《中国科技投资》孙小娜
重庆东源地产多个项目存在“三无人员”身份贷款购房、与信贷等业务合作“首付贷”、涉嫌违规将写字楼当公寓出售等乱象。
此前，中科投独家报道了重庆沙坪坝区东源阳光包装“三无人员”身份，并推出“首付贷”。公开资料显示，东源天晴的开发商为重庆井磊房地产开发有限公司，股权穿透为东源地产集团有限公司(以下简称“东源地产”)的子公司。
近日，记者走访了东源地产在渝的多个项目，发现东源天晴项目存在的问题并非个案，如东源岳影、东源佳悦河畔、东源佳悦湾等。
多位相关项目置业顾问向记者透露，该项目通过华宇集团旗下的财务公司重庆耶如小额贷款有限公司(以下简称“耶如贷”)办理了“首付贷”，与东苑阳光项目业主此前举报的小额贷款公司一致。
此外，东源佳悦湾涉嫌违规“商改住”，东源佳悦滨江涉嫌“捂盘”。针对上述问题，中国科技投资记者联系了东源地产西南区域品牌负责人，并致函其母公司马頔股份有限公司(600565。SH)，但截至记者发稿前未收到回复。
为“三无人员”包买房
部分项目涉嫌“抢注”
为遏制“炒房”牟利行为，自2017年1月14日起，对重庆市无户籍、无企业、无工作的个人(即“三无人员”)购买首套及以上普通住房，按0.5%征收房产税。
此外，2018年6月28日，重庆市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，要求不能提供在重庆1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放住房贷款。
这意味着重庆的“三无”购买首套房需要缴纳0.5%的房产税，还需要全款购房。
然而，记者走访重庆东源地产多个楼盘发现，该项目可以帮助“三无员工”包装身份，使其获得贷款买房资格，只需向相关中介缴纳一笔“包装费”。
其中，东源影读项目包装费用为总房价的1%。包装完成后，“三无人员”只需首付30%，其余可由银行抵押。
在东源佳悦滨江项目，置业顾问赵勇(化名)也表示，可以以按揭贷款2%的成本打包。他可以为业主连接包装工。
赵勇说:“有人专门研究这个，顾客也经常找上门来。我可以对接，你可以找，但是你自己找的话，外面的套餐价格基本都是2万到3万。对于项目对接，收费是两个点(对于抵押贷款)。”
北京市东源律师事务所律师宋丽认为，将“三无”人员的身份进行包装，使其获得抵押贷款，是“一种贷款诈骗”。
“因为是中介帮助(‘三无人员’)取得贷款资格，所以法律责任应该由购房人和中介承担。如果(银行)发现这个问题，银行可以提前收回贷款，终止双方的借款合同。最大的风险是买家(承诺)。”律师宋丽补充道。
值得一提的是，记者注意到，东园嘉誉河畔也有“捂盘”的嫌疑。根据安居客的信息，该项目4套洋房早在2020年5月就已经取得预售证。但直到10月30日，记者去了该项目的售楼部，赵勇表示，这四套房子并没有开盘。同日，重庆在线房地产网显示，这4栋楼还有1套尚未成交。
*东苑嘉看了滨江总平面的意向图，12号、13号、14号、18号四套房子都盖了，图是这个项目的置业顾问提供的。
早在2010年，重庆市国土房管局就发布了《关于规范商品房销售行为的通知》，要求开发企业在取得预售许可证后10日内一次性公示有预售许可证的商品房，并同时销售整栋及全部。
多项目实施“首付贷”
金融公司是信贷等业务。
在东苑嘉悦湾项目售楼部，《重庆市商品房销售公开承诺书》中明确写着“不执行首付，不提供首付贷款”。
然而这些都是名存实亡。该项目的置业顾问周青(化名)直言，如果需要办理“首付贷”，可以帮忙找小贷公司。
*记者在东苑嘉悦湾售楼部拍摄。
东苑岳影项目置业顾问陈双(化名)表示，该项目有“员工贷”。记者调查发现，所谓的“员工贷”就是“首付贷”，即首付贷是通过华宇集团的财务公司，如信用等办理的。
