就在华银集团开了两天涞水新城260套房源销售表彰会的时候，公司的另一个重点产品华银天鹅湖国际生态城却因为迟迟不能交付而屡遭质疑。不仅如此，项目本身，如包租返利、无预售证预售等问题也困扰着项目购房者。北京商报今日记者发现，截至目前，不仅原定今年年底交房的项目几乎没有开工，更重要的是，就连开发商自己也承认，目前销售的项目还没有预售证。此前开发商向房主承诺的“首付即房款”和无成本养老，都沦为一纸空文空。
1承诺“首付即房款”
真正的房子没有网签，要补尾款。
华银天鹅湖国际生态城的开发商是河北华银房地产开发有限公司(以下简称“华银地产”)，隶属于华银基业集团。官网显示，该集团以产业运营为核心，以创新型城市运营为重点，投资资本运营、互联网金融、商业及酒店运营管理、旅游产业发展。代表项目有占地65平方公里的华银(天鹅湖)国际生态城、占地175平方公里的涞水新城等。
华银天鹅湖国际生态城包括黄金海岸、金鱼谷和西山廊桥，其建筑形式包括别墅、住宅和豪宅。其中，西山廊桥为华银天鹅湖项目三期，A-D规划建设四个区域。出售的房子包括70年的别墅和平房。
“一开始，我觉得买保健品是好事。没想到最后还是个大骗局。交房没希望了！”12月初的北京，寒风料峭。购房者魏女士向北京商报记者回忆了她三年前购买华银天鹅湖国际生态城的经历。
魏女士表示，健康养老宝是2014年华银天鹅湖国际生态城首创的“营利性商品房”置业模式下的三大养老投资产品之一。除了保健宝，还有两个养老投资产品，安居宝和英利宝。魏女士提供的一份名为《华银天鹅湖国际生态城健康财富集》的宣传册显示，“盈利性商品房的创新模式是将升值收益让给消费者而不是开发商本身。以金融为杠杆，以养老管理、旅游客栈管理为盈利点，实现超低总价。6-9年(含交房日)协议运营，实现给业主返利，无需还房贷。让总价110万的房子归30万。”华银地产也表示，“这种模式一举解决了养老产业投资和北京老年人口安置的双重难题”。
据魏女士介绍，受华银地产养老定位产品的返利和增值宣传吸引，并考虑到自身对养老住房的需求，2015年底，她选定西山廊桥C区一套127平方米的别墅作为养老住房，并与华银地产签订了《商品房预订合同》及相关精装修协议，支付预付款33万元(其中房款321256元，装修款8744元)。当时开发商向魏女士承诺“首付=总房款”，即房屋竣工后只将房屋六年的使用权转让给第三方管理公司进行租赁经营，无需另行支付剩余房款。
所谓返利包租，是指房产中介在销售商品房时与买受人约定，房产在销售后的一定期限内由中介进行包租，包租期间的租金冲抵部分销售价格或支付一定的租金返还。
看似划算的房屋买卖，却没能让魏女士等很多业主满意。魏女士回忆，按照约定，房子本应在2017年12月31日正式交付，2018年底精装修完毕。然而，不仅到2018年11月底C区几乎没有施工，更让魏女士担心的是，开发商三年来没有一次网签；此外，项目目前的建设状况和规划也与开发商之前的承诺有所出入。开发商还通知业主，国庆节前后必须交一定的钱，要以自己的名义向银行申请贷款，支付剩余房款。后续还贷由运营商补贴，原购房款调整。如果不按要求操作，将无法进行网上签约。
“当时销售人员跟我说，正式交房后很快就可以拿到房本了。经过六年的租赁经营，我们的业主可以自由入住，我们也没有提业主后期需要补钱的问题。现在房子还没建好，网签无限期，如果我按照开发商的要求贷款支付剩余房款，就相当于开发商拿到了房子的全款，而我的房子，现在除了土地什么都看不到了！”魏女士说。
2对特许和返利的承诺
现实涉嫌非法预售
北京商报今日记者跟随魏女士来到位于海淀区京都新苑酒店的华银天鹅湖项目接待中心。周日，上午9点，一辆载有20多人的班车被接待中心送到85公里外的河北省涞水县天鹅湖国际生态城。华银天鹅湖项目接待中心每周三、六、日有固定的看房班车。只要提前一天预约，客户就可以免费乘车到项目办看房。
据了解，购买养生宝的业主不在少数。大多数业主只持有商品房预售合同、相关精装修协议和预付款收据。另外，没有书面材料证明开发商的回租承诺，有的业主甚至没有商品房预售合同。
“当时觉得靠谱，付款后也没太在意。第一，养老房不急着入住。第二，想想华银天鹅湖项目这么大的产业，开发商也不能轻易逃脱。”
值得注意的是，在西山廊桥多个区域迟迟不开工、网签日期没有承诺的情况下，该项目多个区域涉嫌违规预售的问题也浮出水面。
北京商报记者今日到达河北省涞水县华银天鹅湖售楼处后了解到，目前可售房源为A区叠拼别墅和B区房源，暂时不推荐C区和D区房源。至于西山廊桥保健宝产品6-8年的售后租赁，是2017年之前的购房模式。今年的付款形式只有一次性全款或“30%首付+银行贷款”。此外，记者还从销售人员处了解到，西山廊桥B区其实没有预售许可证，要到2018年底或2019年初才能拿到。但销售人员表示，B区的预售许可证只是因为河北省停工而被暂停。但预售许可只是时间问题，购房者可以放心买房。
