排队数月也要提前还贷，房贷族要跟吗？，下面是北京日报客户端给大家的分享，一起来看看。
建行组合贷款提前还贷
北京日报客户端 | 记者 潘福达 鹿杨
在近期首套住房贷款利率政策动态调整机制下，房贷利率不断下行，春节后不少城市进入房贷利率“3”时代，提前还房贷的年轻人不断增加。
记者近日咨询北京多家银行网点获悉，提前还房贷正成为不少人的选择，多数银行都需要提前预约办理，排队时长至少在一个月以上。为何人们纷纷选择提前还贷？是否适合所有人？提前还贷到底值不值？
投资收益比不上房贷利率成主因
“疫情期间花费少了，存了点儿钱，就想着赶紧把房贷还上。”2021年初在丰台区购房的王先生说，除了攒下钱有能力还款之外，由于他买房时商贷利率为5.15%，现在普通理财产品利率大多只有3.3%左右，“没有合适稳妥的投资渠道，跑不赢5%左右的房贷利率，还是早点儿还款划算！”
“商贷利率已经超过理财利率了，我的房贷利率是4.5%，市场上找不到这样利率的理财产品了，因此我也提前还贷。”白领王女士也有同样的心态。
记者从多位房贷族了解到，投资收益比不上房贷利率，部分存量住房贷款利率偏高，是大多数人选择提前还贷的原因。
白领宋先生两年前就加入了提前还贷大军，他和记者算了笔账，房贷利率是5.25%，贷款总额330万元，每次提前还贷10万元，月供就少600元。他目前已经提前还款120万元，月供从近2万元降到了1.2万元。在他看来，购房时高位“接盘”感觉有些亏，提前还贷的话，省下来的利息相当于赚到的收益，感觉像是“赚了一笔钱”，可以及时止损。
北京多家银行排队至少一个月
面对扎堆儿提前还贷的现象，多家银行表示需要排队办理，办理提前还贷业务需要至少提前一个月甚至更长时间去预约。也有银行通过提高提前还款成本来抑制客户提前还款的行为。
王先生最近通过工商银行APP预约了还款业务，发现办理提前还款已经需要排队到两个月后了。记者以客户身份致电工商银行某网点个贷部同样获悉，用户可通过手机银行预约提前还贷，现在最早能约到4月末。他还发现，身边很多朋友和同事都选择提前还贷，普遍需要排队等待，排上两三个月比较常见，“这期间又有不少利息，希望能早点儿排上。”
不同银行、不同网点针对提前贷的应对措施有所不同，排队时间有所差异。“没想到，还钱也需要靠抢！”市民李乐告诉记者，他在建设银行APP提前还贷，需要每天下午2时线上操作预约，自去年底预约名额就不好抢了，甚至开抢不到1分钟就显示名额已满。建行北京朝阳支行客服人员表示：“目前提前还款业务量很大，最早也得到2月底才能排上。”
记者咨询某商业银行零售信贷服务中心工作人员获悉，可通过线下办理提前还贷业务，不支持线上办理。“最近明显感受到来提前还贷的客户越来越多了，去年年底取号后大概需要等待10分钟就可以预约，现在人多的话，需要排队1小时才能预约。”这位工作人员说，客户签字预约完成后，大概在30天左右后扣款。
不过也有购房者表示，自己所贷款的银行并没有设置任何时间门槛，提前还贷业务依然正常办理。“每年提前还贷两次，填个表后申请后一周就能办下来，没有违约金也不限制额度，还是很顺利的。”在一家商业银行办理贷款业务的市民和记者透露。
位于上地的一家商业银行个贷经理告诉记者，网点并没有提高提前还贷门槛，正常处理客户需求，春节复工后每天来办理的客户有四五位，这两天人又少了，“应该是码农们刚发了年终奖，手里有闲钱，所以近期提前还贷的人多了些，不过谈不上‘还贷潮’。”
是否提前还贷要看自身情况
近期全国多地首套房贷利率不断下行，与存量房贷利息差扩大，进一步触发了提前还贷现象。
2022年LPR已多次下调，5年期以上LPR总共下降三次，利率LPR利率从4.65%下调到4.3%；今年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，其中，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
