最近，为了刺激经济，LPR的利率一直在下降，相应的住房抵押贷款利率也一直在下降，有些城市甚至可以达到4%以下。这对于这两年饱受高价高息之苦的购房者来说，是一个很大的打击。同样的房子，不仅价格比现在高很多，还要承受高利率的压力；更可悲的是，很多房子还处于“保底交房”阶段，什么时候能拿到房子还是个未知数。这也导致了越来越多的还贷潮，给经济增长和促进消费蒙上了阴影。
所以网上要求降低现有房贷利率的呼声越来越高。贷款利率降低了，利息少了，手头的钱多了，大家就会有闲钱在buy buy买，扩大消费。最重要的是，它会大大增强消费者的信心，这比黄金更重要。大家不仅能消费，而且敢消费，GDP增长才有希望。
既然降低股票房贷利率效果如此显著，为什么国家不做呢？其实降低股票房贷利率有利有弊。其中，损失最大的是与我们息息相关的贷款银行。下面我们粗略估算一下，如果现有房贷利率降低，会给银行带来多大的损失(以下数据只是估算，请勿对号入座)。
最早的房贷是固定利率，在五年以上贷款利率的基础上浮动。后来，LPR牌价利率改革后，房贷利率随LPR利率上下浮动了一定的基点。比如现在首套房贷利率比五年以上LPR低20个基点，也就是4.1%，明显低于前两年上浮60到70个基点的情况。我们假设贷款100万，期限30年，本息相等，贷款利率4.8%，利息总额为88.88万。按照下浮20个基点，即4.1%，利息总额为73.95万。利率差70个基点，两者合计利息差14.93万。
我们看宇宙第一大银行工商银行的数据，查询其年报。截至2022年末，工行存量住房抵押贷款金额为6.43万亿元，占贷款总额的27.7%。由于其违约风险低，抵押资产充足，可以说是银行最好的资产。我们假设房贷利率中40%的存量下降70个基点，计算出来的房贷利息将减少3840亿元(至于为什么是40%，没有其他理由估计，因为现在贷款额普遍较高，这个比例应该不会很低)。我们来看看2022年工行的年利润，3610亿。没错，贷款利率降了一点，一年下来全白活了。当然，3840亿元的利息减少不会仅仅体现在一年的利润上，这个数字也是极其巨大的。更何况工行是我们最好的银行之一，其他一些银行如果降息，对他们的收入和利润影响会更严重。
图片摘自工商银行2022年财报。
我们再来看看。截至2022年末，全国个人住房贷款余额38.8万亿元。假设按照同样的利率下降速度和同样的40%比例，整体房贷利息将减少2.32万亿。这是一个天文数字，我一度怀疑自己算错了单位。可想而知，如果这样做，对银行体系的冲击会很大。
中国人民银行发布的2022年第四季度金融机构贷款投向统计报告
以上只是计算对银行收入和利润的影响。我们不能忽视的是，住房抵押贷款是银行长期资产的重要配置。对于追求资金周转效率的银行来说，大量收入的减少也会对其现金流产生影响，银行资产需要重新配置。同时，银行也会将现有的部分房贷证券化，打包成各种理财产品出售，以更快回收资金(类似于引发次贷危机的住房贷款资产证券化)。如果利率下调，这些理财产品的收益会大打折扣。不知道银行进行资产证券化时是否有兜底条款，否则这部分损失还是由银行承担。
有人可能会说，银行是国有的，自然有国家进行兜底。但是国家不能直接印钱来填补银行的窟窿。更何况在银行工作的人有几百万，收入也会受到不同程度的影响。
最近有小作文说7月份会出台相应政策调整现有房贷利率。当然，这只是猜测。如果是的话，我相信国家有一系列的方案来解决这些问题。我们很高兴看到这样的计划。毕竟是实实在在的利民大事。
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