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郑州担保圈和地产圈那点事：“地产+担保”模式是房地产金融的失败实践？

前言：

万达地产6月12日起在快钱平台发售的“稳赚1号”众筹项目，再一次引起了人们对房地产金融的关注，而其一再被提起也是有原因的：房地产是资金密集型行业，从拿地到建造，及其间的规划、审批、验收等环节，再加上中国国情下特有的“公关类”费用，可以说一套房子就是用钱砸出来的。在土地实施招拍挂，卖地收入成为地方政府财政最重要的收入来源后，房地产的资金密集型特性日益明显。实际上，房地产金融离郑州百姓并不遥远：在金水路省委省政府门口/在中原路市委市政府门口拉白布条喊冤请愿的担保苦主，在各区经侦支队/信访办接待处笔录登记的民间借贷崩盘波及到的无助难友，他们绝大多数都是房地产金融原始草莽形式——“地产+担保”模式下的直接受害人。仔细梳理崩盘的担保公司，你会发现：要么是房产公司直接吸储或成立个担保公司直接吸储民间资金，要么是担保公司吸储民间资金后再成立个房产公司开发项目，要么就是担保公司吸储民间资金后借贷给房地产公司，反正归纳一点，民间资金被吸储归集后流入了房地产行业。曾经有1000多家担保公司，数量占全国近1/3的郑州，有着怎样“地产+担保”的过往故事呢？

昊澜担保的崩盘和丁国进“金融+地产”构想的破灭地产圈+担保圈

他赢了开头，却输了结尾。

他是昊澜集团董事长丁国进——一个白手起家并被称有“儒商”情怀的商人。早年当兵，复原转业后在事业单位谋得一职，不安分平淡的工作，下海经商干餐饮，主打菜品“豆腐宴”一经推出引来高朋满座，人缘际会由此开启。2005年前后，煤炭金属等资源价格的上涨刚刚起步，结合平顶山当地的资源禀赋，承包了3个煤矿，随后成立煤炭销售公司往省内一些电厂供煤，因“经营有方”迅速走俏市场。不安分偏安一隅，2006年进军郑州开发红旗渠酒店，自此涉足地产。因红旗渠酒店是安阳市驻郑州办事处所在地，老丁的政治人脉圈也就扩展至安阳，并于2010年成立安阳昊澜置业，开发住宅、商业、酒店等地产项目。在之前的2008年，老丁开始资产重组组建昊澜集团，受当时担保公司狂热影响也于2009年战略性的成立了河南昊澜投资担保有限公司，但直到2012年前担保公司并没有怎么开展业务。

政府给昊澜董事长的奖章

老丁的棋下的太大，项目遍地开花。除了安阳的地产项目，还要在洛阳宜阳建香鹿山旅游生态园和平顶山国际生态园，而其土地的审批却层层遇阻。这两项目开始于2012年前后，可此时的安阳项目建设和戴斯酒店的装修正需要大量资金，早于2010年左右昊澜以不低于月息3.5%借来的民间资金也到了付款期，这也就不难理解昊澜担保为什么于2012年前后粉墨登场，除了郑州，还在平顶山、许昌、南阳、新密等地大量建立分公司并吸储民间资金。另一个注脚是2012年昊澜集团以安阳迎宾馆项目在建工程和4栋房产为担保在华澳信托先后融了4亿元。随后在2013年，昊澜集团入股安阳商都农商银行和市区农村信用社，并于2014年成立河南万硕置业要进行金水区柳林村的城中村改造建设昊澜国际商业综合体。

上图为昊澜签约柳林城改项目

自此，老丁“金融+地产”的模式雏形初现，他打着自己的如意算盘：左手昊澜担保高成本的民间资金和农商行及信用社低成本的银行资金，源源不断的为右手遍布各地的房产项目供应资金，右手的房产项目出售后再填补左手金融的窟窿。不管从什么渠道得筹措一笔钱赶在农信社股份制改造的档口先入股，之后再以其股权质押获取银行贷款，以农商行/农信社股东的身份，融资起来自然便当，大家不都是这样玩空手套的游戏么。

叹流年，天不遂人愿。

2014年中后，包括河南在内的全国各地以民间借贷业务为主的担保公司纷纷崩溃，而其直接原因是借了大量高成本民间资金的房地产销售萎靡。2014年12月昊澜担保停止还本付息。

