2019-01-18 21:30 |浙江新闻客户端|记者方贞子
时间回到20年前的今天——1999年1月18日，上午9点。
“一号地块，起拍价3636万！第一次3636万……”
这是建国以来杭州举行的首次国有土地使用权拍卖。
20年前的“第一拍”
浙江世贸中心5楼会议厅座无虚席。白色的桌布上，一块块红黄相间的申办牌成为全场的焦点。
但是，气氛一度尴尬。
因为，当主拍人、时任杭州市土地管理局局长的朱银川宣布土地拍卖开始时，现场竟然没有一个人举起竞买牌。
可能大家都没有心理准备，出现了短暂的沉默。
好在“3636万第二次”的呐喊刚刚落定，参与土地拍卖的6家房企统一举牌。
寂静被打破，火药味弥漫。竞拍者不时对照事先计算好的各种表格和数据，有的还在用计算器快速计算。
价格越来越高，竞拍者逐渐减少。直到第10次出价为“4100万元”，杭州市房地产综合开发公司才毫不犹豫地举起竞买牌，将杭州拍卖的1号地块收入囊中。该地块土地面积约6897平方米，总建筑面积16000平方米。建筑高度控制在40米以内，折合楼面价2500元/平方米左右。
你是不是和记者一样好奇:这个“一号地块”是哪个楼盘？
记者找到了——位于体育场路68号的“尚云公寓”，外立面灰色瓷砖，典型的世纪之交的新房风格。它有8层，沿街的店铺开着快捷酒店、便利店等等。与旁边八九十年代建的“体东小区”相比，“尚云公寓”无论是户型还是门面都漂亮很多。
从当时的媒体报道来看，尚云公寓的销售单价只有几千。记者还从杭城二手房交易监管平台找到了尚云公寓目前在售的几套二手房，面积90平米，房东挂了480万；193.1平方米，挂牌价800万元。
“赵牌瓜”走出杭州。
很多人都知道，1987年12月1日，改革开放的先行者深圳在香港率先引入土地拍卖制度，敲下了新中国土地拍卖的第一锤。
1987年12月1日深圳第一次土拍
但鲜为人知的是，全国土地出让“招拍挂”模式起源于杭州。从20年前的这首《第一枪》开始，迅速风靡全国。
招标拍卖挂牌是指招标拍卖挂牌。简单来说，拍卖和挂牌是价格最高的；竞价就是按照设定的条件优化中标人。
杭州首次尝试公开土地招标是在1992年，当时杭州正在重建春情路。
1997年8月，杭州市土地储备制度启动，通过统一收购、统一开发、统一出让，不断完善政府土地管理制度。
据统计，1999年杭州出让住宅用地2061亩，其中公开招拍挂出让485.7亩。招拍挂地价比基准地价高出8.44亿元，平均单价比基准地价高出2606元。
当年10月推出的吴山四一路(现仲达大学吴庄地块)，楼面价高达10515元/平方米，被当时的业界和媒体称为“天价”、“宇宙价”。
杭州的探索成果和经验，在1999年全国市长集约用地研讨会上引起强烈反响。1999年6月，当时的国土资源部以内部通报的形式向全国推广杭州的土地储备经验。
同样在1999年，杭州发布通知，今后除政策性拆迁安置以外的房地产开发用地，一律实行土地招标或拍卖。杭州土地交易制度告别“划拨”和“招拍挂”双轨制，商品房用地从此“华山一条路”。
杭州也因此成为全国办城市的“顶级高手”。
告别“转学”是好是坏？在当时的大背景下，太多的协议出让，“人地”“条地”确实已经成为房地产开发用地出让腐败的温床，市场在呼唤“公开、公正、公平”。
因此，在杭州“首拍”现场，在场的房地产开发企业对这种透明公开的土地使用权出让方式表示欢迎。朱银川在接受媒体采访时表示，“有竞争实力的开发商可以通过拍卖的方式获得开发用地”。
2001年，时任杭州市市长的仇保兴在《中国土地》撰文《土地招拍挂:经营城市的必然选择》。他写道—
高比例的“划拨”土地带来了一些负面影响...既不利于盘活国有企业存量土地，进一步体现城市土地资产，也不利于使有限的城市土地资源发挥最佳作用，更不利于加强廉政建设。
杭州房地产市场的“火爆”，与积极推行房地产开发用地统一招拍挂密不可分。自1999年4月以来，杭州以招拍挂方式出让了16宗土地，面积20.34公顷，总成交价超过14亿元，比原协议出让地价高出7亿元。
土地从协议出让到招拍挂是必然选择。
