【桔子旅游】香港中旅自1992年上市至今，已在联交所上市29年。港中旅作为一只相对纯粹的旅游股，除了股价难以捉摸之外，无论是地段还是资产都是优质的。
日前，港中旅(00308.HK)披露2020年年报:港中旅收入19.67亿港元，同比下降56.06%；亏损6.12亿港元。通过分析港中旅2020年年报，拆解其不同业务板块，或许可以窥见其正在酝酿的新商业格局:景点扩张，旅游物业上升，客运激进，酒店稳定，旅行社消失。
3.91亿元拿下开元森博，四年1.5亿元的业绩就是赌。
2020年12月24日，港中旅透露，其全资子公司中旅景区以3.91亿元收购开元旅游持有的开元森博34%股权，成为开元森博仅次于开元旅游(54%)的第二大股东。此外，开元森博的另一股东是浙江新希望旅游产业股权投资基金(12%)。
此次中旅景区收购的开元森博估值为11.5亿元。其资产涵盖:杭州开元森博酒店、德清开元森博、杭州开元森博旅游及其开元森博旅游IP以及现在或未来未落地的任何相关实体。其中，杭州开元森博酒店和德清开元森博分别经营管理杭州开元森博度假公园和莫干山开元森博度假公园，而杭州开元森博旅游则主要从事旅游度假项目的拓展。
同时，开元旅游与中国旅行社景区达成四年业绩打赌:开元森博2020年不亏损；2021年至2023年，开元森博累计净利润不低于1.5亿元。如果不履行，开元旅游将向中旅景区提供补偿。但如果开元森博完成上述业绩，中旅景区将对向开元旅游持有的开元森博进行要约，并对拟购买部分按照约定的开元森博整体估值(11.5亿-19.00亿元)进行定价，开元旅游作为受邀方也将有权拒绝要约。
如此精心设计的业绩赌注，前期压力在开元旅游，顺利的话后期会转到中旅景区。对于中旅景区来说，更大的诱惑可能是开元旅游和开元森博承诺在2025年底前向证监会提交IPO申请——这也是陈多年来寻求在国内资本市场IPO的愿望。
根据收购公告，开元森博2018-2019年分别实现营收46.5万元和2.36亿元，2020年上半年实现营收1.15亿元；分别亏损2300万元、3400万元、4300万元。旨在为中高端客户提供城市周边短途休闲度假产品的开元森博，推出时间不长，但在规模上取得了不错的市场回报。同时，中旅景区表示，收购开元森博有助于中旅推动其旅游地产业务的跨越式发展。虽然中旅景区属于香港中旅景区的业务，但是可以看出中旅这次收购开元森博的真正意图并不是为了休闲，也许是在旅游地产方面。
2.25亿元放弃少林寺，仍经营至少18个景区。
作为香港中旅的年度大戏，香港中旅(登封)嵩山少林文化旅游有限公司(以下简称“嵩山少林”)51%股权的转让无疑是2020年香港中旅最浓墨重彩的一笔。
2020年10月9日，港中旅在北交所上市，出售其持有的嵩山少林51%股权及嵩山少林在上市时欠港中旅全体股东的贷款。其中嵩山少林51%股权的挂牌价格为2.83亿元，债权金额为0.63亿元，首次挂牌总金额为3.47亿元。
在港中旅与登封市政府的多轮交流过程中，嵩山少林已三次上北交所，51%股权的交易价格降至2.55亿元。2021年1月25日，港中旅与登封嵩山少林文化旅游集团有限公司(简称“登封旅游集团”)签署收购协议。至此，这场持续了三个半月的年度大戏终于尘埃落定，嵩山少林最终被登封市国资委实际控制的嵩山旅游集团接手，港中旅将获得587万港元收益。但截至港中旅2020年年报披露时，该交易仍未完成。
2020年，香港中旅的旅游景点及相关收入约为7.21亿港元，同比下降59.33%，占总收入的36.65%。虽然香港中旅已于2020年与韶山少林分手，但其景点及相关业务仍在业内占据重要地位，香港中旅仍经营约18个景点及目的地。
主题公园:世界之窗(5A)、锦绣中华(5A)自然人文景点目的地:沙坡头景区(5A)、秀峰景区(4A景区)、华山景区(4A景区)、德天景区(5A)、泸州老窖有限公司景区(4A)和黄山投资(5A)玉屏和太平索道、长沙世界之窗。慈城(4A)古镇休闲度假景区目的地:珠海海泉湾、咸阳海泉湾、恒大海泉湾、安吉假日乐和小镇等旅游景区。配套服务:天创公司、中旅都市、中旅高尔夫、中旅叶芝、中旅风光。此外，港中旅持股51%的深圳锦绣中华发展有限公司委托的湖南常德市桃花源景区、青海海北州卓尔山景区、新疆喀什帕米尔景区分别于2021年和2020年被评为国家5A级景区。
受疫情影响，2020年，香港中旅景区业务在各板块的盈亏情况不同。
