世界上最遥远的距离是龙头房企享受“融资便利”，中小房企拼命在海外卖高息债券。
今年以来，中小房企破产的消息不断。为了生存，一些房企将目光投向了成本更高的海外债券，以缓解资金压力。
与登上银行“白名单”的排名靠前的房地产企业相比，国内发债成本仅为3%-4.5%，中小房企海外发债融资成本偏高，发行票面利率为5%-8%，甚至超过10%。其中，当代地产、泰禾集团、法明集团发行的三只境外债券票面利率已达15%。
在房地产融资渠道逐渐收缩的背后，一场史无前例的“行业出清”正在轰轰烈烈地进行。
中小房企的“破产潮”
人民法院公告网站显示，截至2019年8月14日，今年全国已有300余家房地产开发商发布破产文件，宣布破产或进入破产程序。申请破产的地产商主要来自江苏、沈阳、湖南、湖北、安徽等三四线城市，少数来自广东、上海等地。其中大部分属于当地中小企业。高负债和融资困难是破产的主要原因。
众所周知，房地产行业是典型的高负债行业，行业内大部分企业的负债率都在70%以上。从标杆房企负债率来看，2018年中国房地产行业负债率接近90%，总负债约9000亿元；融创负债率超过90%。
wind数据显示，自2000年以来，房地产行业负债率一直呈上升趋势。2017年，176家房企整体负债率达到78.18%，创下新高。
从负债率上升速度来看，AH股年收益越少，负债率上升越快。
疯狂借贷的背后，处处都是危险。
过去二十年，高负债推动了房地产行业的快速发展。
当行业发展从高速转向平缓，同时房地产调控和去杠杆双管齐下，就形成了这样的局面:
负债率达到历史最高，但现金流越来越紧张。
当然，房企面临的困难不止于此。
房地产业增速放缓。
2019Q2以来，土地市场出现降温迹象。
首先，房地产开发企业拿地速度放缓。1-7月份，房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月份扩大1.9个百分点。
土地交易溢价率明显下降。
其次，土地成交溢价率方面，一线城市在2019年7月开始出现明显降温，月度成交溢价率仅为3.53%，较6月大幅下降20.2个百分点；二线城市和三四线城市平均成交溢价率分别由4月份的25.1%和20.93%下降至7月份的12.5%和16.3%。
商品房销售面积和销售增速都没有以前快了。
从商品房销售市场情况来看，1-10月，商品房销售面积增速今年首次由负转正，同比增长0.1%，商品房销售额增速加快。虽然近期这两项数据都有所回升，但都远不及去年同期的增速，总体来看仍处于低位。
政策频出，去杠杆信号不断加强。
2019年5月，保监会要求银行、信托、租赁等金融机构提高房企融资门槛，惩罚那些不按规则办事的机构。此后，资金收紧的信号频频。
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随着行业集中度的提高，头部效应越来越明显。
资本集中度的提高加速了产业集中度的提高。截至2019年6月底，TOP10房企市场份额为30.5%，较2018年底大幅提升3.6个百分点。
融资能力缺口扩大。
房地产企业融资能力的差异在拉大。融资成本低的只有5%，融资成本高的有15%。大企业优势明显。
分析上市房地产企业的融资成本，其水平主要受企业性质、规模和管理方式的影响。
在40家上市大房企2016-2018年融资成本对比中，可以明显看出第一梯队和第三梯队的融资成本差距最大达到3个百分点，差距明显。
大型房企的差距依旧，中小型房企的差距会更明显。
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从募集资金活动的现金流来看，龙头房企和大型房企的募集资金现金净流入均达到近17年来的5年新高，远高于往年水平，而中小型房企的募集资金现金净流入均小于往年平均水平。18年龙头房企和大型房企融资活动现金流仍保持大规模净流入，但中型房企融资活动现金流为负。
海外债务多方打击，最优选择也有问题。
房企海外发债规模逐年扩大。
因为银行贷款需要限制资金用途，国内债券融资受到严格监管，资管新规后非标融资面临规模收缩。因此，监管相对宽松、资金用途限制相对较小的人民币债券受到房地产企业的青睐。
/图片-2019/11月以来，房地产企业境外发债数量已达104只，计划发行规模384.47亿美元，数量和规模均创同期历史新高。如果这种节奏持续下去，房企海外发债规模有望刷新历史纪录。
美元融资成本增加，利率和汇率一起上升。
从主流上市房企的海外融资来看，融资成本普遍较高，平均算术水平为7.7%。从时间维度对比来看，近年来，房企海外融资利率水平明显上升，从2016年的6.03%上升至8.67%，短短三年上升2.64个百分点。
此外，2019年8月5日早盘，美元对人民币离岸汇率和在岸汇率双双“破7”，并维持高位运行，至今维持在7以上。
一方面，人民币汇率波动性加大会导致国内投资者对汇率风险补偿的需求增加，或导致房企再融资成本增加；另一方面，如果房地产企业以人民币偿还美元债务，现有美元债务的实际融资成本将上升，偿债压力将急剧增加。
政策收紧，境外债务资金使用受限。
去年以来，部分房企在境外过度发债，筹集外债资金偿还国内债务，增加了外债风险。
有风险就要规范。国家发改委出台相关规定，进一步完善房企发行外债登记管理，防范房企可能出现的风险，促进房地产市场平稳健康发展。
/图片-从14/2019年开始，海外实际到位资金增速开始下滑，从300%左右的高增速下滑到最近的-50%。
海外债集中到期成为部分中小房企的最后一根稻草。
/图片-16/2019年，房地产企业境外债券到期66只，到期规模237.57亿美元，到期规模较2018年增长30.91%。此外，2020年和2021年，房企境外债务到期规模将分别达到297.86亿元和316.38亿元。在国内房企发行外债创新高的时候，偿债规模也在逐年攀升。
总结:
相对于名牌房企，中小房企相对粗放，产品品控标准不同。但随着房地产行业产销的快速发展，他们通过融资和高负债实现了快速发展。
但由于房地产行业周转周期长，在销售降温、融资政策收紧的环境下，中小企业的偿债能力面临巨大考验。对于中小房企来说，转型升级也很艰难。一旦营业额失控，资金链断裂，没有大型房企接手，直接面对的就是破产。
目前中小房企到处发债也是无奈之举。如何突破发展困境？放慢发展速度，或者采取集团化战略，深耕区域市场，开发细分行业产品；或者争取与品牌房企合作发展，赢得企业的生存机会。寒冬中乘风破浪，是整个行业重组启动的好机会。
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原文地址"多家房企获批海外债 “外资内用”受鼓励，海外发行债券利率"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/240093.html。
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