房地产行业是指定行业。只有把城市建设好，改善投资环境、生活环境、创业环境，才能吸引更多的外资，吸引更多的外来人才，才能真正促进杭城房地产业的发展，实现城市管理效益的最优化。
国家层面对“招拍挂”形式进行了肯定。2004年6月，国土资源部明确规定，当年8月31日后，所有经营性用地(特定用途除外)必须以招拍挂方式出让。被称为“8月31日最后期限”
这是市场的胜利。英国著名政治经济学家威廉·佩蒂曾说:“土地是财富之母”。但“以地生财”的模式自此饱受争议。讨论的文章太多，记者就不在这里啰嗦了。
20年来，杭州土地“招拍挂”经历了高潮、低谷、起伏。记者挑出几个杭州本地拍卖的“极品”来窥探杭州本地拍卖20年——
2009年，杭州以1200亿元的土地收入超过北京和上海，位居全国第一。然而，从2011年开始，杭州房地产市场的温度骤变。
最著名的撤退发生在2013年。2010年，雅戈尔拿下杭州申花53号、56号地块。此时其楼面地价分别达到17751元/平方米和18114元/平方米，创下申花板块新高。可惜雅戈尔随后遭遇了“史上最严楼市调控期”“面粉贵过面包”，尴尬不已。2013年6月20日，雅戈尔宣布退地，损失已缴土地款4.84亿元作为履行合同的首付，创下杭州图派最高违约金纪录，雅戈尔2013年利润同比下降近14%。
2016年初以来，杭州楼市在经历了“失落的五年”后，出现了强劲复苏。土地市场也是如此。
楼面价最高的土地出现在2016年。当年3月23日，绿城以37.35亿元竞得潮鸣地块，45368元/平方米的楼面价刷新杭州纪录。绿城把这个稀缺昂贵的地块命名为:凤凰崛起，潮起潮落。
总价最高的土地出现在2016年5月27日。杭州奥体单元FG04-MU-01、02、FG21-MU-03地块，即现由信达、融创、滨江运营的“信达中心|杭州一号院”项目。当时经过28轮竞价，最终由信达竞得，成交总价123.18亿元，至今仍是杭州历史上总价最高的土地。
2018年3月30日，杭州萧山当地一场从下午1点半到凌晨1点半的拍摄正式结束。全程长达10个小时，被称为杭州第一场“马拉松”。拍卖的土地是奥运体育热门的百亿宅地。经过177轮竞价，成交总价101亿元，楼面价32277元/㎡，溢价48%。
2011 -2018杭州市区土地成交金额及楼面价走势图来源:房地产决策。
2019年稳定地价、房价和预期。
时隔20年，时间来到了今天。
如今杭州土地招拍挂的方式并没有太大变化。2017年刚从线下变成线上。没有了20年前“第一次拍卖”那样的喧嚣和嘈杂，只有电脑屏幕上滚动的报价和倒计时已经悄然进行了一场“无声的战争”。
无独有偶，今天，1月18日，也是上午9点，在浙江省人民大会堂，全省住房和城乡建设工作会议召开。省建设厅厅长向永丹作了讲话，记者也在现场。
在谈到房地产时，向永丹表示:2018年，浙江始终把“为民”作为一切工作的出发点和落脚点，坚持“房住不炒”的定位，调控得力，房地产市场总体保持平稳。2019年，我省将以“更舒适的居住条件”为己任，高质量构建“住房市场与保障”体系。
今年建设部提出了“稳地价、稳房价、稳预期”三稳目标。向永丹表示，浙江将切实落实市政府主体责任，科学制定并严格执行长效机制和政策措施。特别是杭州、宁波也将研究制定“一城一策”的方案。
刚刚过去的2018年，杭州市2018年出让土地143宗，成交总额1779.41亿元，刷新历史纪录，再次位居全国第一。
(2018杭州十区板块基准地价图。来源:浙报传媒房地产研究院)
但我们也看到，去年7月，土地交易溢价率出现了降温拐点。随着土地市场企稳，房企心态也趋于稳定。根据《杭州市2017-2019年城市供应三年滚动计划汇总》，2019年计划出让住宅用地119宗，总面积8359亩。总量与前两年基本持平。
2019年杭州土地市场将何去何从？在这个特殊的时间节点，回望杭州图派20年，或许能给你带来一些启示。
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