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法律分析：如果不是双方当事人原因造成的，不属于违约的情形。买方遭遇限购政策、放贷新政导致贷款不通过属于遭遇不可抗力，不应认定为违约；但因买方个人征信或提交材料有问题造成的贷款不通过的、卖方房屋产权有问题或漏交材料造成的贷款不通过的，均应认定为违约。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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理论上是，因政策调整导致银行按揭批不下来的，不属于买卖双方任何一方的责任，应当合平取销交易为宜。以下情况除外：一、买卖双方有一方不配合银行按揭办理的，不配合一方算是违约；二、买方在买房时刻意隐瞒个人信贷资料和信息的，如二房房情况、已贷款情况、不良信用记录情况等；三、双方任何一方故意拖延阻碍按揭办理的；
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在签合同中，很多人都有这样一种误解：违约责任都设置在后面的违约条款中。其实不然，合同中任何条款设置的相反面就是违约责任，正面的承诺做不到就构成违约，只是后面的违约条款更加细化违约责任应该怎样承担。而违约责任的形式除了违约金以外，还有继续履行、采取补救措施、赔偿损失和定金责任。在二手房交易中，买卖双方的违约责任贯穿于交易的各个过程，本文试图梳理交易中常见的违约形式以及应该承担的违约责任。
一、常见违约形式
1.关于房屋状况的约定
常见的可能存在的违约情况是：
（1）业主隐瞒房屋存在共有人的情况
最容易出现的情形是夫妻双方在婚姻存续期间购买的房屋，一方名字未体现在产证上，此时房屋真正的产权人是夫妻双方。单纯地看产证完全不能判断产权归属。在签约时如果产证上载明的产权人隐瞒房屋共有情况，就不能保证共有权人同意出卖房屋，极容易构成无权处分。无权处分的情况下，合同效力虽然不受影响，但共有人不同意的情况下根本无法过户。
（2）业主隐瞒房屋抵押状况
现有房屋存在抵押的情况时可能抵押给了银行、金融公司或者个人。如果业主隐瞒了抵押状况，就无法进一步在合同中约定办理解抵押的时间，可能会影响整个交易流程。
（3）业主隐瞒租赁情况
若买卖的房屋在租赁状态，涉及两个法律规定，即“承租人的优先购买权”及“买卖不破租赁”。法律规定，业主在出卖房屋的时候，承租人在同等的条件下享有优先购买权，并且原有的租赁关系由新业主承接（就是租客租期没到，又不想解除合同的时候，新业主只能被动成为新房东）。如果业主隐瞒了租赁状况，虽然不影响合同效力，但是可能存在在租租期内买方无法使用房屋。而业主也可能面临租客以“优先购买权受侵害”为由要求业主赔偿。
（4）业主不能按时迁户口以及虚假的学区承诺
户口和学区往往作为买房的重要考虑因素。买卖双方一般会在买卖合同中约定户口迁移时间以及逾期迁户口的违约责任。如果业主在约定的时间内无法迁户口，很多违约金是按日计算的。此外新业主在拿到新产证后可以拿着新产证、购房合同以及自己的身份证明去房屋所在地派出所申请将户口强制迁出，业主的违约金该赔还得赔。而虚假的学区承诺往往影响房屋总体的成交价格，买方可以以受欺诈为由主张合同撤销合同，或者虽不撤销，向买方主张损失赔偿。
2.关于买卖双方在交易流程中的约定
（1）买方逾期付款及办理交易手续
价款支付的方式有一次性支付、贷款支付。在一次性支付的前提下，只要约定支付的日期和价格即可。复杂的是在贷款支付的时候，在有资金监管的时候要约定办理资金监管手续的日期、要约定首付款什么时候付、银行贷款什么时候办理。为防止交易流程无限拖延，还要设定最晚的放贷时间、银行批贷不足该怎么办、银行根本不批贷怎么办。这些时限的约定并不是随心设置，而是要考虑整单交易流程留足时间，否则设置不准极易构成违约。买方可能未按期申请办理资金监管手续、可能未按期打首付款、可能未按期办理银行贷款、银行可能未按约定时间放款、银行未足额放款买方未在约定的时间内补足，任何一个时间点的逾期都构成违约。
（2）买卖双方逾期不配合交房
双方在签合同的时候肯定会约定交房日期的结点。到了应该要交房的时候，可能卖方不配合交房，也可能买方不配合交房，都构成违约。
（3）买卖双方逾期不配合办理房屋权属转移登记
买方付清房款之后，双方即应共同申请办理房屋权属转移登记，若其中一方或者双方在规定的日期内不配合办理的话，都构成违约。
（4）约定缴纳税款的一方逾期不缴纳税款
在买卖合同中会约定由卖方缴纳税款，或者由买方缴纳税款、或者特定的税种由一方承担，其他税种由另一方承担。在约定的缴税期限内如果有缴纳税费义务的一方不按期缴税即构成违约。
