随着首套房贷款利率政策动态调整机制的建立，春节后下调房贷利率的城市陆续增多，房地产需求端的支持政策正在加速出台。
1月29日，记者从郑州多家银行的工作人员处了解到，银行当天已经收到了利率调整的消息。调整后，首套房贷(商贷)利率由4.1%降至3.8%，但部分银行仍在等待正式执行通知。另一家大行济宁当地分行工作人员透露，该行近期可能会有房贷利率调整动作，要“等通知”。此前，广东多地宣布，1月18日起逐步取消首套商业性个人住房贷款利率下限。
据中国指数研究院统计，自1月5日央行、银监会宣布建立首套房贷利率政策动态调整机制以来，至少有12个城市调整了首套房贷利率。RealData报告指出，随着动态调整机制的建立，首套房贷利率将与房价挂钩，未来调整将更加频繁。
中指院指数事业部市场研究总监陈文静分析，短期内，预计更多符合条件的二线和三四线城市的利率下限将降至4%以下，核心一二线城市也有望降低利率涨幅，后者首套房首付比例也有望降低。此外，市场对LPR未来五年的下调预期很高，但短期内分歧加剧。
首套房贷利率继续下调。
“第一套是3.8%，第二套不变(4.9%)。”1月29日，中原银行郑州某支行个贷工作人员告诉记者，当天该行刚刚下调了首套房贷利率，比调整前(4.1%)下调了30BP。
当天，包括工行、招行在内的郑州当地分行工作人员表示，上午已经接到了首套房贷利率下调的通知，但大部分银行还在等待正式文件，具体执行日期不确定。从初步通知的内容来看，各家银行的调整幅度基本一致，即首套房贷利率由4.1%下调至3.8%，二套房贷利率维持4.9%不变。不过，也有大行贷款经理表示，虽然他们分行的首套房贷最低利率已经降到了3.8%，但具体执行情况还要看和不同楼盘、中介的合作情况。
在郑州之前，广东省内的唐山、太原、丽水、九江，以及珠海、江门、肇庆、中山、惠州、湛江、韶关、云浮已先后下调首套房贷利率。
这一变化与1月5日央行、银监会公布的动态机制密切相关，即新建商品住宅销售价格环比、同比连续3个月下降的城市，可分阶段维持、降低或取消当地首套房贷利率政策下限。
根据通知，从2022年第四季度开始，城市政府可以在每季度末动态评估当地新建商品住房销售价格的变化，即从上一季度末到本季度第二个月。国家统计局发布的9-11月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，截至“新政”发布，共有39个城市符合要求，包括前面提到的郑州、唐山、太原、九江。
这是自2022年以来，中央层面第三次调整房贷利率下限。去年5月，央行、银监会宣布下调新发放首套房商业性个人住房贷款利率，下限由不低于同期LPR(贷款市场牌价)调整为LPR-20BP；；去年9月，央行和银监会发布通知，决定分阶段实施差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格连续下降的城市，2022年底前分阶段放宽首套商业性个人住房贷款利率下限，23个大中城市当时“入围”。
再加上LPR 5年累计下调35个基点，很多城市已经执行首套房最低房贷利率(4.1%)比LPR低20个基点，而部分符合条件的城市已经降到4%以下，二套房大部分维持在4.9%左右。从去年9月开始，武汉、清远、江门、济宁等城市纷纷下调或取消首套房贷利率下限。据RealData统计，截至2022年11月18日，其监测范围内18个城市的首套房贷主流利率已进入“3时代”，其中二线城市6个，三四线城市12个。
以济宁为例，记者在国庆假期后了解到，包括建设银行在内的部分银行已将当地首套房贷最低利率降至3.95%。据记者从某大银行济宁当地工作人员处了解，我们最近也收到了房贷利率调整的消息，但具体什么时候正式通知，下调多少，还不确定。目前首套房贷利率仍执行4.1%。
高频调整或标准化
