英山房产
-商业房地产历史
英山，一个西部五线小县城，能踏入百强县城，让麦当劳、苏宁国美、奥特莱斯、永辉超市落地，吸引碧桂园、绿地等观望。不得不说，它还是有相当的战略地位的。从90年代旧城改造成连接全县沿街商业的一条街，到今天盛华时代广场商业综合体的大MALL时代，只有经历过风风雨雨的人才能细细体味。有的人走上了四海发财的道路，有的人却一蹶不振；有的人准备好了就收手，有的人赤膊上阵再战。据此，应该有人记录这个波澜壮阔的时代里英山地产行业的先行者们，并从中学习一二，那就是不辜负先行者的勇气，不辜负钱山和万里的勇气。
90年代旧城改造，底层都是商铺，从书院桥到西街老汽车站。英山只有一条街，街就是城。这就是一般人眼中的“主街”。逢年过节人山人海，生意好的不得了！结果“主街”店铺在相当长的一段时间内价格极高，只传言XX赌博输了一个店铺，所以只是交易！这些应该是英山第一代商家，为自然而卖。旧城改造造就了英山第一代开发商，拉开了英山地产时代的序幕。
在旧城改造时代，英山的几个菜市场被改造成了二代商贸、农贸市场和购物超市。超市这个词刚刚在英山兴起。荣泰地产开发的东门口菜场和百货公司无疑是其中的佼佼者，包括南门菜场、杰西菜场和磨子街菜场。其中很有意思的墨子街菜市场关门了，行政手段和流氓手段还是用尽了。在接下来的几年里，无论周围小区的居民如何富裕，他还是一如既往的不专业。他起不来是因为磨子街的菜场和东门口的菜场是分开的！为什么？！可以找到很多！后来它的开发商黄XX在成都一蹶不振。难道这就是传说中的江湖？
“保真广场+时代春天片区”和“湘江杜明”一南一北，英山两大知名社区引领英山第三代商业——社区商业。随着英山地产开发黄金十年的到来，建林地产开发时代率先进入住宅千元时代，同时开发社区配套商业。大部分是靠街边小店支撑的，有的在二楼，少数是独栋主题商业。支撑底层业务深度不大不小，很容易快速实现资金回笼。开发商通过自然销售赚得盆满钵满。在这里，不得不说，薛XX这位掌门人的商业思维和现金流意识，真的是常人无法比拟的。这是为了他以后即使遇到相当困难的情况，甚至绝境，也能潇洒地翻身！该区商业形成后，如此繁华烂醉也不为过，“XX王朝”日营业额六位数也不是神话。荣泰的房地产开发城市湘江杜明，也以屋外沿江的生意，带动了当时并不热门的桥头北岸。那时候还没有“北方新城”这个说法。此时有大生意的迹象，多为独栋专业商铺，销售困难，开发商资金压力大。在苦苦支撑北部新城大规模开发后，人流和商业精神骤然上升，每天的进度有点夸张，但商业确实繁荣。我不得不佩服王大师的战略眼光。
这其中，不得不提英山黄金十年不可绕过的信实集团。信诚集团是由北关建筑公司发展而来，由公司负责人兰XX发展成为集团公司，味道只能单独考虑。简单来说，其开发的社区配套业务基本没有形成热点，也就是说，其所到之处，没有形成聚合效应，成为真正平淡的社区业务。比如“金科华府”本来就是一条成熟的英山老街。没有引导，自然吸引投资，自然运营，自然生存。像步行街一样可以通车，像商业街一样不形成聚集辐射！整个路面随时破烂不堪，餐饮商家油烟乱排。一目了然，这就是无组织，沉闷！经过自然沉淀，店铺人气自然形成。通常在近两年需要用钱的时候集中出售按揭贷款，这也是一种安全的资产处置方式，符合掌门人一贯稳健的风格。
还得提一下朗驰地产，在“1826光耀紫极”项目中有机会展示该区域的火爆生意，但也功亏一篑，令人唏嘘！规划中的“英山民俗商业步行街”气势恢宏，其中的“英山民俗十景”更是异彩纷呈，项目定位得当，建筑落地处理精细，周边人口辐射足以支撑如此2万平米面积的商业。很多人甚至没听说过这条“英山民俗商业步行街”。最后，由于屡次政治地震，老故事这几年才被提起，桃花依旧是另外一个故事，真的很尴尬。事实上，历史已经给了朗驰地产另一次机会。云纹国际的最后一块地先是一份商业计划书，新城公司几经改稿。但面对巨大的资金压力和商业资源的严重缺乏，它几经犹豫，最终将整个项目委托给朗驰。几经商议，朗驰公司还是走了最稳妥的修房子路线！这无可厚非，毕竟生存大于理想！但在英山的商业地产发展史上，除了添加一个在万千钢筋水泥中毁于一旦的平庸建筑，不得不让人感叹它作为作品已经擦肩而过！
