长江商报记者张璐
近日，港龙中国地产集团有限公司(以下简称港龙地产)向港交所提交招股材料，高华和盛财务顾问有限公司作为独家保荐人。据悉，该公司拟募集资金购买土地并支付其五个项目的建设费用。
招股书显示，港龙地产2016年至2018年三年的销售收入分别为4.9亿元、4.3亿元和16.6亿元，年复合增长率为87.5%。2018年，港龙地产在柯睿发布的中国房地产企业销售100强榜单中，以143.6亿元位列全口径销售额第89位，而港龙地产两年前还没有进入200强。
然而，在2018年营收飙升的同时，港龙地产的多项成本数据也大幅增长，其中一般及行政费用由2017年的2990万元增长201.6%至2018年的9010万元；销售及营销费用由2017年的1830万元增至2018年的6100万元。
与此同时，港龙地产也面临着巨大的债务压力。负债总额从2017年末的49.5亿元增加到2018年末的87.4亿元。截至2019年6月31日，负债总额增至116.62亿元，资产负债率由2016年的17%增至2018年的122.1%。截至2019年6月30日，可以看到资产负债率四年暴增805%，数额之大令人唏嘘。
另外，这是典型的小房企。从开发量来看，截至今年8月底，港龙地产主要开发项目集中在江苏、浙江、河南、贵州等省份，土地储备总量仅为471万平方米。从销售规模来看，今年上半年销售收入仅为5.9亿元，甚至不及一线城市单个项目的销售额。
11月1日，长江商报记者就公司目前的债务问题以及上市后的未来规划向港龙地产发去采访函，但截至发稿前对方并未回复。
土储高度集中的营销支出去年增长了234%。
招股书显示，公司拟将募集资金用于支付土地收购成本和潜在开发项目；用于支付江南桃源、山水石坚、紫御府、秋实陈悦等现有项目和绍兴一个新项目的建设费用。
在招股书中，记者看到，在业绩记录期内，公司的收入来自四个城市九个项目的开发和销售。2016-2018年及2019年上半年(以下简称“报告期”)，港龙地产的物业开发及销售收入分别为人民币4.72亿元、人民币4.34亿元、人民币16.6亿元及人民币5.9亿元，营业利润分别为人民币0.72亿元、人民币0.94亿元、人民币4.36亿元及人民币1.74亿元。毛利率分别为21.3%、21.9%和30.8%和42.9%。
企业调查数据显示，港龙中国地产集团有限公司作为上市主体，是今年1月23日注册的新公司，注册资本10亿元。是港龙发展集团有限公司的全资子公司，法定代表人和董事长均为吕永怀。江苏港龙地产集团有限公司分别由港龙地产51%及港龙发展集团49%持有。
截至今年8月底，港龙航空在20个城市拥有56个开发项目，总储土面积达417.5万平方米。值得一提的是，这些项目中有54个位于长三角地区，土壤储量高度集中。
对此，财经评论员严跃进在接受长江商报记者采访时表示，“港龙地产虽然有56个开发项目，但今年上半年及之前的销售收入仅来自4个城市9个项目的开发销售，这意味着实际上公司大部分项目尚未达到预售条件，可能没有预售证，属于开发节奏的问题。另一方面，如果未来项目销售数据仍然偏少，肯定会对公司业绩造成一定影响。”
资产负债率三年暴增八倍。
尽管港龙地产去年在营收和利润方面取得了突飞猛进的进展，但与此同时，公司也面临着严峻的债务压力。负债总额从2017年末的49.5亿元增加到2018年末的87.4亿元。截至2019年6月31日，负债总额增至116.62亿元。
此外，2017年和2018年，公司资产负债率也快速上升，从2016年的17%上升到98.8%和122.1%。截至2019年6月30日，港龙地产的资产负债率高达153.9%。可以看到，港龙地产的资产负债率在3年内激增了9倍。招股书显示，2017年、2018年和2019年上半年，港龙地产的净负债权益比分别为37.7%、2.0%和67.4%。
记者注意到，截至2016年12月31日、2017年12月31日、2018年12月31日、2019年6月30日和2019年8月31日，港龙地产未偿还贷款总额(包括银行及其他贷款)分别为人民币5，040万元、人民币3.175亿元、人民币8.561亿元和人民币14.363亿元。
招股书显示，港龙地产的外部融资主要来自银行贷款、信托融资和其他融资。截至2019年8月31日，其信托融资及其他融资安排占贷款总额的35.1%，未偿还6.8亿元。
此外，自2016年底至2019年8月31日，港龙地产贷款加权平均利率上升74.5%至8.9%，其中银行贷款利率为7.7%，其他贷款利率为11%。在具体债务结构上，其贷款均为5年以下的中短期债务。截至2019年8月31日，短期债务占比17.4%，两年以下贷款占比72.8%。
现金流方面，记者注意到，港龙地产2017年末的经营性现金流仍为7588万元，但2018年末由正转负，为-6.3亿元。投资现金流连续三年为负，2018年末为-5.2亿元。仅融资活动有正流入，为16.1亿元。可以看出，公司的整体现金流是由融资活动支撑的。
除了面临严峻的债务压力挑战，港龙地产的业务和前景实际上严重依赖中国的经济形势，这可能会受到房地产市场表现的不利影响。此外，房地产开发需要大量资金，现金流紧张也可能导致公司在未来的拿地和房地产开发中无法提供充足的资金。
事实上，目前市场贷款偏紧，降杠杆等房地产调控政策措施也在进行，房企融资难度与日俱增。在这样的大环境下，中小房企的生存环境越来越艰难。在各种因素的叠加下，不少小房企今年纷纷向港股IPO发起冲刺，如三宇集团、奥山控股等。
但据中泰证券最新统计，截至2019年10月21日，全国已有378家中小房企破产，其中广东省占比最高，有60家，其次是浙江、江苏、河南，可见形势的严峻。
对此，严跃进表示，“赴港上市本身无可厚非。无论企业规模大小，也可以通过上市促进自身更好的发展。这也是区域房源更好的出路。但能否通过上市快速扩张，现阶段还是个问号。对于港龙地产来说，项目和业务都集中在内地，所以业务发展中债务压力过大的问题是公司未来发展的阻力，也是中小房企需要慎重关注的。”
来源:长江商报
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原文地址"港龙中国地产赴港ipo，ipo简报港龙地产二次赴港ipo"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/225503.html。
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