被中国民生投资有限公司(以下简称“中民投”)称为“定海神针”的上海董家渡项目易主的消息。
据财联社2月13日报道，绿地集团拟接手中民投投资的上海董家渡项目。对此，绿地集团表示“一切以上市公司公告为准”。
但绿地内部人士也直言，这是一块风水宝地，是“上海市中心的绝版地块”。对此，上海中原地产高级分析师陆文熙评论道:“市场上也出现了现金流紧张的情况，而绿地此时接手正是好时机，因为像上海中心这样的核心地块几乎已经绝版，只能通过收购获得。但由于该地块体量大、成本高，接收方也会面临很大的开发困难。”
董家渡地块总投资预计达604亿元。
2014年11月，董家渡项目被中国民生投资有限公司、上海外滩投资发展(集团)有限公司(以下简称上海外滩投资)、中民叶嘉投资有限公司(以下简称“中民叶嘉”)控股的上海杜佳置业有限公司收购，总投资248.5亿元，是当年董家渡的地王，也是中民投的优质资产之一。
钟敏投资也是钟敏叶嘉的控股股东。征地后，董家渡项目的开发公司为钟敏外滩房地产开发有限公司(以下简称钟敏外滩)。最初，钟敏投资持有项目85%的股权，上海杜佳地产持有项目10%的股权，国资背景的上海外滩投资持有项目5%的股权。
2015年12月18日，经过13个月的征地，上述董家渡地块正式举行开工仪式，启动项目建设。根据中民投上报有关部门审批的文件，董家渡总建筑面积113.9万平方米，总投资估算604亿元，相当于3 -4个上海中心大厦的投资。整个项目计划于2021年完工。
2017年，中民投将其持有的该项目36%股权及其持有的上海杜佳地产9%股权(合计45%)转让给安信信托，中民投持股比例降至49%。上海杜佳地产的持股比例降至1%。安信信托此后发行了一系列信托产品，募集总额240亿元收购这45%的股权。
目前，中民投及其控股子公司上海杜佳地产持有项目公司50%的股份，安信信托持有45%的股份。
绿地可以吃吗？
“董家渡地块是上海最中心的黄金地块，有黄浦江一线景观，但体量很大，自持比例很高，一般开发商很难接手。”卢分析道。
根据该地块出让条件，受让方须持有办公部分地上建筑面积不低于60%，且十年内不得转让。自持部分的自持期限自项目竣工验收之日起计算，自持期限届满后，受让方需要转让的，须征得转让方同意。对于可转让办公室部分，最小转让单位为建筑物。受让方需要转让商业部分的，必须分别转让地上和地下部分。地块划分街区后，受让方也可以按照每个街区整体转让地上地下部分。受让方在转让商业部分前也必须征得受让方的同意。此外，受让方必须拥有建筑面积不低于5000平方米的住宅部分用于长期租赁，不得擅自出售。如果受让方要出售，必须征得转让方同意后才能出售。
“地块自养比例高，以办公和商业业态为主，住宅比例低。对于绿地来说，一方面绿地有高端写字楼的运营经验，擅长建超高层，这是优势，但另一方面也意味着很难做到周转快、成本高、回收期长。”陆文熙说。
此外，投资成本高也是这个项目发展中的一个难题。据上海房地产行业测算，该地块预计总投资将达604亿元，地面平均单位成本约8.6万元/平方米，地下包括车库面积将达5.3万元/平方米。
根据已经投入的成本和地价，加上近四年上海地价和财务成本的升值，陆文熙预测该地块整体出让的售价很高。“如果绿地接手，不排除引入合作伙伴共同开发，这样可以分担风险。”
董家渡土地出让会成为中民投的“救命稻草”吗？
2014年8月21日，由全国工商联牵头，59家知名民营企业发起成立的中国民生投资有限公司在上海正式揭牌。作为全国首家“国字头”民营投资公司，中民投被称为民间版的“中投”，其59家股东汇总名单中包括苏宁电器、亿达控股、泛海建设等国内知名民营企业。
中民投拿下董家渡地块后，对该地块非常重视。据接近中民投的人士透露，“董家渡地块是头号工程，领导非常重视。”对于这笔投资，时任中民投董事长的董文标曾宣称“三四年就能回本”然而，2019年春节刚过，董家渡地块不仅没有回到原来的位置，反而可能面临被卖的命运。
公开资料显示，中民投已经负债累累。根据2018年12月的招股书，中民投的资产负债率从2015年开始逐年上升。截至2018年9月末，中民投资产负债率达74.89%，负债总额约2328亿元，其中一年内到期的非流动负债430亿元，面临较大短期偿债压力。
此外，中民投2018年三季报显示，去年前三季度，公司营业总收入246.87亿元，同比增长48.17%；净利润16.02亿元，同比下滑59.78%。
事实上，从去年下半年开始，中民投就多次传出资金紧张的消息。先是中民投债券大跌，然后债券兑付出现技术性违约。
据媒体报道，2019年2月1日起，钟敏投资被上海金融法院列为执行人，其在钟敏叶嘉的832，857.14万元股权被冻结至2022年1月31日。由于钟敏投资是钟敏叶嘉的控股股东，此次被法院冻结的股份占钟敏投资所持股份的92.07%。
在冰冻的情况下，董家渡地块的命运依然是个谜。
新京报记者徐倩编辑吴欣校对刘保清
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