“我们可以帮你从银行贷一笔消费贷款，或者打包成公司股东的商业贷款，来做首付。只要你按时还款，银行的贷前贷后审查都不会有问题。”新京报记者近日以“代收货款”为由，咨询了北京某融资担保公司。它的业务员说服务费是贷款额的2%，花2万元可以办一百万的经营性贷款。
这是最近货币经纪人复兴的一个缩影。房价高的一线城市是“生意”最旺的地方。3月以来，新京报记者接到北京多家担保公司或小贷公司的电话，均推荐信用贷款或抵押贷款。
近期，银监会和沪深两地相继对违规流入楼市的商业贷款进行了重拳打击。北京早已禁止消费贷、商贷等资金流入楼市，但新京报记者调查发现，北京楼市集资方式的灰色通道并未被完全堵死。
莎莎(化名)最近以老家公司的名义申请了商业贷款来补首付，因为二套房首付200多万。对此，有银行人士表示，违规操作空确实存在，但真正能钻空 sub的人比例并不高。一些国有大行贷款人也表示，目前银行贷款业务非常严格，员工不会为了一点业绩而违规。专家认为，银行很难核实这种行为，但不管是不是刚需，用经营性贷款资金进入房地产市场都是违法的。
中介包装:包装成公司股东贷款一套，一百万经营性贷款服务费2万。
"我们可以帮你打包。"五一假期前夕，新京报记者以“想换房但钱不够，去银行办理不了商业贷款”为由，咨询了一家融资担保公司。其业务员小娟(化名)说。
据介绍，具体的包装流程是:只要申请人本人不是公职人员，或者单位允许个人在外兼职，融资性担保公司就可以将申请人包装成某公司的法人、股东或监事，并提供公司流水、交易合同等材料，从而向银行申请抵押贷款。贷款获批后，资金会先转到申请人“假工作”的公司账户，再转到个人名下。
小娟说，“这里的公司都是可以用来发放贷款的正规公司。只要走正规程序，申请人按时还款，银行的贷前贷后审核都不会有问题。我们与银行合作了十多年，涵盖了市场上所有你能叫得出名字的银行。”
记者质疑这种包装方式的可行性，称从银行内部来说审核流程非常严格。小娟强调，银行很难直接向个人发放贷款，但通过这家公司要容易得多。
据建行、光大、工行、广发、民生、北京银行等北京多家银行贷款人介绍，房贷业务贷款最高可贷到房屋净值的70%，最长期限不超过6年。以一套价值400万元的房产为基准，贷款上限为280万元，贷款人的还款压力相对更大。
记者问，以个人消费贷款的形式交首付，风险和压力是否相对较小？小娟说不建议:原因是消费贷款可以交首付，但利率比经营性贷款高。一般消费贷款利率在5%-10%之间，经营性贷款利率仅在5%以下；银行消费贷款额度平均只有30万，北京房产首付几百万。需要同时匹配多家银行贷款，以消费贷款补足首付；另外，经营性贷款在他们的运作下可以维持10年甚至20年，而信用贷款一般只能维持3-4年。
记者问哪些银行可以做这样的长期经营性贷款，小娟含糊地说，“市场上很多优质银行都可以。”
变“不合规”为“合规”，再为客户掩盖真实的资金流向，这一波操作要收多少“钱”？小娟介绍，该方案将为客户量身定制，服务费为2分。贷款100万，公司收费2万，而且这还不包括个人作为公司股东的包装费用。如果公司的自来水等材料不合格，可能会额外收费。小娟说，“我们所做的是服务。很多客户是不合格的。我们要通过一些渠道和手段来完成这个贷款申请，中间要付出成本。”
经营性贷款资金挪用背后:银行整体审批严格，但难以防止变相违规流入楼市。
经营性贷款资金真的会被挪用吗？最近开始换房的莎莎给了记者一个肯定的回答。
莎莎目前住在北京南三环外。她读研后已经在通州工作了六年。她前年生了一个孩子。为了更好地平衡家庭和工作，她开始关注通州的房价。喜欢的地段单价一直徘徊在5-6万元。直到今年2月，她遇到一个急着用钱的房主，把价格降到了每平方米4万元左右。100平米的房子加上中介费，税等。，总价约420万元。
“我和老公婚前各有一套房。我的在郊区，我得到了贷款。2016年我拿了这本书，不满足于‘满五只’，所以只卖了200万，还完贷款只剩不到110万。”萨沙说。按照北京“认房又认贷”的规定，她将购买第二套住房，首付最低60%，约250万元。记者咨询的北京多家银行中，大部分执行二套普通住房首付比例为60%，广发银行要求首付比例为80%。
莎莎找亲戚朋友借了一圈还是没凑够首付。丈夫名下的房产在疫情期间估值也低于预期，于是莎莎选择用丈夫名下的房产做了150万元的抵押贷款。她透露，“公婆名下有实体公司，能提供真实的流水和上下游交易合同，贷款是以公婆名义申请的。”
他们直接找了一家股份银行，整个贷款审批过程用了一个多月。银行先去评估公司看房，再去公司做好所有的调整，看合同明细。“总的来说，很复杂。”
