房贷利率调高，房贷利率降

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最近由于房贷利率大幅下调，“提前还款”成为一种趋势。所谓提前还款，是指借款人在还款期内提前偿还部分或全部贷款余额的行为。是否构成违约，需要根据合同内容具体判断。但是根据很多市民的反馈，提前还房贷已经成为一个难题。很多市民表示，银行要求先预约，一般要排队等一两个月才能办理。有的银行甚至排队超过三四个月，甚至要支付违约金。

银行有权拒绝借款人提前还款吗？借款人是否构成违约，是否应该支付违约金？违约金条款能否视为无效格式条款？贷款利率的调整变化是否构成情势变更？下面就来解释一下这个问题。

1.银行有权拒绝借款人的“提前还款”吗？1.如果合同中没有明确约定或约定，可以提前还款。

合同没有明确约定或者约定可以提前偿还的，根据《民法典》第五百三十条第一款“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但不损害债权人利益的除外。”因此，如果合同中没有约定提前还贷，且双方未协商一致，银行在不损害银行利益的情况下，不能拒绝借款人提前还贷。但根据《民法》第五百三十条第二款“因债务人提前向债权人履行债务而增加的费用，由债务人负担”和《民法》第六百七十七条“借款人提前归还借款的，除当事人另有约定的以外，按照实际借款期间计算利息”。如果借款人要“提前还贷”，还应支付提前支付给债权人的增加的费用和按实际贷款期限计算的利息。

2.如果合同规定禁止提前还款。

如果合同中禁止提前还款，则借款人的“提前还款”构成违约。根据《民法》第509条:

履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任

2.抵押贷款合同中的违约金条款是否属于无效格式条款？根据《民法典》第496条，格式条款是双方当事人为重复使用而事先拟定的条款，双方在订立合同时没有相互协商。银行的抵押贷款合同往往是预先拟定好的示范文本，所以这些条款一般可以认定为格式条款。

但是，并不是所有的格式条款都可以被视为无效条款。根据第497条:

“有下列情形之一的，格式条款无效: (一)本法第一部分第六章第三节、第五百零六条规定的无效；(二)提供格式条款的一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任或者限制对方主要权利的；(三)提供格式条款的一方排除对方的主要权利。”其中，认定格式条款无效的关键在于“提供格式条款的一方不合理地免除或者减轻其责任，加重对方责任，限制对方主要权利”。

但是，禁止借款人“提前还贷”的违约责任条款，很难被视为“不合理地减少、加重或者限制主体权利”。因此，按揭贷款合同中的违约金条款被认定为无效的可能性较小。

3.房贷利率调整是否构成法定的情势变更？根据《民法》第533条:

“合同成立后，合同的基本条件发生了当事人订立合同时不能预见的重大变化，不属于商业风险。如果继续履行合同对一方明显不公平，受到不利影响的一方可以与另一方重新谈判；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当根据案件的实际情况，按照公平原则变更或者解除合同。”

在司法实践中，对情势变更的审查主要集中在:1 .合同的基本条件是否发生变化；2.该变更是否为合同双方不可预见，且不属于商业风险，双方均无过错；3.继续履行原合同是否显失公平。首先，银行房贷利率的调控是市场上正常的商业风险，而且由于按揭贷款的期限往往较长，当事人在签订按揭贷款合同时应当预见到未来贷款利率调控的可能性，因此不构成合同双方不能预见的变更。其次，银行房贷利率在一定范围内的正常浮动，不会导致合同目的的落空。因此，房贷利率调整不构成法定的情势变更，购房者不得以情势变更为由要求变更或解除与银行的借款合同。