随后，全省3000苦主被迫陆续与昊澜担保签订了本金分期偿还协议书，第一期20%的本金应于2015年6月底前偿付，眼看期限将至，可仍看不出能偿还的迹象。

蔓延全国的民间借贷/非法集资崩盘事件影响愈加恶劣，已引起中央政府重视，并发文要求6、7、8月对非法集资进行集中专项整治。为此，昊澜担保开始拿出安阳的地产项目跟理财客户进行实物兑付，可很多客户并不满意，因为房产兑付价格远高于市场销售价。

图为昊澜崩盘后的残局

春节过后，昊澜全省客户就陆续集结在郑州或当地举行拉白布条的维权活动，但看起来收效甚微。昊澜担保各地客户维权QQ群里群情激昂，充斥着对丁国进的谩骂和咬牙切齿的痛恨。

丁国进当然无暇顾及这些。行将烂尾的地产项目，后续无望的柳林村改造，一大堆要钱的担保苦主…，整日焦头烂额于此还应接不暇呢！他的红旗渠酒店/安阳迎宾馆/平顶山豆腐王饭店的收入看起来不过是杯水车薪，而他“左手金融、右手地产”的宏伟战略规划也就此沦落成了一枕黄粱美梦。

担保公司和地产公司商业互利留下的郑州记忆地产圈+担保圈

本来是解决中小微企业/个体工商户融资难并一度受政府支持的担保公司是怎么跟地产公司结合起来的呢？因为之前地产公司融资一般就是自有资金/银行贷款/熟人借贷/资本市场融资，像这样大规模的民间集资如何形成的呢？

时间要追溯回2008年。

在经过2007年针对房地产包括打击囤地/囤房、数轮加息升准等的房产调控，再加上之前数年房产调控政策的叠加累积效应，到了2008年，房地产的日子已经很不好过了。在2008年中下旬，也就是次贷危机席卷全球的时候，郑州就有开发商开始以房产回购的形式向担保公司借款（民间资金成本高，中小微企业很难承受，用的量少时间又短）。

到底是哪家地产商向哪家担保公司最先借款已无人考证，但业界普遍的观点是一家叫河南润唐投资担保有限公司的担保公司和名门地产的合作被认为开启了“地产+担保”模式的先河。

跟其他很多开发商一样，当时名门地产也遭遇资金困难。经人牵线搭桥，两者很快达成协议：名门地产把位于金水路玉凤路家乐福楼上的以小户型为主的名门盛世以每平不到3000元的价格（当时的市场价在6000元靠上）卖给润唐担保（实际上是公司可信赖的员工），之后去郑州房管局网签备案，并签订回购协议，约定半年后原价回购（当时房产回购融资没有限制），从而名门获得了资金，润唐获得了保障。据称，名门在润唐担保融资超6000万，月息超3.5%。

随着4万亿计划效应显现，2009年春后郑州房价扶摇直上，这笔融资完美收官。在此期间，润唐担保又做了一些地产公司的房产回购融资，因顺风顺水，公司则直接把房产回购作为主业，融资金额动辄千万以上。虽有其他担保公司纷纷效仿，但在2009年仍难超其一骑绝尘的地位，经过业内添油加醋的神话演绎并口口误传，也就有了“2009年润唐担保房产回购业务赚了一个亿”的传说。当时润唐担保的总经理是康中华女士，早年从事保险业务，因文化水平不高，在大家还看不准房产趋势时，凭借一股“初生牛犊不怕虎”的倔劲毅然给房产公司借款并歪打正着的赢了大满贯，业界半是敬佩半是戏谑的称之为“康大胆”。康中华女士后来创办和信担保，给一家漯河的房产商源源不断的供应资金，但最终没躲过2011年那场席卷郑州的担保劫。

在2009年下半年到2010年全年，“担保+地产”融资模式风靡全省。河南省的担保公司绝大多数都集中在郑州市，而郑州的业务又有限，各担保公司纷纷开辟地市业务，于是也就有了“跑单帮”的中介人。他们开着车，在地级市县挨个售楼部拜访，问是否需要资金，之后再把业务介绍给郑州的担保公司，赚取中介费。因地市法制监管不严，许多开发商就借民间资金买地开发，或土地未审批就借民间资金开发，在五证不全的情况下内部认购，慢慢回笼资金再归还高息民间借贷，在房价预期疯长的2009/2010年，开发商也认可月息三分以上的高息。因当时担保公司太多，经常出现“前拨担保公司调研刚走，后拨就到”状况，甚至出现几个担保公司同时在房产公司会议室坐等，轮流进老总办公室面谈的情景。所以拿业务不仅靠实力，还得靠一些“嘴上跑火车”的吹牛本事。在南阳火车站的老城区改造万家灯火项目中，面对同去的数家郑州担保公司，一家担保公司的风控人员面对地产公司老总，拍着胸脯说“我就是公司总经理，一个亿以内的决策我就能定”。那次的那单业务被他拿下。

