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(文/诺丁资产)

上周沪深300指数和创业板指数分别上涨2.43%和1.10%，房地产、建材、交通运输涨幅居前，电子、军工、有色等跌幅居前。3月份制造业PMI、非制造业商务活动指数和综合PMI产出指数分别为49.5%、48.4%和48.8%，分别比上月下降0.7、3.2和2.4个百分点，再次确认经济下行。近期上海、吉林等地疫情开始向全国蔓延，“零通关”政策导致的短期经济停滞仍将时有发生，不仅阻碍内需经济的复苏，也影响港口的运营效率。在新出口订单PMI已经连续低于50的情况下，外需经济也承压，宏观经济数据难以乐观。

在疫情和外需堪忧的背景下，除新能源、通信等新基建外，确保年内GDP增速5.5%，重启房地产以实现“稳增长”的目标是必然的。房地产从前两年的“过度扩张”到每年10亿平方米的“紧平衡目标”，只能是一个缓慢的过程，不可能像今年前三个月的数据那样，在一年内达到甚至超过标准。

虽然淘汰90%的中小开发商是既定目标，但是过快的关停和合并必然会带来就业压力和社会矛盾。最近部分地区停贷的呼声逐渐高涨，经济政策最终还是要为人民服务，而不是在冻结房产后被动冻结购房者的“六个钱包”。通过社会反馈迫使政策放松，在历史经济政策变迁中也是常见的。放松开发商的信贷红线，在监管条件下解决开发商的债务问题，已经到了开发商、银行、管理层博弈的最后节点。随着部分地区首套房贷利率的下调，放松限贷限购的政策也开始了，从“三条红线”到“一城一策”、“一城一策”的变化开始了。随着房地产政策的变化，受益最大的是陷入债务危机的民营企业(阳光城最高涨幅近一倍)和有并购能力的央企(中交地产六连板后涨幅142%)。随着地方政策的放开，房地产市场将进入挖掘部分现金流充裕的地方国企和二线央企的第二阶段。目前市净率低于1的上市房企仍有45家，抛开2018年后高价拿地较多的公司，其他公司。此外，地产链条上的相关公司也可能有后续机会。第一，从3月信贷占比来看，基建占比依然大于绿电绝对值，基建行业平均增长15-20%且10倍以下PE估值依然处于良性状态；二是建材、装修、银行等延伸行业，只要避开部分重点客户短期内难以解决债务的房源开盘，也存在事件驱动的机会。我们注意到，俄罗斯和乌克兰的局势在打和谈的过程中又发生了变化。布查事件可能成为改变战局的重要转折点。泽伦斯基再次加入北约，态度变得更加强硬。显然，俄罗斯在战争中已经开始处于不利的局面。俄乌事件进入深度拉动期，天然气期货价格持续创出新高。此外，美联储·乔治表示，加息50个基点是我们必须考虑的选项。由于上周中美两年期国债利率一度倒挂，美联储的声明将降低我们的货币政策空并加大稳增长的难度。操作策略由于中美经济周期不同和疫情影响，稳增长难度加大。房地产的逐步放开，新冠肺炎疫情的改变，俄乌事件导致的通货膨胀，都有结构性的机会。我们仍会关注相关机会和高景气度的新能源、新材料。

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