近日，有租客在网上被曝刚刚租了房，却背上了一笔“莫名其妙的贷款”。根据论文的理解，这种以“贷款”的方式提高租金的模式发生在租房中介，如链家、我爱我家的翔宇、丹科公寓、58同城等。以上租赁机构均与第三方金融机构合作推出了分期产品。
到底什么是“租房贷”？
本报讯一位自如租客告诉记者，选择自如租房时，中介一般会提供“一付一”、“一付三”、“一付六”、“一付十二”等几种付房租的方式。如果选择“一对一”的方式，中介会主动提出租客可以做“租房贷”，即租客与第三方金融机构签订1至2年的贷款协议，金融机构将贷款划入租赁企业的账户，租客则按月还款以冲抵租金。
值得注意的是，中介在向租客推荐这种付款方式时，并未提及贷款是以租客的信用为担保，从而向银行贷款，最终还款的是租客。
这种方式其实是企业融资的一种手段，即ABS(资产证券化)。
所谓ABS，即资产证券化，是以项目的资产为基础，以项目资产所能带来的预期收益为担保，在资本市场发行债券的一种融资方式。
上述租客可以自由做的“租房贷”，其实就是以租金收益为标的的资产，然后打包成ABS，从银行获得现金流，为企业融资。
2017年8月4日，徒手在上交所发行了1号房租分期信托受益权专项资产支持计划。方案中提到，Freehand ABS产品，以租房分期消费贷款和长租公寓衍生服务收益为基础资产，自由覆盖机构投资者的收益。在两年的周期内，如果自由收益不足以覆盖第一批投资人的本息收益，则需要自由补充差额，以满足投资人的收益要求。
而长租公寓运营商通常没有消费金融牌照和小额贷款牌照，导致无法直接向租客发放贷款。从而通过信托的设立，渠道方为受托方，受托方间接向租户发放信托贷款。
论文从自如与租客签订的合同内容中发现，有条款规定，如果租客分期支付租金和服务费，则与中国对外经济贸易信托公司签订借款合同，中国对外经济贸易信托公司是自如选择的渠道方。
有人士对本报表示，从积极的角度来看，长租公寓运营商通过发展个人租房贷款业务，可以大大提高资金投资回报率，弥补租房项目租金回报率低的劣势。同时，为租客一次性支付未来1至2年甚至更长时间的租金，也可以加速房地产开发商的投资回报。
“一般来说，这种ABS有一个自下而上的增信措施。换句话说，如果租金收益和资产增值不足以覆盖对投资者的收益承诺，发行人需要补足资金来兜底。”前述人士表示。
同时，从产品设计的角度，这部分贷款的资金池由第三方监管，以此来判断账户的流动性是否充足，避免投资者因发行人挪用而损失利益。
除了舒服，我爱我家的“存零付一”业务。实际上，消费者通过第三方互联网金融公司，以绑定自己储蓄卡作为担保的形式，向指定银行申请贷款。第三方互联网金融公司将租客需要支付的租金总额一次性转账给我爱我家，消费者按月向金融公司支付房屋租金和5.8%的“服务费”。
“租房贷”风险:整个链条无一环节幸免。
伴随着大众对长租公寓疯狂涨价的质疑，还有一系列长租公寓运营者将“租房贷”作为“空手套白狼”、“庞氏骗局”、“左手转右手”的言论。
在风险方面，一位接触过长租公寓金融资产的人士对本报表示，租客提前退租、未按时偿还住房分期贷款、租客提前还贷、贷款利息收入减少、租客个人信用状况不佳、符合贷款标准的租客不多等因素都会成为潜在风险。
“长租公寓是一个资金和资源密集型行业。在跑马圈地的粗放式发展模式下，所有企业都想在市场份额上有发言权，都需要规模效应。但对于租客来说，如果在不知情的情况下签订这样的借款合同，对自己来说是有风险的。”一位长期从事公寓出租业务的人士对本报表示，“对于一些没有背景的小规模租赁企业来说，盲目快速扩张导致空 room的入住率上升，导致公寓入住率下降，亏损严重，需要不断融资来弥补亏损。如果资金链跟不上，租赁公司不能按时支付房东，租客的租赁权就会受到影响，也就是会被房东赶走。”
根据该报的理解，确实存在因出租人不能按时向房东支付租金而驱逐房客的情况。
“中介没钱给房东，房东收不到钱就去找中介。但是没钱找中介，有的中介就教房东怎么抓租客，怎么收回房子。还有加租换锁的办法。”一位卷入类似事件的房客告诉该报，“一些房东想收回他们的房子，重新出租，所以收取一点租金是一点点。但租客也想止损拿回押金退租，但中介一直拖着，理由是不能不到期退租，租客只好继续住。”
更深层次的风险来自于企业对资金的失控。
丰信资本总裁夏凡表示，这类资产的风险主要分为信用风险和流动性风险。
信用风险方面，主要涉及两个层面，一是底层借款人(租户)的还款意愿和能力，二是中介(平台、服务商)的初衷和风控管理能力。自筹资金和非法挪用资金是禁区。
在流动性风险方面，中介给原房东支付租金的频率是每季度一次，但租客贷款获得的资金是一次性支付给中介一年的。如果租户申请的贷款期限超过一年，实际上造成了双倍资金期限的错配，为流动性风险的爆发留下了极大的隐患。另外，中介通过上述方式获得的“沉淀金”，严格意义上是一种债务，只是被中介用来寻找更多的原房东。为了获得更多的房子，风险敞口进一步扩大。事实证明，一旦资金流供给短缺，整个链条上的各个环节都无一幸免。
加强监督:透明和标准化
2018年4月25日，证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化的通知》，以切实可行的政策支持促进住房租赁市场发展。随着文件的下发，被认为已经达到万亿规模的住房租赁行业获得了最明确的资金渠道支持。
此次发布的文件明确规定了资产证券化的基本条件、政策支持的优先领域、程序和资产价值评估的方法，并直接指出将在审计领域设立“绿色通道”。
此后，无论是房地产企业、中介机构还是长租公寓的专业运营商，都渴望通过金融工具扩张张之路，但与此同时，风险也出现了。
分析人士指出，不可否认的是，住房租赁企业在目前的发展过程中确实存在一定的监管缺失，这也是行业快速发展造成的。值得注意的是，正是不透明的信息为中介机构滥用资金提供了保护伞。现在爆出来的问题是，很多中介“欺骗”租客，在租客不知情的情况下签订贷款合同，也就是“强行贷款交房租”。有必要从政策层面让这种贷款形式透明化，落实对租客的告知义务，并进行必要的说明。同时，必须加强对租赁企业融资的事前审核和事后资金监管，避免新的金融风险。
宇信资本总裁夏凡对本报表示，“在长租公寓市场，消费金融不仅减轻了租客的房租负担，还为长租公寓运营者(多指二房东模式)带来了传统金融机构无法给予的沉淀资金。在合规的前提下，这是一个双赢的结果。”
同时，夏凡强调，“但问题是二房东使用资金的方式太粗糙了。他通过高租金大规模从原房东手中接过房子，大肆抬高价格抢夺原房源，导致风险敞口增大。租客为了获得一定的优惠肯定会以付费的形式存在，那么租客的付费期限和中介给原房东的付费期限就会出现不匹配，就会出现资金沉淀。消费金融推动了这个行业的加速发展，也提前暴露了相关风险。”
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原文地址"租房贷陷阱，租房的“租金贷”一般具有哪些风险?"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/241242.html。
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