2011年郑州/洛阳等中心城市担保风暴后，民间借贷并未消亡，反而在省内地级市县遍地开花，房产公司成立担保公司吸储自用，担保公司吸储后成立房产公司开发项目，“担保+地产”的房地产金融模式进一步确立。借了民间高成本资金的房产公司，一旦遇到房地产低迷或利润下降时，再加上后续资金跟不上，很容易出现问题，所以也就出现今日担保苦主遍布全省的恶果。

在担保和地产结合的这些年，当然有人赚到了钱。

在2010年给昊澜集团借钱的担保公司有一家是新民生担保，这家担保公司还给郑州的另一知名地产商——新田置业借过钱，金额前后远超1亿。公司融资部有个叫刘建军的小伙子，就凭借新田置业这一个客户，所得佣金超200万，光大家知道的资产就有西区一套房子，新田城一套别墅，外加一辆香槟色的宝马汽车，他也因此被称为“宝马哥”。

“地产+担保”房产融资模式和房地产金融的同与不同地产圈+担保圈

地产圈普遍认为房地产已由黄金时代进入白银时代，关于房地产的流程重构、与互联网的紧密结合也被广泛的提及并应用于实践。又因为房地产的“重资产”特性，所以房地产金融也被日益重视，于是有了中国平安入股碧桂园、新华人寿入股方兴地产、中国人保和恒大地产的战略合作…，“左手金融，右手地产”成为当下大型地产商发展的流行方向，当然也有金融公司出于大型房产商优质的社区/居民资源考虑发展社区金融的构想。

可如果仔细思考“地产+担保”的融资模式，显然有房地产金融的影子，它更像房地产金融草莽原始的初创时代特征：左手通过担保公司源源不断吸收资金，供血于右手需要大量资金的房产项目，之后房产公司的销售回款再回补民间资金。这种模式成立的基础是：房地产一直处于黄金时代，房地产的高暴利能覆盖高成本的民间资金，否则模式坍塌，循环停止，就如同当下。

在房产白银时代“发展新常态”下，房产公司跟金融结合的尝试也不尽相同，有直接吸收有着稳定强大现金流保险公司入股的，当然也有万达提倡的轻资产运作模式：全部资金别人出，万达只负责选址、设计、建造、招商加管理，产生收益万达和投资方按一定比例分成。其首单实验即是文章开头写的“稳赚1号”众筹项目。

跟一些房产众筹网站众筹资金折价购买开发商房子以出售、出租、物业增值获取收益不同（简单的说他们就是把钱聚集一块去低价买房子），万达的“稳赚1号”众筹就有房地产金融的影子：它通过自己控股的快钱平台为自己即将开建的万达广场募集资金，它与“担保+地产”融资模式的显著不同是它是投资，不是借贷，且预期收益不高（只有年化12%），可民间资金进入地产是以借贷形式进入的，且费用极高（年化24%以上），按这样的资金成本，一个项目干下来，还上民间资金后估计也所挣不多了（有的项目拖沓时间长甚至都不够）。

所以“地产+担保”融资方式与房地产金融的同与不同一目了然：相同点是二者都是金融与地产结合，资金的源源供给满足了地产对资金的强烈需求。不同点是一个是固定高收益的借贷，一个是不保证本金浮动收益的投资；一个是资金供应随时停止散沙模式极不稳定，一个是资金供应稳定充足有计划。

“地产+担保”的房产融资模式在飞速发展的楼市黄金时代或许可以运转，而今已时过境迁，物是人非，这种没能适应环境变化的融资模式也成房地产金融实践的垫脚石。

后记：

不可否认的是，民间金融确实在房地产发展中起到了积极作用，也有很多房产项目全靠民间资金撬动的成功案例，可那是处在楼市的黄金时代时期。现在高成本的民间资金并非不可用，但只能用来短期资金周转或作为公司资金的一个有益补充，绝不能无限量、长期的使用民间资金。“地产+担保”融资模式如今伤痕累累，留下了一地狼藉残局，到处是深受其害的担保苦主，不知这是否能引起更多人关于民间借贷关于地产的理性思考？

（完）

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