#头条创作挑战赛#
购房重磅利好的第一个好消息终于落地。
8月4日凌晨，海南省住房公积金管理局发布了一条重要信息：支持提取住房公积金支付购买新建商品住房和保障性住房首付款！
盘活公积金余额用于购房首付款，解决了一些购房者买房的燃眉之急，也简化了提取的流程，对于购房者而言，确实是“喜大普奔”的好消息。
说到首付买房的事情，有网友爆料，早在公积金管理局这个政策出来之前，就有这么一个楼盘，能给你低首付，比正常购房的三成首付还要低的那种！
嗯？还有这“好”事？这其中都有哪些操作呢？居然这么替购房者“着想”！
来，跟谈楼一起去了解，也欢迎各位网友加谈楼，拉你入群，咱们一起来聊聊。
今天要讲的是海口的一个楼盘——京艺湾，位于美兰区新大洲大道688号，距离海口主城区国贸差不多要20公里，还挺远。
京艺湾实景图
在去这个楼盘之前，谈楼在网上查询了很多关于京艺湾的信息。
先是这个备案的信息，早在2018年的时候，京艺湾就开始卖了，时隔五年，又推出8号楼，今年年初才拿到的预售许可证。
图片来源：海口市住宅与房地产信息网
在发改委官网上查到这个楼盘今年推出的8号楼，总共只有112套住宅和6套商铺，其中住宅备案价18200元/平方米（毛坯）。
图片来源：发改委
从开盘到现在已经过了大半年，那这个楼盘的销售情况如何呢？
粗略看了一下，截至今年8月4日，可售房源大概还有70套。去化率不足40%，这是卖不掉还是开发商不愿意卖呢？
图片来源：房地产信息网
了解完了这些基本信息，迫不及待地想马上杀到售楼处看看，有很多疑问需要了解。
比如说，房子怎么样，首付分期是怎么操作？虽说备案价才18200元/平方米，但这是毛坯交付的，这么一盘算，要是加上装修，折算下来，这总价，又是多少呢？
这样的楼盘，距离主城区还那么远，这个价格值不值得？它又有哪些卖点？
往下看，谈楼把你想知道的，都打听到了。
先来看这个楼盘的一个整体的基本情况：
这项目的开发商是海南佳丰房地产开发有限公司，是本土的一个小开发商。
京艺湾总占地面积有91亩，总楼栋有12栋，其中住宅8栋，公寓1栋，办公楼1栋，四星级酒店1栋，会所1栋；总户数984户；总层高是15层，2梯8户。
一期1、2、3、5、9号楼已经售罄，二期是6、7、8号楼。
6号楼和7号楼目前是打地基的阶段。
现在在售的是8号楼，总共有112套房源，前面也查到，目前剩余房源还有70套左右，明年年底交房。
京艺湾8号楼实景图
从区位上看，前面咱们也说了，在灵山镇那一带了，印象中只觉得很远，实际的情况，也确实很远，方圆几里，估计想点外卖，可能都要1小时才能送达。
京艺湾周边实景图
从商业配套上看，主要依靠周边绿地城的一些底商，七七八八的，基本能满足日常生活所需，再远一点，可能就要去到灵山农贸市场了。
绿地城底商
关于医疗配套，有个新盖的海南省妇幼保健院江东分院、海南省中医院新院区等，都没开放，大概距离也在五六公里左右。
那么学区呢？小学划分到了灵山中心学校，中学划分到了海口市灵山中学，至于学校好不好，你们觉得呢？
京艺湾中小学区划分（点击可放大）
最后来讲讲户型。据置业顾问介绍，它们现在有100平米以下的小户型，很稀缺，主力户型面积段有65㎡-68㎡，87㎡-90㎡。看户型图：
顶楼的户型是这样：
如以下图所示，一条长长的连廊上，弄了2梯8户的布局，电梯分别位于连廊首尾两个角落。65㎡-68㎡面积段是位于连廊中间的4户，边上是87㎡-90㎡的户型。
整个连廊，给人感觉就像走进了公寓，这年头，住宅还搞成这样，属实觉得不高端。
京艺湾样板间实景图
所以，位于连廊中间这些60多平的小户型，能直接从连廊透过窗户看到屋子里的厨房、厕所、小卧室等，隐私性很差就是了。
京艺湾样板间实景图
总体就是这么一个情况，从所有的户型来看，边户上87㎡-90㎡户型倒还可以，虽是两房，但加上赠送面积，基本能改造成三房。
了解完所有的信息，接下来看下具体的价格。
前面我们也查到京艺湾的备案价是18200元/㎡。实际上，这个楼盘，也是按照备案价卖，没有额外的加价。
不过，重点来了！
目前从置业顾问口中可以得知，现在项目的销售方式是这样的：
有两种，第一种是毛坯交付，备案价是多少，就卖多少。以面积为87.77㎡的户型为例，总房价=87.77×18239=160万。
第二种，是精装交付，就是在原单价的基础上每平方加800块，以87.77㎡的户型来算，装修总价是7万左右。要以这种方式交易的话，只需要在房子总价的基础上，额外再付7万即可。
即总房价=160万+7万=167万。
看到这里，一切都还正常，开发商规规矩矩按照备案价卖，即便是加了装修费的，价格也不算高。