莎莎说，虽然申请了按揭贷款，但她现在还款压力很大。她比较了多家银行的贷款利率。如果是“一年还一次本息”(即一年还一次本息，第二年再贷)的方式，一家股份公司最低利率4%，但一年还156万，压力太大。如果选择多年还清，最长可以分五年，最低年利率4.85%，每月利息6000元左右，最后还本金。
“只要走正常程序，银行很难查出你实际做的是什么。”某股份行贷款人表示，违规操作空确实存在。“假设贷款申请人A公司从B公司购买100台电脑，用房子做抵押向银行贷款。银行会直接贷款100万给B公司，但是这两家公司会不会再‘倒手’就比较难查了。”
中南财经政法大学数字经济研究院执行院长潘鹤林对新京报记者表示，对于资金进入公司后掉头或者使用一些隐蔽手段逃避核查的行为，银行核查的成本非常高。
民生银行研究院研究员李欣曾表示，如果银行要求客户每次消费都提供消费券，不仅会降低客户消费的便利性，也会降低客户的消费意愿，甚至会被类似的不需要提供消费券的竞争机构直接抢走。同时，很多消费是基于网上支付，也很难提供消费凭证的验证。“目前，许多银行也在探索更好的平衡风险的方法。可以说他们是在摸着石头过河。银行能做的就是更严格的审核客户的还款意愿和能力。"
不过，多位受访银行人士向记者强调，消费贷和商贷是禁止流向楼市的，贷后会跟踪资金。
一家大型国有银行的贷款人表示，商贷和消费贷的审批非常严格，中介可能会说些花里胡哨的话，但实际可行性较低。比如公司运营不到一年就很难获批，所以申请人承担一定的风险。她说，每个银行的考核机制不一样，银行会对违规者从轻处罚，然后辞退，所以员工不会为了一点点利润违规操作。另一家国有银行表示，该行已暂停其抵押贷款业务。
根据公开报道，曾经出现过空空壳公司骗取贷款失败的案例。银行到公司走访，发现地点是家，没有员工在场。该客户拟借款600万元购买电脑设备，但没有实际操作，且购买单价明显高于网上销售单价。银行判断为空空壳公司且用途不真实，拒绝了客户的贷款申请。
非法挪用资金屡禁不止:贷款人核查需进一步加强
继深圳查处商业贷款违规流入楼市后，央行上海总部也发布通知称，召开上海市房地产信贷工作座谈会。会议要求，下一阶段，要坚持“房住不炒”导向，严禁以房地产作为风险抵押物，通过个人消费贷款、经营性贷款等方式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场平稳健康发展。中共最新一次政治局会议再次强调“不炒房”。近期，商贷等资金违规流入楼市的话题也引起了多层次的监管关注。监管不断出拳，但违规挪用现象为何屡禁不止？
上述国有大行贷款人士分析，国家想做的是控制大局，抑制房价，让大部分人能够安居乐业。现在调控政策已经偏向第一批刚需人群，比如首套房贷的利率和首付比例，都明显低于二套房贷。而且，想钻空 sub的人还是少数，真正能钻空 sub的人就更少了。“首先，你得在北京有房，而且你还没还清贷款。同时你是一个公司的股东，几个条件的范围都不大。”但她也承认，很多时候政府的“有形之手”无法与市场的“无形之手”抗衡。
投机推高房价，高房价让改善型住房使用者非法挪用资金填补缺口。这不是良性循环。此前有房地产业内人士提出，二套房严控政策将有效抑制投资投机性需求，但也必然影响改善性购房需求。对二套房要进行差异化的政策管理，建议未来放宽合理改善性住房需求；对于房子不断掉下来或者有类似P2P贷款的现象要严格限制。
诸葛找房数据研究中心分析师王小宇表示，按揭贷款流入房地产市场不算炒房，但操作明显违规。潘鹤林表示，不管是不是刚需，商业贷款都不能作为贷款来源，会让大量低信用人群进入房贷市场，增加房贷市场的金融风险。他呼吁进一步加强对贷款人收入真实性的核查。
“关注信贷资金进入楼市，不能只盯着商业银行和消费金融公司。各种互联网借贷平台不监控资金流向，进入楼市的比例可能更高。要继续加大对各类互联网平台的清理整顿力度，加强对其提供的借贷业务在借贷用途、资金流向等方面的监控。”王新银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，对于金融机构和互联网平台来说，监控信贷资金的流向和使用是一个长期存在的问题。应修订相关制度措施，将虚构贷款用途、挪用信贷资金等行为纳入征信系统，提高借款人违法成本，从源头上遏制个人信贷资金非法流入楼市。
新京报记者程编辑李校对李明
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