这两日，李佳琪直播带货「怒怼」网友的事冲上了热搜，关联信息也一一被网友扒出，「李佳琦净收入超逾90%A股公司」、「李佳琦一个月内5次带货花西子」......网络界从不缺少吃瓜群众。
这让我想到南宁「十四条」这个「大瓜」落地以来，找我「吃瓜」的群众也很多，要么问政策细节，要么问买房。
说到这里，我也有个疑问：
利好确实密集出台了，市场到底买不买单？购房者的信心又如何？
今天就来好好说说这事。
京沪楼市复苏
广深两极分化
先把镜头拉大。
这一波新政，作为「带头大哥」，一线城市的反应值得关注。
9月1日，北京正式执行认房不认贷，9月2日新房市场日成交超过1800套，8月全月网签3100套，新政首日干下了半个月的成交量。（数据来源于中原地产）
开放认房不认贷后的上海，日均交易数已经接近600套，9月9日来到784套的近3个月最高点，交易量在提升。（数据整理于克而瑞）
网络上充斥着京沪两地中介连夜出摊，售楼部深夜加班加点，二手房挂牌量大增，不少新盘连夜封盘调价、回收折扣、上调价格的消息，久违的楼市热度仿佛回来了。
看看广深，8月30日广州、深圳发布「认房不认贷」，9月9日，广州打响首个突破LPR下限的一线城市第一枪，首套房利率4.1%，二套房首付低至3成。
从部分楼盘发布的喜报看出，广州市场新政助力十分明显。某豪宅12小时成交额1个亿；白云江高某项目，新政后1小时内成交了45套，销售额超1亿元；有房企新房成交环比上涨135%。
深圳方面，二手房看房量最高上升75%，9月前5天成交量比8月同期涨80%。新房售楼处到访量，比新政出台前增加了三成……(来源深圳乐居)
是不是看起来广深也还不错?
实际上，我和广深两地相关项目营销总聊，他们普遍反应手上楼盘销售不佳，来访和成交并未显著增长。交流过程中，他们说得最多的两个字就是「分化」——成交好的楼盘，背后往往含金量十足，要么在核心板块，要么综合素质很高。
也就是说，业内期待的楼市「普暖」没有出现，市场依旧是「分化」的状态。
那么新政下的南宁楼市又如何？
购房者：新政之下
看房积极性起来了
相比一线城市，南宁在总体成交数据上，还没有出结果，个别楼盘在新政刺激下拿出了好成绩。
比如嘉和城，8月底抢先甩出「5折清盘活动」，现房优势+政策东风，7天卖出了1.5亿的成绩。
比如建发和玺，上周末一天卖了6套，据说，这个月的业绩已经提前完成。
比如北投领上，同样是上周末，一天卖了近10套；
比如华润置地，南宁包括广西其他城市共13个项目，新政首周成交金额破亿，成交量突破100套......
要知道，在过去几个月，很多楼盘月成交套数加起来不到两位数。
过去这一周，我和团队现场实探了很多项目，有三个现象特别明显：
一、看房的人多起来了
9月4日，西乡塘的保利锦上、麒麟尊府、盛世誉府、人和公园溪府四个楼盘，我下午4点去售楼部的时候，每个楼盘都有几组客户在看房，对于一个工作日来说，人气算不错，6点我走的时候，还有客户没有离开。
9月5日，中午1点左右，五象湖1号现场有4组客户；下午5点左右，路桥壮美山湖现场客户多到售售人手不够，其他部门同事下场帮忙。
9月9日，下午5点，金地宝塔峯上府现场有十几组客户，同一个时间段荣和凤岭学府也有十几组看房客户，置业顾问接待不过来。
北投领上一直是凤岭的热门楼盘，销售人员表示当天来访30-40组，新政前也是这个到访量，反差不大。
9月9日金地宝塔峯上府售楼部现场
9月9-10日北投时代售楼部现场
上周末，我来到华润西园售楼部，看到现场有十几组客户，置业顾问跟我说当天一共接待了37组客户，到访量相比平时提升了20%左右，置业顾问讲盘甚至动用了话筒，能明显感受到客户买房的热情高了。
华润西园售楼部现场
整体来说，看房人数相比新政前确实有所增加。上一次有这个感受，还是3月南宁首套房贷利率3.7%政策出台前后。
二、市场分化明显
优等生一路拔尖，差生望尘莫及。不光一线城市，南宁楼市也进入了市场分化期，不管有没有政策刺激，含金量高的楼盘走量都会相对稳定。
例如北投领上，我从置业顾问那里了解到，无论是来访人数还是销售情况，新政的影响并不大，毕竟有新民中学（凤岭校区）的加持，凤岭北的含金量也摆在那里，这个地段这个学区，除了北投领上也没更好的选择。
三、现房/准现房更受欢迎
