二手房价格管控曾经是过去的市场空白点，但从深圳开始，最近20多个城市发布了30多条关于二手房中介行为规范和二手房业主限价的政策和通知，开始了一轮定价管控。
如果银行严格按照二手房指导价审批贷款，会直接带来首付的提高。但是，银行执行“指导价”新政策是按照网签时间还是放款时间？记者走访了几家银行和房贷公司，均表示“还在等通知”。
成本高、审查严、放款慢，成为广州房贷市场的现实。记者调查发现，一方面LPR已经连续16个月没有变化，另一方面广州首套房贷款最高利率已经飙升至5.95%。即使你能接受这一切，很多银行也不会接受，有的银行明确表示“没有指导价就没有小区的一块”。
“杠杆”这么难，再加上市场的预期变化，一些房贷公司表示，部分在途交易出现了明显的违约。
不动产登记中心只有几十个客户。
首付被“突然提高”
从公布指导价的96个楼盘来看，中心区执行的限价标准较为严格，“指导价占现价的比例”集中在50%-60%；郊区限价相对友好，“限价占现价比例”集中在70%-80%。
当真实成交价高于官方参考成交价时，购房者可以使用的杠杆比例降低了，导致购房所需首付增加。
比如刚需买家区域的车陂板块。R&F天朗名居，76.25平米两居室，市场价495万左右，首付30% = 149万，贷款346万。
按照政府总参考价387万，首付30% = 117万，实际贷款只有229万。也就是说，实际首付提高到495万-229万= 266万，首付增加了117万，相当于首付54%。
再比如保利心语花园110.63平米三房，市场价1650万左右。因为在珠江新城至少买了两套房子，原来七成首付= 1155万，贷款495万。
按照政府参考价1073万，七成首付= 810万，实际贷款只能263万。也就是说，实际首付被拉到了1650万-263万= 1387万，增加了232万，相当于85%的首付。
“珠江新城的购房者利用金融杠杆买房，一次性付款，然后通过各种渠道融资。所以对他们影响比较大的是预期，房贷政策影响最大的应该是刚需。”裕丰地产某区域负责人张先生认为。
首套房贷利率将破6%
伴随首付提高的，还有即将超过6%的首套房贷利率。一方面，LPR已经连续16个月没有变化，另一方面，今年以来，广州的房贷利率一再上涨。
近日，记者从多家房贷公司了解到，9月份，工行、建行、招行、民生银行等。，首套房贷利率普遍为5.85%(LPR+120BP)，二套房贷利率普遍为6.05%(LPR+140BP)。
其他如农行、中行、广发银行和首套房贷利率普遍上浮至5.95%(LPR+130BP)，二套房贷利率上浮至6.15%(LPR+150BP)。
去年同期，根据融360数据研究院对全国41个重点城市674家银行分行的房贷利率监测数据，2020年9月，全国首套房贷平均利率为5.24%，二套房贷平均利率为5.55%。在广州，首套房贷利率只有4.95%。
一年时间，房贷利率一涨再涨。买家的兴趣增加了多少？
以首次置业，贷款300万，等额本息还款，贷款30年为例。月供从16013元增加到17698元，增加了1685元；累计利息从276万元增加到337万元，增加61万元。
“很多银行基本不联网”
即使以上你都能接受，你也要习惯在放款的路上漫长的等待。
广州市民徐先生今年4月在天河区奥体中心买了一套二手小户型，总价259万。到了9月份，单价从5万涨到了6.5万。“目前主卡是贷款，4月份签的合同，但银行说10月份才能办房贷。”
这难倒了原房主，“因为原房东也卖了一套买了一套，贷款拿不出来，所以买不起房。”后来没办法，我们协商，房子的租金继续归他。买了房子，买了现在的一份孤独。"
记者致电多家银行分行，均表示“现在信用审核很严格，不良征信不用浪费时间申请。”“现在各大银行房贷都在收紧，放贷也没那么快了。年初额度会更充裕，放款速度会更快。”
记者随后采访广州多家房贷公司了解到，目前银行放款时间一般在6-8个月，部分3月份过户的人还没有放款。
某房贷公司陈小姐说，“目前很多银行基本不接。中国银行、中国农业银行没有收到社区指导价；建行和工行的楼梯房贷基本不做了，尤其是建行从3月份开始就没接单了；另外，农商行和广州银行业基本是脱节的，银行额度很紧张。”
成本高、审核严、额度紧、放款慢已经成为当前房贷市场的现实。
发生了违约事件。
在房贷收紧的情况下，二手交易从2021年5月开始逐渐减少。8月份，中介促成的二手交易仅2000套左右，环比下降13%，同比下降超过50%。
在天河区不动产登记中心，去年熙熙攘攘的景象不复存在，零星几十个客户正在办理过户。“最近哪里有什么交易。我今天带的客户是股票客户，要办理一些后续手续。现场经纪人纷纷吐槽“不成交”。
柯睿广佛区域首席分析师肖表示，房贷的全面收紧和二手指导价的出台，加剧了买卖双方的观望情绪。对于业主来说，参考价格更低，意味着房子被压缩在空和不开心之间；对于买方来说，虽然游戏的天平向买方倾斜，但面临房贷审批难、利率高的困境，并不容易。
由于市场预期的变化，部分在途交易已经明显违约。
“如果买方不想要定金，他会取消合同。目前我知道有三个订单。”某房贷公司陈小姐表示，虽然广州“二手指导价”实施细则尚未出台，但购房者观望情绪有所增加，普遍担心高位入市，想解约。
“我们做得很好，主要是因为下半年没有交易。去年同期一家店平均3-5单/月，今年5月以来平均1单。从9月份开始，我负责的这个区域就没有一单订单了”，裕丰地产某区域负责人张先生说。
房贷收紧刚需误伤？
其实放眼全国，2021年各地买房贷款都很难。易居研究院发布的《全国居民购房杠杆率研究报告(二季度)》显示，2021年二季度，全国居民购房杠杆率为26%，环比下降2个百分点，同比下降6.1个百分点，创2013年一季度以来近8年新低。
房贷全面收紧的背后，是国家对房地产的新一轮严格市场管控。9月3日，央行发布《中国金融稳定报告(2021)》，进一步强调金融发展、金融稳定和金融安全的关系，完善金融风险防范、预警、处置和责任追究制度。
一方面，国家打击投机炒房、抑制普通居民非理性上涨的决心非常大。例如，北京的“程楠方杰”通过钻政策的空子操纵二手房以获取高额利润，最近被判无期徒刑；深圳大V“深房管”及相关炒房团被深圳七部门联合调查。
另一方面，房贷没有限制或者贷款额度降低，对首套房或者改善型客户可能是一种误伤。中原地产首席分析师张大伟认为，购房者大致可以分为三类。第一类是有钱阶层，他们不愁钱，不愁房，就是喜欢买房。钱在银行里不值钱，买房可以保值增值。第二类是炒房团，相当于中产阶级，想通过炒房把自己的财富提高一个档次。第三类是刚需，刚达到买房条件，或者买不起房的人。通常，这些群体受房地产市场的伤害最大。
不过，广州中原研究发展部也认为，从中期来看，相对于深圳上海覆盖全市的调控，广州给予市场稳定健康的面积空房，重点是对去年以来价格涨幅明显的板块“对症下药”，如珠江新城、天河北等，一定程度上保护了非过热板块的刚需买家和改善客户。
杜南记者王彦岭
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