
巴士价格
5. T-money卡充值方法
可进行充值的场所：
便利店(GS25/CU/7-Eleven/MINI STOP/Storyway)，地铁充值机器，地铁服务中心，个别商店，支持ATM充值的银行ATM机器(友利，新韩，济州，韩亚，邮局，农协，信协全国ATM)
地铁站充值机器充值方法。
6. T-money卡如何退出余额？
在机场航站楼B1F,1F及交通换乘中心B1F和许多便利店(如GS25、CU、7-eleven等)提供T-money卡的充值及退款服务，即离境前可在任一便利店内请店员退还卡内余额，但需在其中扣除500韩元的手续费。退还是卡内余额若超过20,000韩元就要去总公司退款。
（二）Rail Plus交通卡
韩国除了T-money卡利用比较广泛以外，还有一种Rail plus交通卡使用也非常的方便快捷，在蚂蜂窝网订购可以直接在机场B1F、1F领取，非常的方便快捷。
1. Rail Plus交通卡介绍
Rail plus可以在韩国全境通用，比用现金付费优惠100韩元，还可以支付乘坐地铁、火车、公交车、长途客车、出租车的交通费用以及Story Way便利店购物费用，甚至可以在部分城市和地区支付停车场的费用，方便且经济实惠。
使用Rail Plus交通卡在首尔和京畿道范围内进行巴士、地铁之间的换乘时，享受综合车费制，不需要另行支付车费即在下车后30分钟内换乘即可享受此优惠，最多可优惠换乘4次。
2. Rail Plus卡购买
①韩国购买
②国内购买在国内提前购买有国内邮寄和韩国机场领取两种方式：
仁川机场领取↓
国内邮寄仁川机场领取均可↓
3. Rail Plus卡使用
Railplus卡主要使用处
①可使用Railplus交通卡的巴士区间：
②可使用Railplus卡的大巴：
③可使用Railplus卡的出租车：
可使用Railplus交通卡的出租车，会在车顶放置一个代表可以使用交通卡结算的黄色三角标志灯。实际上即使没有这个标志，只要车内有图中的刷卡装置，也是可以方便的使用Railplus交通卡进行结算的。
④其他
◦ Storyway(Korail:b>流通) :b>– 可充值、进行结算- 便利店、专卖店（连锁店、公司直营店等部分专卖店除外）
◦ With me(:b>新世界) :b>–可充值、进行结算、退款◦ 车厢内商品消费 (Korail:b>观光开发) :b>– 可进行结算- KTX 等列车内商品消费可进行结算
◦ 停车场（Korail networks）–可进行结算-首尔、光明、大田、东大邱、蔚山、新庆州、釜山、昌原、马山
◦ 首尔、蔚山(:b>部分除外) :b>出租车 – 可进行结算◦ 手机(Railmoney) :b>– 可进行充值- 只支持安卓智能手机充值 (之后会扩大支持充值的手机范围)
◦ 友利银行、农协、乐天ATM – 可进行充值◦ 首尔/济州市观光巴士 –可进行结算◦ 全国大巴客车- 可进行结算
4. Rail Plus卡比普通买票便宜吗
①乘坐公共交通的优惠：乘坐地铁的成人基本票价是1350韩元，使用Rail Plus卡只需支付1250韩元；而乘坐公交车，使用Rail Plus卡的基本票价也会优惠100韩元。
② 换乘时的优惠：从地铁换乘巴士时，若使用现金的话，每次都需支付乘车费用。而如果使用Rail Plus的话，在首都圈(首尔和京畿道)范围内进行巴士、地铁之间的换乘时，享受综合车费制。
例如，由地铁换乘干线巴士的时候，总行程在基本费用范围内的话，地铁的基本费用是1350韩元，干线巴士是1300韩元，如果使用现金支付，那么总计需2650韩元；而如果使用Rail Plus卡，干线巴士的基本费用1200韩元就不用另行支付了，只需支付地铁卡优惠后的综合运费1250韩元。
5. Rail Plus交通卡充值方法
Railplus可以在以下地方充值：
可进行充值的铁路区间：
Railplus卡自动充值机充值方法：
6. Rail Plus交通卡退出余额
如果离境时交通卡无外观损伤可以申请退回余额！
退款地点：
可在仁川机场直达快线地铁入口处(B1F)、地铁站办公室(每个地铁站都有)、with me便利店申请退款。
退款限额：
正常交通卡卡内余额<50,000韩元时，可直接以退还现金；>50,000韩元则需去公司总部(车站办事处)。
可进行退款的地铁区间：
7. Railplus卡领取地点介绍
领取地点A：Funny malling位于B1F 38号处，在CGV的对面。
领取地点B：Book Store位于1F 7号口对面。
（三）Mpass卡
1. Mpass卡简介
M-PASS卡是T-money卡的一种，是为了方便访韩外国游客在首都圈及济州岛地区乘坐大众交通而发行的外国人专用交通卡。
2. Mpass卡购买
在仁川国际机场1楼5号出口、10号出口附近的综合指导服务台填写申请表购买。
场1楼5号出口、10号出口附近的综合指导服务台填写申请表购买。
购卡时需要支付保证金和手续费（保证金4500韩元 手续费500韩元）。购买MPASS卡时会同时提供旅游景区和餐厅10~20%的优惠券。
3. Mpass卡使用
M-PASS交通卡使用于地铁1~9号线、仁川地铁、机场铁路一般列车（直通列车除外）等首都圈地铁(新盆唐线和京春线(ITX)除外)和首尔市内巴士(仅限支线巴士和干线巴士/广域巴士除外)、济州巴士，一天最多可以搭乘20次。
发行种类有1日卡、2日卡、3日卡、5日卡、7日卡等共5种, 从最初使用的第1天起，到使用期限最后一天的晚12点为止，可以自由使用。此外，除了交通卡功能以外，现金充值后的M-PASS卡还可以在T-Money卡加盟连锁的便利店及出租车内使用。
