随着动态调整机制的建立，首套房贷利率将与房价挂钩，其调整将更加频繁。
文|财经记者陈红杰
编辑|张巍 ·袁满
在落实金融十六条、实施改善优质房企资产负债表计划、推动住房公积金业务越来越容易等一系列措施后，部分城市继续下调住房贷款利率，进一步支持房地产市场发展。
郑州多位银行人士对《财经》表示，已于1月29日收到利率调整通知，首套房贷执行利率为3.8%，二套房贷利率不变。此次调整前，郑州首套房房贷利率普遍为4.1%。
目前在河南省，首套住房商业贷款利率下调至3.8%的政策仅出现在郑州，河南其他城市首套住房商业贷款利率大多在4%以上或5%左右。
以后河南其他地区的房贷利率会和郑州比吗？“要看当地情况，现在还不清楚。”上述银行人士表示。
郑州此举是为了落实金融管理部门发布的“首套房贷利率政策动态调整机制”。对符合条件的城市，可根据当地楼市供求情况灵活调整首套房贷利率政策下限。
据《财经》记者统计，除了郑州，另外两个城市太原和唐山近期也下调了首套房贷利率，同样低至3.8%。“部分城市首套房贷利率下调，主要是为了降低首次购房成本，提振市场需求，加快区域城市楼市回归正轨。”中国光大银行金融市场部宏观研究员周说。
“对于一些楼市遇冷，房贷利率相对较高的城市，还是有可能进行一定下调的。随着动态调整机制的建立，首套房贷利率将与房价挂钩，其调整将更加频繁。”市场分析师表示。
首套房贷利率进入3%时代
“房地产本身对金融政策比较敏感，降低房贷利率可以有效刺激房地产行业和居民消费。”一位银行业分析师表示。
2023年1月29日，郑州所辖多家银行调整郑州市区首套房商业贷款利率，贷款利率由4.1%降至3.8%，二套房利率维持4.9%不变。对于国外贷款未结清但在郑州的购房者，可以按照首付和利率政策执行。
由此计算，100万元房贷，等额本息还款，按25年计算，月供从5333.74元减少到5168.57元，月供可减少1657.17元。
很多城市不接受异地公积金。对于购房者来说，通过商业贷款买房的压力更大，不利于房地产遇冷城市的经济复苏。
“郑州打响了新年第一枪，信号很强。这个政策总体上符合人民银行和住建部的住房工作精神。特别是人民银行明确，允许房价疲软的城市自由下调房贷利率，郑州符合当时梳理的38个重点城市名单，所以下调符合预期，有助于降低购房成本，尤其是首套房。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示。
目前一线城市和其他类型城市的房贷利率是有分化的。据RealData统计，2023年1月一线城市房贷利率最高，首套平均利率4.60%，二套平均利率5.13%，与上月持平。二线城市平均首套房利率为4.07%，三四线城市平均首套房利率为4.08%。
从降息幅度来看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，前两套利率分别下降155BP和100BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首套和二套利率仅下降60BP和50BP。
“从趋势上看，国内楼市回暖已经启动，一二线热点城市正在逐步回暖。”周表示，不过，目前复苏的“扩散”速度较为缓慢，但随着国内防疫措施的不断优化，疫情经济干扰的不确定性趋势有所减弱，经济走势有所回升，就业和收入有所改善，居民信心有所回升，加上国内稳定房地产的措施空前，此前受到抑制的需求逐步恢复，楼市复苏趋势确定。
“根据区域楼市回暖情况，各地积极运用和稳定楼市政策空因城施策，促进区域楼市加快恢复平稳健康发展轨道。”周对说道。
其他城市的房贷利率会下降吗？
郑州首套房商业贷款利率降至3.8%。其他城市会效仿吗？这很大程度上取决于当地城市的情况。
2023年1月5日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《建立首套房贷款利率政策动态调整机制》显示，对评价期内新建商品住房销售价格环比、同比连续3个月下降的城市，阶段性放宽首套房商业性个人住房贷款利率下限。
进一步，地方政府可从下季度起，分阶段决定维持、降低或取消本地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。中国人民银行分支机构和银监会派出机构应当指导省级市场利率定价自律机制的实施。
上述政策还规定，对首套住房采取阶段性降低或取消当地商业性个人住房贷款利率下限的城市，后续评估期内新建商品住房销售价格连续3个月上涨的，从下一季度起恢复执行。对首套住房执行全国统一的商业性个人住房贷款利率下限。
“河南其他城市的首套房商业贷款利率是否也会下调至3.8%，我们还没有接到相应的通知。这需要地方政府和人民银行中心支行的评估。”一位河南银行从业人员表示。
据统计，70个大中城市中有38个符合降低首套房贷利率的条件，主要集中在二线和三四线城市。郑州并不是首个将首套房商业贷款利率降至3.8%的城市。其他城市包括太原和唐山。
随着政策的逐步落实，预计未来会有更多城市下调首套房贷利率。“目前，关于提振地方经济的一号文件将提振住房消费作为一项重要任务。对于其他城市，尤其是大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、武汉、长春等二线城市，更需要积极借鉴郑州的做法，主动做好双降工作，为房地产市场2月份良好开局创造条件。”严跃进说。
RealData监测数据显示，截至1月16日，首套房利率低于4.1%的城市有11个，上月为19个。此外，贵阳、昆明等十个城市利率上浮至4.1%。首套房利率的上涨是由于2022年9月央行和银监会放宽部分城市首套房贷款利率下限的政策到期。
此外，需要注意的是，房贷利率水平会受到五年以上LPR的很大影响。数据显示，2023年1月20日，LPR一年期为3.65%，五年期及以上为4.3%，已连续五个月保持不变。
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