新政施行后，已有多地调整首套房贷款利率，并且从起初的三四线城市，向郑州、厦门等新一线、二线城市蔓延。贝壳研究院的监测数据显示，截至1月31日，103个城市中首套利率低于4.1%的城市共30个，其中二线城市8个，其余均为三四线城市。
什么样的群体适合提前还贷？“对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”招联金融首席研究员董希淼说。
中原地产提示，不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过1/3等。
也有金融领域从业者提醒，盲目跟风提前还贷并不可取。手里的资金还了房贷就损失了用它增值的机会，去年资本市场表现不好不代表今年也不好，如何评估自己是要减低负债还是保留流动性，还需看个人具体资金情况，谨慎做出选择。
降低存量房贷利率成呼声
但对于银行来说，大量的提前还贷会造成不小的业务压力。个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润，因此银行会倾向于采取更多预约还款、收费等措施。
不少业内人士分析称，提前还贷现象的矛盾还是在存量房贷客户还款压力上，想要缓解这方面的压力，根本办法还是给存量房贷打折。
董希淼建议，当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视，他建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。考虑到2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖，下一阶段提前还贷热潮或将趋于平缓。
易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为，要重视存量房贷利率过高的现象，各地要把“房贷利率下调”与“房贷提前偿还”之间的关系做系统研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负。
图片来源：IC photo
建行组合贷款可以先还商业贷款吗
为帮助办理了商业性个人住房贷款缴存的职工减轻还款压力，2020年11月3日，南昌住房公积金管理中心重启“商转公”贷款政策，引发广大市民关注，但“办理‘商转公’须先筹钱结清商贷”的规定，让不少市民望而却步。从今年6月15日开始，“商转公”组合贷款业务正式开通，避免贷款职工再承受自筹资金压力。据南昌住房公积金管理中心数据显示，截至8月19日，中心已发放“商转公”贷款1093笔，合计金额44144.7万元。
申请“商转公”业务有两种模式
据了解，目前南昌住房公积金管理中心办理“商转公”业务有两种模式，分别为“中心垫资模式”和“自筹资金模式”。“中心垫资模式”是指借款申请人向中心申请，通过将住房公积金贷款发放资金用于全部结清或偿还部分商贷本金的方式，办理商业性个人住房贷款转为住房公积金贷款及组合贷款。“自筹资金模式”是指借款申请人向中心申请，通过自行筹措资金先还清商业贷款，再申请公积金贷款的方式，办理商业性个人住房贷款转为住房公积金贷款及组合贷款。
“考虑到职工自筹资金压力较大，中心与各委托贷款银行积极协调，进一步深化系统对接，以工商银行、建设银行、招商银行为试点，针对这三家银行发放的商业性个人住房贷款，职工可采用‘中心垫资模式’申请‘商转公’业务。”南昌住房公积金管理中心信贷科科长罗文春介绍说，近日，在原有工商银行、建设银行、招商银行基础上，新增了中国银行、交通银行、江西银行、中信银行、九江银行、兴业银行，实行“中心垫资模式”申请“商转公”业务。
同时，新增新建区、南昌县、进贤县、安义县已取得不动产权证的县区住房，可使用“中心垫资模式”申请“商转公”，且可申请“商转公”组合贷。
此外，对非中心委托贷款银行发放的商业性个人住房贷款，可采用“自筹资金模式”申请商转公业务，贷款住房在市城区及原湾里区的缴存职工可携相关材料至工商银行、兴业银行的商转公业务受理窗口申请，县区住房需至县区办事处申请。
