上海认贷不认房政策2019，上海认房不认贷

9月第一周，一块“大石头”搅乱了上海房地产市场的春水。

1日晚间，上海官方宣布从次日起实施“认房不认贷”政策。几乎一夜之间，房产销售、房产中介、购房者的心弦都被拨动了。

“猛”、“暴涨”、“一夜暴富”是各个平台宣示房地产市场活力的词汇。“新政”的“重大利好”真的那么立竿见影吗？过去一周，新开楼盘和二手市场实际反应如何？

某开发商营销人员对本报表示，“认房不认贷”发布后马上调整了公告策略，一切要以新政策为准，以“重大利好”和“最佳购房时机”为重点。

“新政”落地不到一周，位于宝山顾村板块的新楼盘法华四季滨江项目三期，就从头到尾走了一遍。

该项目的一位销售人员告诉记者，目前认购的客户数量比预期增加了近26%，但与前两期相比下降了不少。在她看来，“新政”的发布对上海楼市有一定的利好，很难判断会持续多久。目前还有很多客户还在持币观望。

浦东新区玉桥区的另一家房产中介表示，他在“新政”实施后三天就卖出了四套房，要一个月才能达到那个数字。看起来卖家更有发言权，但是上市房源也多了起来，买卖双方的博弈一直都在。一些客户很“兴奋”，正在等待市场的变化。

照片由表彰第一天的现场受访者提供

新销售:认购数比预期增长了近26%，部分客户还在观望钱。

法华四季滨江项目三期位于上海外环以内，均价约66310元/平。9月1日，该楼盘将在两天后开盘，置业顾问徐克正在像往常一样做准备。晚上六点，她看到了意想不到的“重磅消息”。

加班加点，被客户消息轰炸，看房和认购基金的人数剧增...第二天是星期六。在刚刚过去的周末，徐克只需要带两三组客户看房，当天她就接待了32组客户。9月3日，该楼盘开盘审批。徐克说，最初估计是260组左右，但到了9月7日中午审批结束时，实际上有327组客户参加。

以下是徐克的自述:

新政策出来后，很多客户的心态都在改变。

那天正好是认筹前夕，我要对每个客户进行回访。如果有外借记录，尽快过来认；一直想置换却不敢抛，加快卖房进度。很多以前稍微保守一点的客户觉得这是个好机会，会过来“抢”。

当晚有20多组客户主动联系我，有的是确认能不能按照35%付首付，有的是问马上卖房有没有时间集资。与我们之前的预测相比，预约认筹的人数可能会多出近三成。之前的周末，可能有两三组客户来看房，但“新政”第二天的周六，我记得接待了32组客户。

9月7日中午12点，第三期募捐准时结束。第三期开盘312套房源，327组客户参与认购，但我们之前的预测其实是260组左右。这也受到中环以外的房地产市场的影响。一期工程3月获批，积分触发；6月份二期397套600多组，三期下滑已经很明显。如果没有新政策，估计会更少。

这个楼盘几乎是“新政”出来后第一批批的，最后一天批了不到一周。很多人可能不知道这个项目，或者还没来得及把认购款准备好。现在也有一些客户还没来得及准备认购，就主动联系他们认筹小基金(也就是开盘后，正常认购的资金都已经选好了，如果还有剩余空间，认筹小基金的客户就选房)。这些客户可能会很快处理财产置换。

三期主要是两种户型，一种是91㎡的三居室，总价五六百万左右，属于刚需型；另一种是叠拼别墅，上叠103㎡，下叠121㎡，总价800-1000万元，倾向改善型需求。

新政策直接影响到有贷款记录的客户。他们中的一些人来自上海周边的城市就业。如果他们工作几年后想在上海买房，首付不够的话会选择先在老家或者其他地方买房。但是，工作一段时间后，他们想在上海买房定居。之前的贷款记录会导致需要付七成首付，压力还是很大的。“新政”出台后，他们在上海可以置换一套刚需住房，就进来筹91㎡三房。

另一部分新增客户是出于改善性需求，在上海有房想置换。这部分客户会选择更多的别墅，所以打算买别墅的人会增加的更多。对于他们来说，二套房政策原来的七成首付可能不够，现在的三成五更容易了。

当然，新政策出来后，会有一些客户流失。流失的客户中，大部分也是有意买别墅的。

有些客户本来看的是三房，政策出来后会提高预算，想买别墅。同样，原本想买别墅的客户也会选择去市区，首付35%的话，资金就够了。这项政策应该对中环线以外的物业影响较大，但对市区影响不大。