主题公园板块收入同比下降69.10%；亏损8100万港元。自然及人文景区目的地收入2.92亿港元，同比下降53%；亏损0.27亿港元，同比减少131.40%。值得一提的是，沙坡头景区收入减少了，但其沙漠之星景区却成了网络名人的产物。休闲度假景区目的地收入6.83亿港元，同比增长61%；利润5500万港元，同比增长248%。主要原因是安吉旅游地产收入增加。旅游景点配套服务板块收入5400万港元，同比下降40%；利润为0.81亿港元，同比下降26%。崛起的房地产和消失的旅行社
对港中旅来说，2020年最大的业务是旅游地产销售板块。
2020年，港中旅地产销售收入为4.38亿港元，同比增长655.17%，是港中旅业务板块中唯一收入正增长的业务(包括咨询服务，不包括投资业务的租金收入)。
与高收益的旅游地产板块形成鲜明对比的，是旅行社板块。2020年，香港中旅收入2.52亿港元，同比下降80.72%；亏损0.19亿港元，同比下降112.67%。香港中旅规模下滑，除了受疫情影响，还与其不断放弃旅行社资产有关。
2019年8月，中国旅行社总社以513万港元收购香港中旅港澳游100%股权；同时，港中旅全资子公司Alton、CTS 空和港中旅将旗下旅行社和会展业务出售给港澳游实现重组，整体估值1423万港元。
重组后，中旅港澳游将举办香港中国展、香港中国广播、中旅深圳展、中旅澳门、中旅日本、中旅澳洲、中旅加拿大、中旅德国、中旅韩国、中旅新西兰、中旅深圳京华、中旅新加坡、中旅英国、中旅美国。其中，2017-2018年，上述标的资产的净利润分别为-566万港元和1199万港元。但目前，此事仍在进行中。
出售旅行社业务主要有三个原因:一是随着在线旅游行业的快速发展和居民旅游消费模式的改变，传统旅行社行业面临激烈竞争，利润空受到挤压。第二，重组完成后，原本免费使用物业的旅行社必须支付租金。再次，中旅的核心业务是旅游目的地和旅游地产，旅行社业务缺乏与之的协同性。
在此之前，2018年12月，香港中旅与中国旅游集团订立管理服务总协议，香港中旅据此向中国旅游集团地产板块提供管理服务，为期三年(2019-2021年)，旨在加强香港中旅旅游目的地与其旅游地产业务之间的联系。
事实上，这并不是港中旅第一次“放弃”旅行社业务。
2009年6月，中旅以2.05亿元的价格向中旅集团出售了13家内地旅行社和中旅(杭州)25%的股权。同样，港中旅拆分旅行社资产也与经济危机和自然灾害导致的旅行社业务业绩损失密切相关。2014年3月，中旅香港全资子公司中旅在线与中旅香港集团全资子公司DeanSuccess达成协议，DeanSuccess以6.02亿元收购芒果网。芒果网的出售将为中旅带来约3.5亿元的收入，同时中旅将有更多资本投入旅游目的地和旅游地产业务。
除了景区、旅行社和房地产业务，客运和酒店业务占据了港中旅一定的份额。
2020年，香港中旅客运板块收入仅为0.91亿港元，同比下滑81.31%，仅占总收入的4.63%，成为香港中旅业绩下滑幅度最大的业务板块。不过，香港中旅在客运领域的资本运作值得关注。2020年3月，港中旅和信德集团分别将其现有的客运巴士和渡轮服务并入信德港中旅，成为大湾区最大的交通投资和运营平台之一。这样，客运业务有望成为香港中旅信德的利润增长点。
2020年，香港中旅酒店收入为3.32亿港元，同比下降53.24%；亏损0.97亿港元，同比下降219.75%，酒店板块也成为香港中旅所有业务中跌幅最小的板块。港中旅的酒店资产较为稳定，主要包括旺角维景酒店(100%)、湾仔丽晶酒店(100%)、九龙维景酒店的维景酒店(100%)、铜锣湾维景酒店(100%)、澳门维景酒店(100%)、北京维景酒店(100%)和维景国际酒店管理有限公司。
总的来说，2020年的港中旅并没有因为放弃著名目的地松山邵琳庙景区而被削弱。相反，中旅在景区方面花了大价钱拿下开元森博，并积极推进其在旅游地产方面略显晦涩的业务。同时，多个委托管理的景区被评选为国家5A级旅游景区。
此外，还有几个趋势值得关注。首先，中旅拓展景点的模式已经从单纯的托管转变为以土地为旅游地产的新阶段。其次，随着景区和旅游地产业务的进一步发展，与之不紧密配合的旅行社业务将继续被边缘化。此外，受港中旅区位优势、大亚湾区发展机遇等有利因素影响，将为其带来新的政策机遇。(仲博文去梁国庆旅游)
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