来源:经济日报
北京出台规范住房租赁市场的新规定-
严格限制“资金池”，反对“割韭菜”
近年来，各地长租公寓问题频发，引起社会广泛关注。为了保证中低收入者能住有所居，规范住房租赁市场秩序势在必行。
2月1日，北京市住建委、市场监管局、金融局、网信办、北京银保监局联合发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称《通知》)，全面加强对分散式长租公寓企业经营活动的监管，防范住房租赁行业经营风险，切实维护住房租赁消费合法权益。
从《通知》的实施细则中可以明显看出，其主要针对的是通过“租金贷”、长付短付等方式形成的“资金池”，这也是导致部分长租公寓企业雷声大雨点小的“罪魁祸首”。记者调查发现，一些企业以所谓的“互联网思维”在租赁市场跑马圈地，通过烧钱、冲动、包装、上市等方式套利，商业模式风险较大。长期以来依靠股权融资维持经营，甚至利用银行分期贷款变相融资，走上高杠杆疯狂扩张张之路，转嫁风险，让社会被动买单，迫使政府接手。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池指出，在过度金融化的情况下，一旦市场出现波动或者企业经营不善，很容易出现资金链断裂，导致房东和租客两端受损。
新规中，限制企业“资金池”是核心内容。北京市住建委相关负责人表示，北京将坚决制止并主动引爆其针对长租市场以赚钱为目的搞金融化、资本化，给百姓“割韭菜”的恶招。新规对住房租赁企业预收租金的金额进行了限制，明确规定向承租人预收租金的金额不能超过三个月的租金。同时，向租户收取租金和向房主支付租金的期限必须匹配，明确禁止“长收短付”的经营模式。
北京还将严格控制“租金贷”的收款人，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将租客申请的“租金贷”资金划拨给住房租赁企业。也就是说，在承租人申请住房租赁贷款时，贷款机构可以向承租人发放贷款，也可以签订协议后直接向房东发放，但不能向住房租赁企业及其关联企业或利益相关人发放。为防止形成押金“小钱池”，北京将建立押金托管制度，要求企业收取不超过一个月房租的押金。收取保证金后，必须通过北京市房地产中介行业协会设立的专门账户进行管理，企业不得擅自动用或挪用。
房屋租赁领域矛盾纠纷频发，调解解决不力，一直是困扰广大房主和租客的难题。北京新规为此开出5个“药方”，从加强租赁合同管理、规范房屋征收合同和租赁合同备案、细化装修规定、明确押金退还、建立房屋租赁纠纷调解机制等方面，为群众化解矛盾纠纷提供了更加便捷高效的渠道。其中，定金纠纷是最常见的租赁纠纷。对此，《通知》明确规定，房屋租赁企业应当在合同解除后2个工作日内通知北京市房地产中介行业协会返还保证金，协会将在1个工作日内向承租人返还保证金及同期存款利息。
对此，北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，北京住房租赁行业经历了过热发展阶段，政府部门这次对症下药，对北京住房租赁行业和租赁市场的未来发展具有重要意义。
记者注意到，除了规范经营行为，北京市大力发展住房租赁市场的政策主基调没有改变，新规对培育和鼓励住房租赁行业发展的方向做出了明确表述。
北京大学教授、博士生导师、房地产法研究中心主任楼建波表示，北京出台的新规提出了一系列非常有针对性的监管措施，为长租公寓行业的发展指明了方向，与前不久中央经济工作会议提出的“规范发展长租市场”的要求高度一致。新规强调长租公寓的发展要合法、规范、专业，绝不能理解为“一棍子打死长租公寓”。住房租赁企业是增加租赁住房供应、大力发展住房租赁市场的重要组成部分，因此北京市将坚决支持专业、规模化的住房租赁企业依法持房出租，并给予相应的政策支持。(记者敖蓉)
[纠错][责任编辑:王林]
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