近几年开发了大量的住宅区，基本都是靠社区商业支撑的。水木清华、第一湾系列、凯悦世纪城、洪钟国际、金域洪都等都如惊鸿一瞥，西城建司系、德惠系更如流星。与其说是作品，不如说是建筑。后起之秀，如华邦系、新知系、永康系、“田玉娥”系列、“天成国际”社区商业可谓是白手起家，还没有走出商业的大台阶！新知系正在用这几年攒下的家产狩猎南充的200亩市场，短时间内很难回头！我们拭目以待，青年才俊，尤其未知！
专业市场和主题商业已经成为英山商业地产的第四代产品。随着城市化进程的加快，招商引资是一个不可回避的话题。一大批投资项目在英山落地，从最早的“义乌商城”到现在遍地开花。各种专业主题，各种销售方式，让英山人目不暇接。其中，“亿联建材市场”、“益民农贸市场”、“88号商贸城”、“九龙服装商贸城”等都是以激烈的炒作为主题，宣传销售如火如荼，其中良莠不齐。有的把剩下的“回租销售”搬到大城市，赚得盆满钵满，还说英山的人真淳朴！大家都知道土地价格对于投资项目来说是比较低的。一万到两万的价格，成本呢先说这个吧。到时候剩下的都是一地鸡毛，都是商业管理公司和开发商等着破产。早就洗手不干了！最后还有割的满街都是韭菜堆！我还是要提一下荣泰地产的“九龙服装商贸城”。王师傅率先引入专业市场商业模式，顶楼绿化走廊式低层建筑格局，豪掷重金邀衣入九龙，承接业务，商铺受追捧，变现！还是个烂坑的朗润国际广场也在走招商引资的道路。但说实话，虽然是投资路线，但真的想做真正的酒店经济，想经营一项资产，沉淀一湾情怀。无奈对外投资走错了路线，有去无回，资金链断裂。回首当年，郑XX掌门人带领温江开发余伟，剑指英山，豪情万丈，豪言壮语。多么丰盛啊！唉！这就是江湖！欲哭无泪等一辈子房的可怜人！希望政府好好对待！
商城时代。这个在一二线城市有点油腻，近几年才悄悄到来。背负这个印记的是一个外来者——盛华集团。为什么安静？盛华来到英山，做的第一件事就是住房子。她还得看风水，吸一口水土，才开始。相比英山，胜华有着当地所有开发商无法比拟的强大商业资源。当然，她的人脉资源也不一般！传言盛华旗下的一个住宅项目和旁边马路对面的一个当地开发商项目在同一天拿地。她打算先拿到，先拿到施工许可证，先预售一个月。这是什么概念？就是说人家在你收到合同款前一个月卖房，同区域客户少抢一个，就是说人家处处领先你一步！回过头来看，胜华时代广场应该是英山的一个里程碑。大型商业的布局无处不在，主要门店从建筑规划上倾斜，如盛瑞云台、永辉超市、麦当劳等，而且主要门店一体化经营，英山大型宴会餐饮空 seat弥补了这一点。体验式风格的商业步行街，以前只是在开发商的美好规划中，这次是真的呈现出来了。眼前，住宅开发的利润将用来承载大商家的开业运营，大商家的聚集效应将带动商业街小店的销售，回笼资金，再下一城，在英山挥一挥衣袖，告别西方世界的云烟！当然，在此之前，荣泰开发的“泰和商贸城”和“奥马广场”都是商业综合体路线。我们不难看出，一个成功的商业综合体，需要大型商业主力店和门店的支撑，需要开发商在运营前期进行承载(而且要身体健康，否则承载不了)。其实成功的必要前提应该是区域消费人群，也就是基础人群的流动。这些都是没有的或者预计不会产生的，你可以老老实实的修房子卖房子，少做甚至不做生意！
转头论成败空，多少云都是笑话！往届大佬:万里，钱山，江湖远，明日再相见，笑一笑！江湖留下了你的背影和不朽的传奇，历史永远不会忘记！“沉舟渡千帆”，未来的日子空不会轻，奋斗的历程永远不会被抹去！
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