2020年二手房买卖流程视频，二手房交易流程及费用卖房

8月26日，市民在北京市朝阳区不动产登记中心排队办理相关手续。由于今年二手房交易火爆，朝阳、丰台等区的二手房办理缴税过户手续至少需要3个月。图/视觉中国

在市场短暂变冷后，北京二手房市场近期再次出现回暖趋势。

在刚刚结束的8月份，北京二手房成交量继续上涨，再次回到2.5万套的高点。随着买家陆续入市，卖家再次占据强势地位，涨价房源比例逐渐增加。部分刚需和刚转手人群、资产配置短缺、楼市政策收紧预期等多重因素助推了二手房市场的上行。

交易火爆，过程漫长。

8月二手住宅网签25670套，比7月增长15%；丰台、朝阳等。从缴税到转账需要三四个月。

北京市住建委数据显示，9月第一周(8.29-9.4)，北京二手房网签6604套，远超7月和8月的周数，其中8月31日二手房网签1782套，也是7月以来单日最高。

其实从北京各区域不动产登记中心的情况就可以看出一段时间以来二手房市场的热度。

据方庄地区一家中介经纪人介绍，二手房交易至少需要一个半月才能交税。如果是贷款买房，整个过户过程大概需要三个月。

在目前二手房交易量最大的朝阳区，据中介人员介绍，由于预约的人太多，二手房业务号的预约基本已经排到了10月份，整个流程下来还需要三四个月。

今年8月，北京二手房成交已经大大超越了3、4月份的市场高点。

据叶巍我爱我家研究院统计，8月份，北京二手房成交25670套，比7月份上涨15%。

记者在采访中还发现，东城、昌平、丰台等区的二手房市场非常活跃。同时，根据机构反馈，8月份荣丰2008、远洋山水、R&F节日步行街、林肯公园等社区的关注度也居高不下。

在全年多月高成交的背景下，今年二手房总成交不容小觑。叶巍我爱我家研究院根据住建委发布的统计数据，今年前8个月，北京二手房成交18.35万套，同比上涨46.1%，也创下了自2010年(全年12.7万套)以来的新高。

“卖一个，买一个”活跃

改善型需求搏击二手房市场，城六区成交量增长20%-46%。

值得注意的是，改善型买家仍是支撑8月二手房市场回暖的市场主力。

机构数据显示，8月二手房成交户型结构方面，两居室以51.3%的占比成为市场主力户型，其成交占比也较7月略有上升。

“由于换房人群的购买力和资金实力相对有限，在房价较高的情况下，总价相对较低的两居室和三居室可以满足改善性需求，成为最受购房者欢迎的户型。”叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖分析。

同时，由于新房供应紧张，市区相对成熟的二手房也吸引了一部分刚需和刚改造的人群。

李女士原本住在回龙观。去年女儿上幼儿园后，家里就开始计划换房。“我们夫妻基本上每天7点下班到家，接送孩子不方便。而且过了两年，我还是想让她上学院路的小学。其实一些新的住房项目也有学校，但我总觉得心里不踏实。”于是，李女士卖掉了原来的两居室，在学院路附近买了一套小两居室。

链家近期发布的《城市新业主数据报告》显示，北京市场80后购房者已占购房者总数的67%。他们中的许多人正面临着换房需求与承受能力之间的差距。

换房需求和学区房需求的叠加，一定程度上促进了整体二手房市场的向上成交。

根据我爱我家的实际成交数据统计，与7月份相比，8月份北京各区县二手房成交量普遍上涨，尤其是西城区和石景山区，分别达到46%和32%。此外，朝阳、海淀、丰台、东城区的二手房交易量也增长了20%以上。与上述“城六区”相比，大兴、昌平、通州等热门郊县的二手房成交涨幅相对较小。

业内人士表示，一方面，新房市场的郊区化和豪华化使得部分购房者将目光转向城六区成熟的二手房市场；另一方面，在8月份学区房正在购房的时候，很多改善型家庭将目光投向了教育资源丰富的六区，推动了二手房市场的热度。

资产配置不足导致的？

优质房源的减少，信贷收紧的传闻，其他投资的平淡表现，使得二手房的供需矛盾再次收紧。

虽然在业内看来，6月二手房网签系统更换成为网签反弹的首要原因。但在这个原因的背后，二手房市场的上涨趋势与近期的政策和经济环境密不可分。

胡景晖也坦言，7、8月份北京二手房市场的持续上涨，除了6月份技术性回调后市场补跌的因素外，近期限购、信贷政策将进一步收紧的传闻也在一定程度上导致了购房者的心理恐慌，促使部分购房者提前入市。

在不少业内人士看来，二手房市场的反弹与目前资产配置的短缺密不可分。

链家研究院认为，上半年楼市消费大量优质房源的同时，股市、汇率、债市表现平平，房地产作为主要资产配置标的，备受市场追捧。在这种形式下，二手房市场供需矛盾趋于再次紧张，挂牌价继续上涨，这就是8月这波楼市热潮的市场逻辑。

事实上，在上述政策潜在变化和资产配置不足的影响下，不仅北京，全国很多地方的二手房市场都有所升温。

9月份可能会为市场定下基调。

业内称，历史上北京二手房供需比高达1:8，目前在1:4左右。预计未来两个月市场将趋于稳定。

在买家重启入市步伐的时刻，二手房市场的主导权再次转移到卖家手中。

据链家研究院统计，8月第四周，二手房市场虽然新房数量略有增加，但新增客户与新房数量之比仍为5.19。根据市场规律，当这一比例高于4时，二手房市场将进入旺季。目前的数据意味着每套新房对应5.19套新房需求，客户对房子的竞争非常激烈。另一方面，供需紧张的矛盾带来持有稀缺房源的业主的强势表现。8月第四周二手房调价量占价格涨幅的80.2%。与此同时，上述两项指标在短短两个月的时间内都有超过30%的增长，对应的是议价空的降低和交易周期的缩短。

在链家研究院看来，供不应求，客户入市积极性高，带来去化加速，进一步导致可售房源短缺。这样的互动，预计后期房源会更加稀缺。

面对市场持续回暖的趋势，胡景晖表示，目前二手房供应相对紧缺，但历史上北京二手房供需比高达1:8，而目前供需比维持在1:4左右，相对正常。预计未来两个月，二手房市场将趋于稳定，月成交量维持在2万套左右。具体走势要看9月份的情况。

同时，有业内人士表示，随着一线城市和部分二线城市二手房市场活跃度逐渐超过新房，预计未来这些城市的二手房市场将面临税费政策的调整。

本版采写/新京报记者杨

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