来源:房地产经纪人(ID: real-estate-spy)
作者:特工君
楼市进入了“强者博弈”，但谁敢说“弱者”没有机会？
4月17日，成都集体出让三宗地块，其中一宗位于浦江，占地67.8亩。该地块为“商住用地”，溢价率为1.52%。成交楼面价2184.78元/㎡，总价约2.27亿元。该地块由成都升华伊凯房地产开发有限公司获得
成都盛华伊凯最后指出了一匹来自四川的“潜在黑马”——盛华集团。此次在成都青白江拿地，意味着盛华集团时隔两年重返成都楼市进入第三层。
和浦江差不多的成都，其实相当于一个三四线城市。3月中旬，华夏幸福携手花样年、大悦城控股，以底价3.38亿元获得浦江寿安镇一幅占地177.85亩的地块。
房产中介注意到，4月13日，云南工投昭阳投资公司出售云南晨风地产30%股权，成都裕风地产以约1.77亿元底价摘牌，背后投资方也是盛华集团。
2019年初，云南工投昭阳投资有限公司出售云南裕丰地产70%股权，最终由成都瑞兴通科技有限公司以底价约3.84亿元竞得。该公司的投资者也是盛华集团。去年10月，成都瑞兴通科技有限公司退出，成都裕丰地产接手。
立正！去年12月下旬，成都裕丰地产通过出售云南裕丰地产20%的股权，引入了“金主”四川信托。从最新的30%股权转让来看，成都裕丰地产持有云南晨风地产80%股权，四川信托持有20%股权。
云南晨风地产的主体项目是“盛华金悦府”，位于云南省昭通市昭阳区昭阳大道，占地422亩。去年昭阳区GDP总量338.48亿元，昭通市GDP总量近1200亿元，同比增长9.8%，还是比较高的。
《云南年鉴2019》显示，2018年末，昭通常住人口559.1万人，城市化率34.55%，与全国59.58%的城市化率相差25.03个百分点，但发展潜力不容忽视。
与四川地级市相比，昭通去年的GDP相当于分别排在四川第14位和第15位的广安和攀枝花之间。去年，成都蒲江GDP总量为167.82亿元，在成都22个区县GDP总量中排名“垫底”。
按照盛华集团的布局轨迹，自2012年诞生以来，最早进入的是四川省南充市南部县，如今盛华时代广场已经建成。该项目总投资10亿元，最大亮点是引入大润发，其次是成都大邑和河南开封。
2014年，盛华集团在开封和南充英山拿地，2016年继续在这两个地方投资，同时在成都新都拿地。2017年，盛华集团进驻四川资阳和陕西汉中，分别拿地154亩和553亩。
2018年，盛华集团进入河南周口、安徽亳州、四川眉山、河南商丘、云南昭通。去年11月进入湖南株洲，获得148亩土地。年底，进入呼和浩特。
去年年底，盛华集团旗下的盐城盛华景府地产斥资7.5亿元收购盐城市区希望大道西侧、太湖路南北侧地块，楼面价3111元/平方米，溢价率3%。
从上述“快速发展”的城市布局来看，几乎都是三四线城市。从城市化的角度来看，这些城市非常需要以碧桂园为标杆，专注于三四线的房企积极改善当地的居住和消费环境。
我们调研发现，盛华集团之所以能成为众多三四线城市的“座上宾”，通过签约底价来打造大市场，与2016年房企提出的“幸福城市计划”密切相关。
根据盛华官方介绍，这一规划名为“CHD中央幸福区”，集智慧生活社区、健康养老公寓、主题商务中心、运动主题公园、教育成长空房间“五位一体”，10分钟步行半径内，可解决各年龄段居住、休闲、娱乐、购物、健康、养老、教育、运动等痛点。
立正！盛华也很有野心，从“百城百CHD”的战略规划来看并不难看。
说白了，这是典型的“造市”模式。目前，万科、华润等龙头房企在产城思路上其实也在玩类似的游戏，但这些巨头都不愿意在三四线城市下沉太多投资。
目前，众多千亿房企密集布局多个行业，提出“更好的生活服务商”等战略。从自身角度来说，他们在三四线城市与地方政府谈判时也有很强的议价能力，拿到足够且便宜的土地，从而增强盈利能力。
当然，这种大规模的造城模式对于房企的资金链是一个巨大的考验。除了分阶段滚动开发，依靠销售回款持续推进项目外，还是依靠外部融资加持。对于非大型房企来说，甚至不得不动用高成本的信托资金。
4月6日，盛华集团旗下的开封盛华地产通过出售周口盛瑞地产25%的股权，引入了“金主”五矿信托。据悉，周口盛瑞房地产成立于今年年初。4月10日成功取得周口土瓜【2020】ZK 2020-16地块，约93.8亩，与周口盛华城一期住宅相邻(2018年6月拿下)。
该房产中介还从五矿信托了解到，盛华集团汉中项目也离不开五矿信托的资金援助。2018年8月，“五矿信托-恒信共筑65号-盛华汉中集合资金信托计划”成立，总规模1.434亿元，期限12个月。
形式上，上述信托计划的融资方汉中盛美佳实业引入了新股东五矿信托。到去年9月，已有5家信托退出汉中盛美家实业，继续由汉中盛华地产全资持有。
2017年早些时候，新都盛华公馆项目开发的融资也来自信托公司，具体是向四川信托借款1亿元，期限1年半。
我们调研发现，就四川的房企而言，包括借壳上市前的蓝光，以及现在扩张中的黄征、领地、四川滨江等房企，都是信托融资中的“超级大户”。
以领地为例。截至今年2月底，境内贷款总余额119亿元，其中信托占60.9亿元，占比过半。一年内到期的有息负债为55.25亿元，占贷款总额的50%，但现金及等价物余额仅为11.71亿元。因此，香港最近一直忙于IPO上市。
另据悉，四川盛华集团的母公司为盛华国际控股有限公司，于2017年11月在香港注册成立。从建筑的角度来看，这家蛰伏已久的四川房企正在试图打通国际资本通道。
根据盛华集团官网消息，盛华国际控股于2018年在深圳成立。这一年，盛华北京办事处在北京成立，进军“环京”楼市的野心暴露无遗。今年2月，成都锦江区向盛华国际控股抛出“橄榄枝”，希望CHD城市幸福中央幸福区项目投资落地。
接下来，盛华集团还会有更多的大动作，我们会继续积极关注。
编辑:特工君
文章来源:房产中介
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