受疫情影响滞后的楼市“小阳春”，叠加了西城学区房政策的末班车效应。最近北京的房地产市场出现了一个小高峰。然而，想买第二套住房的家庭普遍面临的问题是首付不足，这也使得“首付贷”的需求再次产生。
无独有偶，其他城市的楼盘也有类似的广告:降价、打折、持平等。，甚至“低首付”频频出现。从3万到15万，可以买百万的房子和别墅...原来首付几十万就能上车，现在几万就能上车，好像能买下整个城市的房产，看着小班也很刺激。
目前官方首付要求是首套房30%。试想一下，如果房子7000元/平，面积70平米，最低首付14万。那么，几万元的首付从何而来？其实这些诱人的低首付，其实都是延期首付、分期或者首付贷。常见的方法是通过开发商或第三方垫付首付款，然后按照约定定期无息或低息分期还款。
首付贷是国家明令禁止和打击的行为。今天小课就给大家讲讲首付贷的危害。
什么是首付贷？首付贷是指房产中介或金融机构在购房者首付资金不足的情况下，可以贷款给购房者。对于一些高房价的一线城市来说，“首付贷”的存在可以让部分购房者的实际首付降低到10%左右。在这种情况下，最直接的表现就是购房者可以用低于最低首付比例的钱买房。首付分期和首付贷款其实是“一丘之貉”
早在2016年，相关部委就认定“首付贷”为非法金融产品。2016年8月，住建部、发改委、央行等七部委发布的《关于加强房地产中介机构管理促进行业健康发展的意见》提出，中介机构不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等非法金融产品和服务。
2017年9月29日实施的住建部、人民银行、银监会的通知再次明确，严禁违规提供“首付贷”等住房融资，严禁房地产开发企业、房地产中介机构、互联网金融机构、小额贷款公司违规提供住房首付融资及相关服务。房地产管理部门将列出提供“首付贷”等非法融资的房地产开发企业和房地产中介机构名单，并与银行业协会和银行业金融机构共享。在去除严重违法失信企业名单前，银行业金融机构不得增加新增信贷。对涉及的房地产开发企业，要在开发资质审核中进行重点审核，依法依规严惩。
首付贷款的来源有哪些？一种是消费贷款以各种方式作为首付。消费贷款首付的主要局限性是贷款期限太短，利率太高，金额太低。一般消费贷款利率在5%-10%之间，金额不超过30万元，还款期限不超过5年。这意味着，如果以5年消费贷款30万作为首付，每月还款本金已经超过5000元，再考虑利息和手续费，每月还款压力不低。
另一种方式是过桥贷款，主要用于交易中的短期垫款。这种信贷的成本高达每月2美分。银行不提供这种服务。一般来说，一些私人金融机构或贷款公司提供这种服务。因为利率太高，只能用于短期资金周转。
最后一种是商贷，将申请人包装成公司的法人、股东或监事，提供公司的流水、交易合同等材料。同时以申请人名下房产抵押，向银行申请抵押业务贷款。贷款获批后，资金会转到申请公司的账户，再转到个人。其中，贷款公司一般收取2-3个点的房贷资金作为手续费，同时根据流水程度和提取难度等步骤决定是否收取额外费用。有的贷款公司承诺做10 -20年期限的抵押贷款，更接近房贷。
首付有什么风险？1.首付贷和首付分期被定性为非法，其实主要是为了避免楼市杠杆过大。前几年房价上涨的主要原因是投资和投机，而这些资金大部分来自杠杆(借款、信用卡套现等。).可以说，楼市杠杆过高的后果是进一步推动不合理的价格上涨。这也是人们一直不鼓励采用首付分期付款的原因。这样做的人越多，房价上涨的潜在动力就越大。
2.为什么很多房地产公司冒险做首付贷或者首付分期？这一方面反映了房地产市场的疲软。经历了20多年的房价上涨，从2016年提出不要炒住房到现在，已经过去了将近4年。房地产调控从供需转向融资，央行和证监会等部门持续加大对流入房地产行业资金的监管力度。可以说，房企融资越来越难，融资成本越来越高。再加上多年调控后市场疲软，购买力不足等问题开始凸显。此时房企为了转移风险，开始铤而走险做首付贷、首付分期，都是为了解决短期资金问题。
3.首付贷、首付分期等操作，实际上是房企将风险转移给购房者，后期一旦出现风险，购房者将得不偿失。
很多购房者可能对首付贷有误解，以为首付贷和房贷一样。其实两者有很大的区别。首付贷利率很高，放款时间短，月供压力很大。
首先，首付利率很高，是房贷利率的两倍多，基本维持在8%-12%之间。其次，首付贷不是房贷，大部分首付贷的贷款时间是1-3年，面临着月供压力巨大的问题。
小教室里举个例子吧。假设小课堂即将购买一套200万的房产，计算房贷和首付的利率和成本。
按首付30%计算，购房者按揭金额200×0.7 = 140万，首付贷款金额200万× 0.3 = 60万。
房贷:140万，贷款30年，利率上浮10%为5.39%，月供需要7852元。
首付:60万，按照最长贷款3年，最低利率8%计算，月供20666元。
根据上面的计算，如果小课堂想买一套200万的房子，每月需要支付28518元(首付20666元，房贷7852元)，也就是说小课堂的月收入必须超过3万元才能承担首付压力。
有一种反驳说，高收入购房者肯定可以出60万的首付。没有这么高的收入，他们承受不了月供的压力，也就是能承受不必要的，需要的人很容易破产。
“首付贷”与其说是一种“金融创新”，不如说是一种“埋雷自生自灭”。这也是为什么中国的管理部门和金融机构对首付贷保持高度警惕，认为首付贷是非法的、禁止的。面对楼市现状，国内一些开发商私下搞首付贷，不仅是“套”没有支付能力和还贷能力的人，也是“圈”第三方理财平台的钱。小课也提醒广大网友，结合自身条件、需求、资金实力、风险承受能力，谨慎入贷。
下课了！
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原文地址"“首付贷”真能减轻首付压力？专家强调：量力而行不可强行上车 | 幸福小课堂"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/232553.html。
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