现阶段，还有一个很明显的点，现房/准现房项目热度要大于期房。
比如阳光城未来悦，计划明年交付，现场人很少，大部分都在观望交付到底会不会翻车。
而现房销售的公园溪府，1.1万的均价，在同期销售楼盘都降价的情况下，9月2日-3日两天成交了四套，持续走量。
总的来说，新政刺激下购房者们的看房积极性活跃起来了，相比之前的躺平，动起来总归是件好事。
房企：表现不一
央企率先行动
购房者且走且看，房企表现又是如何？
当大家的关注点停留在新政内容上时，华润率先出手了。掐准时机推出了「亿元」购房补贴活动，广西4城13盘同时联动，内容涉及新品折扣、清盘钜惠、专项团购，买房送车位，买铺送物业费，买公寓送家电等等一系列购房优惠，反应极其迅速。
与此同时，华润江南中心还推出了建面33-46㎡的公寓产品，针对「十四条」里的购买新建商业、办公（公寓）类物业可以排队入学，单价仅需8字头。
本身作为央企，华润入桂16年来， 顺应市场发展，响应政府号召， 在节奏和节点上拿捏得很准，给人稳健踏实的印象。
在助力城市更新方面，华润的西园悦府、中山府、江南中心等旧改项目走在前列。江南中心润和园提前1年7个月交付，柳州静兰湾一期提前5个月交付......品质和兑现力也走在前端，华润始终在用行动力来提振市场信心。
其他央企，中海半山壹号推出了教师节四重礼活动，送私宴、送空调、送私教课、送珠海长隆海洋王国家庭套票等。保利冠江墅二期推出最高100万元的购房优惠，以及8号楼内部特惠房源。
不同的是，部分房企收回折扣进行了调价。麒麟尊府售楼部门口已贴出公告：9月12日起价格上调118元/㎡，9月18日再上调180元/㎡。
推新的楼盘也不少。西乡塘唯一纯粹改善大盘新希望锦官府上周五营销中心开放，中尧路旧改首期项目保利锦上首开，五象龙岗站旁的轨道新盘轨道东樾府也在上周亮相。
新政之下的房企，有的趁着这波情绪上来抓紧走量，有的选择收回折扣刺激一把购房者，思想上没有形成高度统一，导致出现「价格乱战」的局面，但这对购房者来说未必不是好事，毕竟拿到实实在在的优惠最重要。
政府：多个细则出台
更多政策正在路上
购房者和房企的反应如此，政府方面，通过我近几日的接触，政策的相关细则也在紧锣密鼓地制定中。
房贷利率下限公布。
9月1日，降存量房首套利率消息公布不到24小时，央行就公布了广西各个城市利率下限。随后，各大行关于存量首套房贷利率调整细则也相继出台。
大部分银行采用的都是直接批量下调利率的方式，对存量房业主来说省去了很多麻烦。
认房不认贷划定。
9月6日，南宁市住房和城乡建设局发布对南宁市个人住房贷款中住房套数认定标准的优化解读。
有三个条件：一是时间自2023年9月2日起；二是范围划定在南宁市中心城区；三是家庭成员名下无成套住房，满足以上三个条件的，均按首套住房执行住房信贷政策。
公积金首付细则出台。
9月4日南宁住房公积金管理中心官网发布《关于购买新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款有关事项的通知（征求意见稿）》，提及几个重点：
一、只限四个月。只针对2023年8月30日至2023年12月31日期间新购的住房，时间不多。
二、100的整数倍且不高于总。账户额度越多提取数越高，不能超过购房总价。
三、年底前办理。预审锁定业务须2023年12月31日前办理。
无法筹够首付的购房者，这次可以轻松上车了。但要注意，利好只到年底，机会好好把握。
9月11日晚南宁再出新政，明确二套商贷利率调低下限，由4.8降为4.4。
以往政策子弹都是一颗一颗放，这一次集中式引爆，可见下的的确是猛药无疑，想买房的，真的可以行动了。
这段算送的
最后这段，说点实际的吧。
普通人该怎么面对？
看懂趋势，不要跟趋势对抗。
趋势刚出现的时候，我们就要做好该有的动作，而不是反复权衡左右横跳。
该有的动作是啥？
不管你买不买房，都先去看看吧，吃透政府政策、吃透房企政策，知己知彼，方能有战有胜。
当然了，「分化」两个字老铁们依然要铭记于心，不是所有楼盘都值得买，当下买错房比不买房更可怕。
如果你想了解自己的预算能买什么盘？哪些盘值得看？下一篇我再细说。
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