我觉得“认房不认贷”的政策应该还是有利于上海楼市的。之前2009年出台了一些房地产政策，之后的四五年市场非常活跃。我觉得这次政策调整还是会这样，但是能持续多久还很难判断。

政策出来后，有些客户其实会有一些疑惑，比如“是为了促进大家消费吗？”“后期会不会不稳定？”有的人会选择把钱攥在手里，用钱观望；有些人不知道政策好不好空，但是会出于实际需求去买房。

对于观望的客户，我会问他具体原因是什么，是一直想租房还是觉得市场不稳定想等等。如果是第二种，我会建议先买，因为有限价，早买性价比还是会高一些，而且环内地块少，以后可能会越来越偏。

政策本身是好的，但是也要考虑政策发出了什么信号，会不会影响后期的生活质量，会不会导致通货膨胀...这些方面我们可能想的更多。

此外，还有很多客户担心首付比例会不会继续降低，这可能会促使更多有购房需求的人去尝试，对年轻人购买刚需房的刺激会更大。

还有一点就是公积金利率还没有调整，置换后的公积金贷款利率仍然按照二套房计算。这一点大家还是很关心的。毕竟公积金利率比较低，这也让一部分人没有受到“新政”的直接刺激。

随着“新政”的出台，更多的人在看房产广告。图片来源:上官新闻

房产中介:三天卖了四套房，购房者不轻易加杠杆。

罗明是上海浦东新区玉桥区的一名中介。9月2日，上海开始实施“认房不认贷”政策。短短三天，他已经卖了四套房，大部分客户都是刚需置换。他们之前已经等了好几个月了，都选择价格区间小的房子(500万到800万)保险起见，不会轻易加杠杆。

在过去的一周里，罗明感受到了市场的微妙变化。相比9月前，800万以下的房子涨幅在20-50万不等，议价空变小，卖家似乎更有发言权。但与此同时，上市的房子也在增加，买卖双方的博弈依然存在，原本不好卖的房子并没有变得紧俏。

以下是罗明的自述:

“认房不认贷”政策出台一周后，我已经卖出了四套房，但都是在新政策出台后三天内卖出去的。

9月5日上午，我的客户郑潇再次给我发来信息，询问他喜欢的房子是否还在。

郑潇已经观察这套房六个月了。9月3日，就在“认房不认贷”政策出台两天后，有人来看她等着看的房子。看到我在朋友圈发的视频，她一直给我发消息确认房子没卖。

“认房不认贷”政策出台前就听到传言。政策一出台，我马上发了朋友圈，给观望的客户发了一条信息:“福利大，不要错过。”我充满了活力。

今年9月份之前，我每个月都有四五笔交易。最差的一个月(7月)，只成交了一笔。到9月4日，我已经做了四单，直到7日晚上才增加。

买房的都是之前一直在看的人，最短的三个月，最长的一两年。这一次，有了机会，他们冲进了市场。

这些客户大多属于刚需置换的群体。如果他们卖掉自己的低价房，再加点钱，就可以“上车”了。但他们都选择“保险起见”价格区间较小(500万-800万)的房子，不会轻易加杠杆。

我服务的区域在浦东玉桥，靠近张江工业园。很多顾客都是在张江工作的新上海人。他们一般都是受过高等教育的人，收入中等偏上，家庭相对普通。换房心理价位800万以内。置换客户也大多选择周边成熟的二手房，好一点的配有学区房，而外环的新房没有这些。但从同事描述的情况来看，全市范围内价格区间小(500万-800万)的新房最受欢迎。

“新政”出台后，房地产市场的变化是微妙的，买方市场正在向卖方市场倾斜，但两者的博弈并没有消失。与9月前相比，800万以下的房子最终成交价上涨了20万到50万。“卖方市场”的红利不仅体现在挂牌价上，议价空也变小了。以前一套800万左右的房子，成交价一般可以谈到750万。但在我9月3日促成的一单生意中，卖家开价810万，最后双方只谈了780万。

但对卖家的“好”并不是压倒性的。一些房东也想利用政策利好，抢着出招。最近有很多房东找我们房源。从以前一天可能四五套，到现在一天十几套。世界上的新房多了，但是相对于房子的增长率，有意愿的购房者的增长率并没有那么高，不好卖的房子还是不好卖。