魏女士向北京商报今日记者透露，她曾于今年10月致电涞水房管部门，询问西山廊桥是否具备销售资格。负责电话接待的工作人员表示，西山廊桥除A区取得预售许可证外，其余B、C、D区均无预售许可证，不具备销售条件。而西山廊桥，直到2018年12月才拿到预售许可证，2015年才把C区和D区的房子卖给客户。
北京商报今日记者就该项目预售及网签事宜致电涞水房管部门，截至发稿，未有回复。
“我对这个项目了解得越多，就越觉得被骗了。被告知房子完工后很快就能拿到房本，现在看来是虚张声势空。没有预售证什么时候可以网签？不网签的话，去哪弄房？”魏女士说，每当想起自己买的养老房，就“又急又气”。
值得一提的是，除了2014-2017年西山廊桥保健宝产品支持的售后包租模式外，华银天鹅湖项目的另一销售集团——黄金海岸公馆也于2018年初开始售后包租，并承诺购房者每年返利。根据销售人员的描述，买豪宅型的房子，买家也可以选择一次性全款或者30%首付加银行贷款。首付之后，买家必须贷款十年。贷款获批后，开发商会在业主每月还款前，将同样的金额转入买方账户，直至十年后还清贷款。此外，开发商还承诺给予购房者房价5%的10年返利。
3.承诺房贷由开发商等额补贴。
真正的业主担心失去他们的房子和贷款。
虽然项目未能按照之前与业主的口头承诺如期建成，但华银地产显然没有停止催促业主支付房款、催贷的动作。
据业主反映，开发商声称，保健品宝产品的业主如果想网签房子，必须先交一定的钱，达到三成首付的贷款标准，然后在涿州向华夏银行或建设银行申请十年住房贷款。开发商表示，个人贷款申请提交并获批后，业主无需担心还贷问题，每月房贷由开发商等额补贴。此外，销售人员透露，西山廊桥B区预计明年1月拿到预售证，楼层高了银行会放贷。之所以选择十年贷款，是因为业主有两年的交付期和八年的租赁经营期。
不过，多位业主向北京商报今日记者坦言，并不相信开发商承诺的“等额贷款补贴”。“预付款已经交了三年多了，开发商承诺的交房一直没有兑现。现在说购房人的贷款由开发商等额补贴。如果这个承诺没有兑现，那我们就不像长期租公寓的人了。房子在走下坡路，我们还有贷款。”
除了对开发商失去信心，这个因素也影响了业主的贷款选择。事实上，贷款年龄资质不理想也成为制约部分业主贷款的另一个因素。在养生宝的业主中，不乏已经退休或即将退休的大龄业主为自己购买养老房。
据了解，银行在为借款人评定还款期限时，是以年龄为标准的。年龄越小，贷款期越长，年龄越大，贷款期越短。一般情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”是银行可以为其办理的贷款年限。就10年期贷款而言，部分保健宝车主面临着年龄超过贷款要求，可申请贷款期限不足10年的尴尬局面。
对此，已经退休几年的魏女士告诉今日北京商报记者，开发商对于年纪大了贷不到款的业主的解决办法是给房子改名，也就是以子女的名义贷款。“那相当于我孩子的银行债务。以后他买房，就不是第一套了。所以，我不会改名。”
一年退房还钱承诺
真正的销售人员承认开发商挪用资金拿地。
事实上，房子被预定多年却长期不建的现状，改变了西山廊桥B、C、D区房屋业主的心态:部分业主对“贷款网签还是退房索赔”的选择持观望态度，没有明确表态；但以魏女士为代表的更多业主表示，重新审核房产交易后，决心退房并要求赔偿。
另一位姓吴的业主表示，按照开发商的要求，他在9月份提交了退房申请，但截至12月2日，仍未收到华银地产的回复。此外，开发商的销售人员在回应部分业主时表示，即使退房，也只会退还预付款，一年后会返还。拖延的原因是“开发商手头没钱，之前在海南和白洋淀拿过地块”。
“33万的预付款被开发商白白用了三年。我家连个影子都没有，还是只有空 land。我的诉求是退房并追加赔偿。”魏女士表示，如果开发商不积极对待她的退房诉求，她将与华银地产“对簿公堂”。
事实上，为了解决房产纠纷，西山廊桥部分业主已经将起诉华银房产提上日程。据魏女士称，已有两位业主向法院递交了上诉状。
“从开发商要求业主交首付、贷款十年的表现来看，开发商有意一次性吸收更多资金，这也说明企业资金存在缺口。”和硕首席分析师郭毅认为，无论是“首付=总房款”的售后包租，还是黄金海岸公馆目前执行的“售后包租+5%年返利”，归根结底都是开发商为了实现滚动开发，想要加快资金回笼。
北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭仁进一步指出，如果开发商的售后章程明确以融资为目的，而非卖房，则可能被认定为非法吸收公众存款，承担一定的刑事责任。郭仁补充道，《商品房销售管理办法》明确规定，开发商不得返本销售或者变相返本销售。上述开发商的售后章程和承诺返利违反了这一规定，很可能面临行政处罚。针对上述业主的反馈，北京商报今日记者致电华银，截至发稿，并无回复。
(责任编辑:常)
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