4. Mpass卡价格及优惠
5. Mpass卡充值
6. Mpass卡退出余额
退款地点：
仁川机场入1楼5号出口、10号出口附近的综合指导服务台（与购卡处一致）返还押金及卡内余额。
手续费：
500韩币
故障卡：
因磁卡故障导致不能正常使用时，返还卡内余额及押金。
7. Mpass卡注意事项
①当卡丢失时，不能退还押金及卡内余额；
②卡有效时间为截止日期当天24小时，超出截止日期无法使用；
③卡使用有效期间为办理日起60天；
④旅行结束后退换卡可以返还押金及卡内余额；
⑤因卡自身原因导致不能正常使用时，可退换使用金额外的余额及押金；
⑥购买地铁使用券后不能退换；
⑦使用后（押金及卡内余额）退还有效期为自发行日起1年。
（四）支付宝T-money卡
1. 支付宝T-money卡简介
支付宝Tmoney卡卡是适合中国人使用的交通卡。与便利店销售的Tmoney一样，可以在全国大众交通及加盟商店内使用，并享受换乘优惠。
2. 支付宝T-money卡价格及购买
交通卡价格：
23,500韩元(卡费 3,500韩元 充值金额 20,000韩元)
购卡方法：
支付宝钱包里的境外游
支付宝T-money卡可以使用人民币购买，而且初次购买时卡内含有20000韩币的充值金额，到达韩国后可以省去因乘坐大众交通而换钱或排队充值交通卡的麻烦。
3. 支付宝T-money卡使用
跟一般的T-money卡使用方法一样。
4. 支付宝T-money卡优惠
可以获得CU便利店、爱宝乐园以及正官庄提供的赠品和优惠（以后可能会有变动）。
5. 支付宝T-money卡充值
与普通Tmoney卡一样(便利店、地铁等) 。
6. 支付宝T-money卡退还余额
与普通Tmoney卡一样(便利店、地铁等) 。
（五）支付宝Mpass T-money卡
支付宝Mpass Tmoney卡是方便中国人使用的定期交通卡，可以自由搭乘首都圈的地铁和巴士（1天最多20次）。有效期为自初次使用至次日午夜，额外充值后也可以像普通Tmoney卡（流通结算及出租车付款）一样使用。
1、支付宝Mpass T-money卡价格及购买
价格：22,500韩元(卡费 4,500韩元 2日无限次大众交通使用权)
购卡方法：支付宝钱包里的境外游
2、支付宝Mpass T-money卡使用：与普通Tmoney卡一样。
3、支付宝Mpass T-money卡优惠：与普通Tmoney卡一样 (便利店、地铁等)。
4、支付宝Mpass T-money卡充值：与普通Tmoney卡一样 (便利店、地铁等)。
5、支付宝Mpass T-money卡退出余额
支付宝 Mpass Tmoney卡是可以享受优惠的定期卡，不可以退款（卡费不可退）。
但额外充值的Tmoney金额可以获得除500韩元手续费以外的余额退款。
（六）Seoul City Pass Plus卡
1、SeoulCity Pass Plus卡简介
City Pass Plus卡也是T-money卡的一种，是在交通卡T-money的功能上又增添了旅游观光功能的充值卡。
SeoulCity Pass Plus卡价格及购买
City Pass Plus的价格：3,000韩元（手机挂绳型5,000韩元）。
购买：在首都圈有的GS25便利店、韩国铁路公社（Korail）等地方可以购买到City Pass Plus；
在地铁站有专门卖City Pass Plus的自动售卖机
3、SeoulCity Pass Plus卡使用
持有City Pass Plus可以在首尔市内的地铁和公交车使用，最近还可以在公用电话、一部分网吧及便利店使用。
4、SeoulCity Pass Plus卡优惠
City Pass Plus的另一个优点是在如乐天世界及N首尔塔等景点，甚至美食店都可以享受折扣优惠。
5、SeoulCity Pass Plus卡充值
与普通Tmoney卡一样 (便利店、地铁等)。
6、SeoulCity Pass Plus卡退出余额
与普通Tmoney卡一样 (便利店、地铁等)。
（七）Cashbee卡
Cashbee简介
Cashbee卡是由乐天集团所发行，同样集结了交通(包括地铁及公共巴士)及结帐功能。
Cashbee价格及购买
价格：
2500韩币，须自行充值后使用。
购买：
7-11、BUY THE WAY等贴有CASHBEE标志的便利店。
Cashbee使用
①全国通用交通卡地区之公车、首天、釜山、大邱之地铁、及贴有Cashbee标志的计程车；
②除此之外，Cashbee亦拥有另一个优势是，它于全国贴有Cashbee标志的便利店均可充值，而于首尔以外的T-Money充值点不多，故若打算游览首尔以外的地区，Cashbee或者是更好的选择。
Cashbee优惠
较T-Money卡优秀之处是，由于它是由乐天集团发行，于乐天旗下的商店消费及结帐可获享优惠。
优惠商户:：
7-11、BUY THE WAY、Angel-in-us Coffe、Natuur、Lotteria、Krispy Kreme等会提供不定期优惠
Cashbee充值
各地铁站储值机、7-11便利店、BY THE WAY便利店
Cashbee退出余额
7-11、BUY THE WAY等贴有CASHBEE标志的便利店。
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