假如总房价160万，三成首付是48万，谈楼有备而来，文章开头我们就知道这个楼盘可以低首付。
这时候，谈楼问了置业顾问：“额……首付……还能再低点吗？”
置业顾问：“也不是不可以，现在我们跟第三方公司合作，可以通过第三方，先把一部分首付的钱贷出来，能贷总房价的18%，那160万的总房价，能先贷出28万，这28万分两年还完，每半年还一次，一次还7万。”
至此，大家看明白了吗，也就是说，购买京艺湾一套87平米的房子，通过这番操作，首付只需要20万就能买到！然后接下来的2年内，要还清跟第三方贷的28万首付贷。
谈楼不放心，又问：“贷的这28万没有利息？”
置业顾问：“没有。”
谈楼：“手续费呢？”
置业顾问：“也没有。”
啊，这……有点麻，听起来好像很不错啊！
能够解决首付一时凑不够的问题。
但为什么总觉得事出反常必有妖呢，这样的“便宜”，是真便宜吗？
谈楼一向认为，天下没有免费的午餐，开发商这样的操作，到底是何目的？
前面我们已经从多个方面来看了这个楼盘，并且还可以给你低首付，就问值不值？敢不敢买？
这次踩盘的时候，我们也看到，这个项目周边是绿地城各个组团，抬眼看，密密麻麻的楼栋，体量相当大，现在已经没有新的住宅可售，从网上可以查到绿地城二手房源的一个价格，大概在1.5万/元左右。
绿地城实景图
这里还有一个插曲，这次看房，谈楼在售楼处看到了好几个业主正在“搞事情”，细听下，有个业主说：都没房产证，还卖啥房！
京艺湾售楼处
艾玛，这是有瓜？没产证？谈楼耳朵都竖了起来！立马向置业顾问询问，置业顾问解释：“证是肯定有的，只是慢了一点，所以业主就来闹。”
此刻谈楼若有所思。结合这次看房中的所见所闻及所想。
忽然对开发商能搞低首付的操作恍然大悟！这背后隐藏的真相，或许是：
1.综合各方面来看，这就是一个离主城区比较偏远的楼盘，如果用于自住，这样的配套加上这样的价格，划算吗？
京艺湾周边实景图
2.再做个价格的横向对比。就那一带的新楼盘，南海之洲1.7万/㎡、润山府1.92万/㎡、雍江湾1.95万/㎡，都是装修交付，且位置上也比京艺湾更接近主城区，那京艺湾1.82万/㎡的价格，有啥优势？
3.如果作为投资，结合周边房价的一个趋势，5年后，还有没有上涨的空间？众所周知，周边楼盘多的，二手房竞争也大，不好卖。那么，到时候能不能快速出手？
目前距离京艺湾最近的绿地城板块的二手房现在很多房源一万三、一万四都卖不出去！那么京艺湾1.82万的单价，且还是毛坯的，以后作为二手房出售，拿什么来跟周边楼盘竞争？
京艺湾周边实景图
4.这个地段未来是否有升值空间？目前为止，这个板块的人气依旧低迷，大家可以去距离楼盘2公里远的美兰缤纷城看看就知道了，这是灵山镇唯一的一个商业综合体，按照灵山人口以及周边楼盘居住民来说，应该会挺多人，但是，商场却人气惨淡，且这商场现在还要整体出售，说明了什么？没有人气！没人气的地方，谈何发展？
5.购房低首付的操作，会有什么风险？早之前，银监会就禁止这类的操作，为何京艺湾还敢这么明目张胆？低首付一时爽，表面是缓解了购房者首付款压力，但到了后期还贷的时候，贷款比例变高，购房者要思考，自己能否承受得住？
6.关于无利息、无手续费的首付贷，是真的靠谱吗？第三方贷款机构会不会增加额外的费用来弥补这方面的损失？比如说购买保险什么的。当然，这个是谈楼自己的想法，大家有没有用过这类首付贷购房的，可以聊聊。
7.无风不起浪，关于这次偶然碰到京艺湾业主闹产证的事情，是不是真的有什么猫腻？一期的业主反映，已经两年了，还没产证！这以后会不会有什么变故？假如以后拿不到产证，细思极恐！
所以，大家不妨也思考以上7个问题，对于这个楼盘还能不能买，或许能找到答案。
题外话：
再大胆猜测一下，海南的房价会降价吗？
上个月，从国家层面到地方，都在出政策支持群众购房，又是购房免增值税，又是公积金可以直接付首付的，接下来说不定还要放大招。这都释放了什么信号？对于海南而言，又说明了什么？
其实说到底，无论出什么政策，对于刚需而言，房子是肯定要买的，早买早享受，但具体要怎么买，买哪个，还需要多方了解，切勿着急！
像京艺湾这类的，给你个低首付的噱头，让你以为捡了大便宜，但细算了一下，还是羊毛出在羊身上。
买房，还是需要结合自身的需求，有多少预算，想要哪些，列出来，综合去选择。
如果你感到迷茫，欢迎多关注海南谈楼，这里会不定期更新海口楼盘，让你足不出户可以线上了解更多楼盘详情。
看谈楼，买房少走弯路，欢迎留个言互个动，和广大购房者一起交流交流。
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