在陈双提供的理财产品方案中，记者看到借款时间最短为3个月，最长为2年。计划中提到的利率是手续费率，在4.5%-17%之间。可以按季支付，也可以到期一次性支付。
*首付贷产品方案，图片由东源岳影置业顾问提供。
东源佳悦滨江项目也通过行业信贷办理“首付贷”。首付贷款最长一年，可以先付1.5%的首付，剩下的1.5%按季还清本金。置业顾问赵勇说:“没有必要支付利息。我们公司有补贴，但仅限于名额。”
赵勇说，领导批准了一些购房者的无息首付贷款，因为“领导的业绩不好，这与他们的奖金有关。申请多了，他们的奖金就减少了。(但是)如果生意没有完成，(奖金)会减少的更多。每个月集团都会有任务，这个月(10月)还是2.7套，将近300万。”
东园嘉悦湾项目涉嫌违规。
交易价格远低于备案价格。
除了上述问题，记者在调查中还发现，东苑嘉悦湾项目将写字楼作为公寓出售，即“商改住”。
东苑嘉悦湾项目置业顾问周青表示，3-2期的3号楼和4-2期的5号楼都是公寓，3号楼已经卖完了。然而，截至11月5日，记者在重庆某网上房地产公司官网看到，3号楼仍有部分房源未售出。而且记者从网站上了解到，上述两栋楼都是办公用的。
*截图来自重庆在线房产官网。
放置在东园嘉悦湾销售的证明公示第八条也明确写着“本项目房屋用途为商业、金融/办公”。
*记者在东苑嘉悦湾售楼部拍摄。
无论是项目的宣传册，还是户型的模型，还是置业顾问的说辞，都避而不谈办公用途。
更关键的是，项目3号楼的C1公寓模型直接呈现了居住风格，包括床、厨具、客厅等。，而5号楼的宣传册上则写着“灵活划分客厅，干湿分离，居家舒适”等标语。在周青提供的购房计划中，房型一栏标注为“公建-loft公寓”。
北京金诉律师事务所主任告诉记者，项目用地性质并未改变，在未取得相关批准文件的情况下，不能用于出售。"在现实生活中，这种所谓的“业务变更”往往是非法的."王雨辰说得很清楚。
*图片由记者在东园嘉悦湾售楼部拍摄。
值得关注的是，记者发现5号楼的特价房价格远低于备案价格。以周青推荐的5号楼11号305室为例。备案的房子室内总价54.2万左右。但上述购房计划中，成交总价约42万，折扣低至78%。
“这个价格是这两天报的特价。如果你能定下来，我可以少给你两分。”周青补充道。
*东苑嘉悦湾楼盘购买方案，由项目置业顾问提供。
根据购房方案中给出的优惠，最终房屋单价为9791元/平。但重庆某网上房地产公司官网显示，3号楼备案的楼面单价在11000-13000元/平左右，5号楼在12600-21000元/平左右。
3号楼和5号楼的建筑面积一般在30-50平米。柯睿相关数据显示，2019年至2020年11月23日，该项目50平米以下户型面积成交均价为9705元/平。也就是说，2019年以来，这套公寓的成交均价普遍低于其备案价。
2017年，重庆市国土房管局发布《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》，要求预售价格备案后，开发企业应按规定执行。如果要调整预售价格，必须提供调价依据。理由不充分、不合理的，不予办理变更备案。
大幅折扣背后的调价依据是什么？你向房管局申请并得到许可了吗？重庆某网上房地产公司官网显示，截至11月2日，5号楼仅成交一套。价格低和房子装修不好有关系吗？《中国科技投资》记者联系该品牌在东源地产西南区域的负责人，并致函其母公司马頔有限公司，截至发稿前未收到回复。
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原文地址"追踪调查｜东原地产重庆项目“首付贷”普遍 有项目疑违规“商改住”"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/209695.html。
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