央行表示，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩并动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品房销售价格变动情况。“因城施策”充分利用政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
记者咨询多个符合条件城市的银行个贷部门了解到，各地首套房贷利率调整步伐不一。RealData报告指出，随着动态调整机制的建立，首套房贷利率将与房价挂钩，未来调整将更加频繁。
以江西省九江市人民政府1月18日发布的公告为例，该通知宣布将九江市首套商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-30BP，自公告发布次日起执行。若后续评价期(上季度末至本季度第二个月为评价期)显示新建商品住房销售价格连续三个月环比、同比上涨，则从下季度起恢复商业性个人住房贷款利率全国统一下限。
1月27日，广东移动政务服务平台“广东省事”披露肇庆、韶关、湛江、惠州、云浮、江门首套房贷利率调整，1月18日起6个城市逐步取消首套房贷利率下限。很多城市强调了后续评估期房价变化可能带来的利率调整的可能性。其中，江门市还强调，取消利率下限后，银行可自主决定首套房贷利率。去年10月1日至12月31日，本市各大商业银行首套房贷利率已降至3.9%的历史低位。
RealData数据显示，今年1月，全国100个城市首套房主流利率平均为4.1%，环比上涨1BP，二套房平均利率为4.91%，环比持平，分别下跌146BP和93BP。其中，一线城市房贷利率最高，首套平均4.6%，二套平均5.13%；二线城市首套房贷款平均利率为4.07%，三四线城市为4.08%，后者同比降幅最大。
中指院指数事业部市场研究总监陈文静告诉记者，短期来看，预计更多符合条件的二线和三四线城市利率下限将降至4%以下，核心一二线城市也有望一点点降息，后者首套房首付比例也有一定预期。
增量调整预期有分歧。
在不少机构人士看来，动力机制其实是将9月份调整的差别化住房信贷政策常态化。信达证券房地产行业首席分析师姜认为，从购房者情绪来看，这一政策信号有望扭转房价下跌的预期。房贷利率持续下调，降低购房成本，有望提振购房者购房意愿，提振需求端。
从2022年持续低迷的居民长期贷款数据，以及居民高存款、高储蓄意愿和提前还贷倾向来看，去年居民购房意愿持续处于低谷。央行公布的问卷调查结果显示，去年四季度居民房价预期依然悲观。信达证券宏观首席分析师谢云良认为，居民预期减弱和需求萎缩的压力仍然较大。
根据柯睿房地产研究中心的数据，疫情发布后的首个春节假期，虽然三四线置业开始有所迹象，但普遍难以拉动成交趋势，期间成交同比下降14%，较疫情前的2019年有所下降。跌幅仍然达到30%以上。此外，根据中指院各地分析师调研的数据，京、杭、成、Xi安等重点城市的项目平均到访量较去年春节有所上升。但大部分买家一直保持观望，实际成交一般都比较少。
接下来，除了因城施策继续降低居民购房成本外，市场对房地产需求增量政策的预期仍在升温。谢云良认为，未来相关政策空的增加可以关注可能的降息、LPR减少，以及各大城市限购限贷政策的进一步放松。
1月20日，全国银行间同业拆借中心公布的最新LPR报价显示，1年期品种报3.65%，5年期以上品种报4.30%，连续5个月保持不变。东方金诚首席宏观分析师王庆认为，5年期以上LPR价格1月未下调，背后可能有银行边际资金成本快速上升、房地产16条金融支持政策实施效果观察期等原因。为了支持楼市尽快企稳回升，LPR五年价格短期内仍下调空间。
但也有观点指出，考虑到信贷需求复苏和银行息差压力加大，LPR下行空动力可能不足，需要降息来帮助。中信证券首席经济学家明明也指出，房贷利率动态调整制度建立后，居民购房信贷成本大幅降低，短期LPR降低的必要性降低。然而，由于MLF和其他广泛货币的利率下调，LPR在年内的后续时期被下调空
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