一个小伙伴留言，关于抵押物的抵押率。今天我们就来说说银行信贷业务中的抵押物管理。
银行通过信贷业务发放资金，最关心的是企业未来如何还款。
以项目贷款为例，企业融资建设项目后，主要依靠项目建成后产生的收入偿还贷款本息。
项目产生的收入是该笔贷款的第一还款来源。
如果在这笔贷款中，企业提供担保方式，用一套房产做抵押，那么这套房产就成为这笔贷款的第二还款来源。
假设项目建成后经营不善，当产生的收益即第一还款来源不足以偿还贷款本息时，银行会用房产拍卖产生的第二还款来源偿还剩余差额。
在农信社粗放式的信贷管理时代，一些农信社只关注是否有担保抵押，大胆发放贷款，形成了本末倒置的局面。
无论担保措施多么充分，都要时刻关注信贷业务的第一还款来源。
一、保障措施
目前我国的担保方式有抵押、质押、保证、留置、定金五种。
信贷业务只涉及抵押、质押、担保三种。
抵押、质押、担保大家应该都不陌生，但还是有几点需要注意。
抵押、质押对应物，担保对应人。
举个简单的例子，小王有A、B、C、d四套房产，如果用他名下的A房产做抵押，那么银行以后处置的时候只会想到A房产。
如果小王个人提供担保，那么小王名下的四套房产就有被银行处置的风险，银行可以动任何房产。
所以对于保证人来说，提供担保的风险比提供抵押的风险更广。
保障看起来很简单，大家应该明白两者的区别。
信贷业务中的抵押物与抵押、质押业务中的抵押物相对应。
二、什么房产可以做抵押？
银行认可抵押物的范围大致相同，主要是因为我国《物权法》对可以抵押、质押的财产有明确规定。
可以抵押的财产有:
1 .建筑物和其他土地附着物；2.建设用地使用权；3.通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4.生产设备、原材料、半成品和产品；5.建筑、船舶、导航空在建装置；6.交通工具；7.其他人。可以质押的财产有:
1.汇票、支票和本票；2.债券和存单；3.仓单和提单；4.可转让的基金份额和权益；5.注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中可转让的财产权；6.应收账款；7.其他人。这些可以质押的财产需要记住吗？
一个有一定经验的信贷客户经理，其实在日常工作中已经形成了条件反射。
初入信贷行业的小伙伴需要做一些刻意的回忆。
首先，所有的抵押物必须是未来可以转换成现金的财产。
其次，可以抵押的财产有房屋、汽车、土地(指土地使用权)、机器设备、存货。
这些东西不能搬，或者不能搬，或者不好随身携带。
可以质押的财产是门票、权利等资产。
票据包括现金(应收账款)、票据、存款单、仓单、提单等。，权利包括版权、商标等。
都是可以方便随身携带的资产或者无形资产。
了解这些特点，记住这些抵押物，有助于我们以后学习相关的信贷业务品种。
比如我们学习保理，就会提到应收账款质押融资；在研究贸易融资时，我们会提到仓单质押融资。
又如质押财产中未提及的仓储货物。
信贷业务有一种业务，叫货融业务，或者叫货融中的标准化业务保兑仓。
这里的“质押”是指质押。
根据我们之前对抵押财产的分析，很容易理解货物可以成为质押财产。
进一步说，保单、黄金、股票、基金、银行理财产品都可以是质押财产。
对于信贷业务的抵押物管理，各银行都会出台相应的管理办法。你可以查一下你的银行的系统，知道你的银行有什么抵押物。
第三，银行对抵押品的偏好
当一个公司可以提供多种抵押物时，银行是否有偏好？
当然有。
对于可以抵押的抵押物，银行更倾向于现有的房屋和土地，对机器设备或存货更为谨慎。
因为房屋、土地等财产价值比较稳定，流动性比较强。大多数人会买房子，但只有少数人需要机器设备。
对于可以质押的抵押物，银行更倾向于现金、存单、凭证式国债或银行承兑汇票，对收费权、商标权等权利更为谨慎。
与存单、银行承兑汇票相比，收费权、商标权等财产的价值不易评估，可能波动较大。
抵押物价值的稳定性也影响着我们接下来要讲的抵(质)押率。
我们先来看抵押(质押)率的公式。
抵(质)押率=抵押物的担保债权本金/抵押物评估值*100%
举两个例子说明抵押率的含义。
客户A想向银行申请700万元贷款，打算拿一套房子做抵押。
假设一套房子的最高抵押率是70%，
客户A如果想如愿从银行贷款700万，至少要拿出一套估价1000万的房产。
计算过程:抵押物评估值=担保债权本金/抵押比例= 700 * 70% = 1000万元。
如果这套房子最终估价为1200万元，那么这笔贷款的抵押率为58.33%。
另一方面，
客户B想向银行申请贷款，拿了一套价值1000万元的住宅楼做抵押。
假设住宅最高抵押率为70%，
银行可以向客户b发放最高700万元的贷款。
如果，最后银行给客户B贷款500万，这笔贷款中的房屋抵押率为50%。
让我们来一个更复杂的。
丙客户向银行申请授信额度1000万元，其中银行承兑汇票300万元，流动资金贷款700万元。
拟以评估值1000万元的房屋作为流动资金贷款抵押担保。
300万元银行承兑汇票成为无担保债权本金；
700万元流动资金贷款为债权担保本金。
该房屋抵押率=担保债权本金/抵押物评估值=700/1000*100%=70%。
在实践中，银行会为每种抵押品设定最高抵押(质押)率。
价值波动越大，最高抵(质)押率越低。意思是在同等金额下，可以保证的债权本金越少。
这里说一个大情况。
房屋、土地抵押率一般不超过70%。其中，住宅>:商品房>工业建筑；居住用地>商业用地>工业用地一般为70%-60%-50%。
运输一般不超过80%，机器设备抵押率不超过40%，应收账款一般不超过60%。
和债券、股票、基金、理财产品一样，根据品种不同，最高抵(质)押率也不同。
比如货币基金、债券基金、股票基金的最高抵押比例从高到低。
能达到100%的基本只有现金抵押，比如定期存单，定期存款，存款。
还是要看自己银行的规则。
四。抵押品的估价管理
信贷业务中有短期贷款和长期贷款，特别是长期贷款。监控抵押物的价值也是重要的贷后管理工作之一，因此银行需要定期对抵押物进行重估。
如果抵押物价值快速贬值，我们需要及时采取相应措施，比如提前处置抵押物或者要求融资方补足担保。
债券、股票、基金等金融抵押品。应每季度、每半年和每年重新评估一次。
比如股票一般需要一季度重估，债券一般需要半年重估，国债一般需要一年重估一次。
房子和土地是一年，应收账款大多是一年，汽车是半年。
这些不需要太多内存。基本上可以从我们的生活常识来猜测。
对于这些抵质押品的首次评估，主要采用外部评估机构的方法，只有少数低风险商业银行自己做内部评估。
贷后管理的重估主要基于银行内部的评价。
当然，外部的鉴定机构是收费的，根据鉴定价值收取1%-25%不等。
对于房屋抵押，如果评估价值低于一定金额，将根据交易次数收取费用。
银行会有自己的长期合作评估机构供应商库。
好了，今天就到这里。
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