（5）交房后发现房屋重大质量问题
在买卖双方按约交房后，买方如果发现房屋存在重大质量问题，例如房屋漏水、墙体破坏等，基于交易公平与法律对民事关系“理性人”的推定。如果这个质量问题在交房时买方“肉眼可见”，除非买方能够提供充分的证据证明自己存在无法辨明的事由，否则就会推定买方在交房时对于这个质量问题是明知的。如果这个质量问题在看房和交房时“肉眼不可辨”，例如存在遮挡物以及墙体内部质量问题，卖方仍然应承担维修责任。
二、违约责任的承担方式
1.违约金
违约金应该是所有违约责任最常见的承担方式，双方可在预先在合同中约定一方或者双方违约的赔偿额。但这种约定不一定能够完全得到法院支持。一般来说合同违约金上限是不得超过实际损失的130%，过高的话可以申请法院予以减少。如果低于实际造成的损失的，可以要求增加，增加到的最大限度是实际损失额。
2.赔偿损失
合同双方可以在合同中约定一方违约时向对方支付违约金，也可以约定损失赔偿。损失赔偿一般都是以实际遭受的损失为基础。还需注意的是，一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，扩大的部分得不到赔偿。
3.继续履行
在房价平稳时，房屋买卖合同当事人一方违约时，违约不会造成太大损失，相对方对标的房屋可选择余地较大，守约方往往主张违约方承担支付违约金或赔偿相关损失，而不要求违约方继续履行合同。而在房价出现大幅波动时，一方违约往往会给对方带来巨大损失，守约方更愿意选择相对方继续履行合同，来维护自己的权益。各地法院的裁判指导意见一般也认可，在不存在履行的现实困难，且不存在《合同法》第110条规定不得要求继续履行情形的（法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内没有要求强制履行。）守约方要求继续履行合同的，应当予以支持。例如，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第22条规定：“房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。”又如，《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》（2005年12月16日）第6条规定：“按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。”
三、关于定金、违约责任是否能够并用
（1）定金和违约金
《合同法》规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。所以一般来说定金与违约金是不可以并用的，但关于是否可以约定解约定金和违约金是否可以并用在司法审判中还是存在争议的，这里暂时按下不表。
（2）定金与损失赔偿
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院应予支持。即定金和损失赔偿可以并用，但两者金额的相加应该小于或者等于因违约造成的损失。这种情况是针对于买方违约，卖方主张没收定金及损失赔偿的情况。若卖方违约，买方主张返还定金的同时，可以要求损害赔偿，不受上面金额相加的限制。基本原则就是违约方给守约方的金额（包含定金）应该相当于守约方的损失额。
（3）违约金与损失赔偿
上文中已经说明了违约金和损失赔偿的关系，概括起来就是以实际损失为基础，约定的违约金低于损失的，可要求赔偿至实际的损失额，约定的违约金过分高于（高于损失额30%）可以诉请减少，即约定违约金最高至损失额的130%。这里着重讨论一下举证责任问题，主张违约金的一方只要举证证明对方违约的事实以及违约金的支付标准，举证相对容易（主张定金也是如此）。若约定的违约金低于实际损失，只需增加证明实际遭受的损失。若对方主张违约金过高，需对方举证证明损失额的标准，对方的举证责任较重。主张的一方应该提交证明自己损失的证据，举证责任比较重。
（4）继续履行与违约金、损失赔偿
若因对方违约，守约方向法院申请继续履行的时候，如果有实际损失，可以同时要求继续履行合同和赔偿损失，前提是要举证证明实际损失的存在。所以，继续履行和赔偿损失可以并存。对于继续履行和违约金，因为买卖合同约定了交易过程的各个时限，本质上超过一方超过责任时限就是违约，守约方可以要求继续履行的同时，要求按照合同约定支付逾期的违约金。
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