好政策为百姓省下不少钱
政策一出台，市民叫好又叫座。“今年6月，听说南昌正式推出‘商转公’政策，就提前咨询了公积金管理中心这边，今天带着材料过来办理了。之前商业贷款对于我们普通百姓来说，利息比较高，还款压力挺大，刚才工作人员给我们算了一下，现在商转公后可为我们节省利息8万多元。”市民李江说。
李江于2018年3月在昌购房，在银行申请了住房商业贷款，贷款金额50万元，贷款年限20年，商贷利率5.24%，选择等额本息的还款方式，利息总额为418750元。现申请商转公贷款，公积金贷款利率3.25%，贷款年限缩减为17年，可以节省8万多元利息。
“以贷款80万元，贷款年限为30年为列。按照目前南昌公积金贷款首套房期限5年以上执行利率3.25%，部分商业银行商业贷款首套房期限5年以上执行利率6.125%计算的话，商业贷款等额本息还款方式，也就是说每月还款金额相同，均为4860.88元，利息总额为94.99万元。”8月19日，工商银行南昌分行经理邹文君给正在咨询“商转公”业务的刘女士算了一笔账，“办理‘商转公’组合贷款后，假设你公积金贷款金额为50万，商业贷款金额为30万元。如选择等额本息还款方式，每月还款金额为3998.86元（其中商贷还款1822.83元，公积金还款2176.03元），利息总额为63.96万元，相比商业贷款利息总额少31.03万元。”邹经理告诉记者，目前工商银行已办理“商转公”贷款共298笔，贷款发放金额达1.2亿元。“商转公”贷款目前多数客户选择中心垫资和组合贷款模式。
“现在中心办理‘中心垫资模式’的市民比较多，公积金贷款利率低于商业贷款。商业贷款转为公积金贷款之后，能为购房者节约不少购房成本。”南昌住房公积金管理中心相关负责人透露。统计数据显示，2020年11月1日至2021年6月14日，该中心发放“商转公”贷款684笔，合计金额27499.3万元。6月15日—8月19日，该中心发放“商转公”贷款409笔，合计金额16645.4万元。
可申请改变还款方式
办理房贷“商转公”可以选择缩短还款年限吗？可以改变还款方式吗？记者了解到，申请办理业务是可以缩短还款年限的，也可以改变还款方式。
据了解，还房贷的方式有两种。第一种是等额本金，每个月还的本金是一样的，但总的还款金额不断减少。另外一种是等额本息，每个月还款的金额是一样的，但是前期还的利息比较多，本金比较少，越往后还的利息占比越少，本金占比越多。
“等额本息还款法每月还款额度相同，还款压力较小，适应收支稳定和年轻的家庭；等额本金还款法前期还款额度较大，后期还款压力小，适应前期还款能力强或者收入会随着年龄增大而减少的借款人。”建设银行南昌分行宋经理分析说，借款人付完首付款后，手头资金比较紧张，选择等额本息压力小一点。如果付完首付款后，手头资金比较富裕，而且有稳健的投资渠道，收益率比房贷利率高，可以选择等额本息，且不用考虑提前还款。
无论是等额本息还款法还是等额本金还款法，只要还款能力允许，可申请提前还款。那么，等额本金和等额本息分别什么时候还款最划算？
“等额本金20年第5年还，30年第7年还，等额本息20年第6年还，30年第8年还，这种也可以参考。”业内人士表示，提前还贷也有两种选择，一种是将还贷的周期缩短，另外一种是将月还款的额度减少，哪种方式更为合适？从房贷的计算原则来看，贷款的时间越长，那么利率就越低，如果想要减少利息，那么可以选择缩短还贷周期这种提前还贷方式。如果采用等额本息还款，应该在还款周期的前1/3时间之内，等到还款周期已经是过了1/3之后，再提前还房贷，减少的利息也并不多，其实意义并不大。如果采用等额本金还款，应该在还款周期的前1/4时间之内。
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问题解答
问题一、“商转公”办理范围是什么？在哪里可以办理“商转公”？
1、商业性个人住房贷款银行为中心受委托贷款合作银行的。中心受委托贷款合作银行有：
●建设银行●工商银行●中国银行
●招商银行●交通银行●中信银行
●兴业银行●江西银行●九江银行
（1）房屋坐落于市城区且已取得不动产权证书的
办理模式：中心垫资模式
办理机构：相应商业性个人住房贷款银行
（2）房屋坐落于县区且已取得不动产权证书的
办理模式：中心垫资模式
办理机构：中心驻县区办事处
（3）房屋坐落于市城区及原湾里区且未取得不动产权证书的
办理模式：中心垫资模式
办理机构：南昌住房公积金管理中心15、16号窗口
2、商业性个人住房贷款银行为中心受委托贷款合作银行以外的银行
（1）房屋坐落于市城区且已取得不动产权证书的
办理模式：自筹资金模式
办理机构：工商银行、兴业银行
（2）房屋坐落于县区且已取得不动产权证书的
办理模式：自筹资金模式
办理机构：中心驻县区办事处
问题二、申请“商转公”要符合什么条件？
1、具有有效身份证明和户籍证明，具备完全民事行为能力；
2、有较稳定收入、信用良好，有偿还贷款本息能力；
3、借款申请人至申请公积金贷款时已按《南昌市住房公积金缴存管理办法》连续足额缴存住房公积金6个月(含6个月)以上；
4、借款申请人应为不动产权人或房屋买受人之一；
5、具有符合规定的一定比例的购房首付款；
6、房屋如办理过购房性质的公积金提取业务，需间隔6个月后才能申请商转公，且可贷额度减去已提取金额；
7、申请转换的商业贷款为2016年5月16日（含）后发放的纯商业性住房贷款。
8、申请转换的商业贷款的房屋为自住住宅。
问题三、申请“商转公”的时候，市民需要准备什么材料？
1、借款申请人及共同申请人的身份证明材料、户籍证明材料原件；
2、婚姻关系证明材料原件（结婚证、离婚证、民事调解书、民事判决书和公积金中心统一格式的未婚声明和面谈笔录）；
3、受委托贷款银行一类还款、收款账号原件；
4、《公积金贷款个人征信客户授权书》及人民银行征信系统《个人信用报告》原件；
5、商业性个人住房贷款借款合同原件；
6、商业性个人住房贷款购房合同原件或存量房交易契税完税证明及增值税发票原件；
7、商业性个人住房贷款银行已确认的近1个月的还款记录表原件(包含当前贷款余额)；
8、借款申请人及共同申请人签署的《贷款担保与共同偿还公积金贷款诚信承诺书》《南昌住房公积金管理中心授权委托书》原件；
9、已取得不动产权证书的提供房屋《不动产权证书》原件，未取得不动产权证书的提供《不动产登记申请表》《不动产预告登记约定书（商品房预约）》及《授权委托书》；
10、因特殊原因需提供的其他佐证材料。
问题四、“商转公”办理流程是怎样的？
问题五、“商转公”办理时限是多长？
市民准备好材料，在南昌住房公积金管理中心办理环节为8个工作日。
问题六、职工公积金贷款额度、期限和利率分别是多少？
●公积金贷款期限：
贷款期限最长为20年，且不超过借款人法定离、退休年龄。借款人连续、足额缴存公积金5年以上，可延长1—5年贷款期限，但不能超过中心规定的最长贷款期限。
●公积金贷款首付款比例：
首套房的首付款不低于总房价款的30%，二套房的首付款不低于总房价款的40%，精装修的商品房需在以上的首付款比例上增加一定比例，增加比例为装修标准总价和购房总价的占比比例。
●贷款利率：
公积金贷款利率执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率。公积金贷款期内如遇国家利率调整则按规定作相应调整。
公积金贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；公积金贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整时，于次年的1月1日开始按相应利率档次执行新的利率，重新计算每月还款额。
（南昌日报记者 黄欢 肖周）
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