注意！案例：已付全款但尚未过户的商品房，能否对抗该房抵押权？

来源:东方法律搜索

案例索引:亿邦公司、李、等。案外人执行异议案[(2021)最高人民法院第4905号]

裁判要点:根据《物权法》第十五条规定的区分合同效力和物权效力的原则，未经抵押权人同意转让抵押物的，不仅产生物权变动的法律效力，而且不影响转让合同的效力。《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。二审法院认定房屋买卖合同合法有效是正确的。李、鲍汉贵支付了全部货款，符合《最高人民法院关于人民法院办理异议复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，享有排除执行的民事权益。

法律链接:

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

第二十九条在执行货币债权中，买受人对已被执行的以房地产开发企业名义登记的商品房提出异议，符合下列情形，其权利可以排除执行的，人民法院应予支持:

(一)人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；

(2)所购商品房为住宅，买受人名下无其他住宅；

(3)已付价格超过合同总价的50%。

中华人民共和国(中国)最高人民法院

民事裁决

(2021)最高人民申请第4905号

再审申请人(一审被告、二审上诉人、申请执行人):青海亿邦小额贷款有限公司

被申请人(一审原告、二审被上诉人、执行案外人):李，男。

被申请人(一审原告、二审被上诉人、执行案案外人):鲍汉贵，女。

一审第三人(被执行人):西宁久海房地产开发有限公司，住所地青海省西宁市城北区小桥街22号。

再审申请人青海亿邦小额贷款有限公司(以下简称亿邦公司)因与被告李、鲍汉贵、西宁九海房地产开发有限公司(以下简称九海公司)发生执行异议一案，不服青海省高级人民法院(2020)青民终字第247号民事判决，向本院申请再审。我院依法组成合议庭进行了考试，考试现已结束。

再审申请人亿邦公司申请再审称:1。二审法院认定，李、鲍汉贵已支付全部购房款，且无证据证明九海公司不能证明李、鲍汉贵以现金支付的真实性，以及其收取购房款并用于涉案房屋建设。亿邦公司不承认李、鲍汉贵已支付购房款。2.二审法院认定，李、鲍汉贵与九海公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，是合法有效的协议。无证据证明涉案房屋于2014年2月18日办理了在建工程抵押登记手续，至今未办理抵押注销手续。2014年4月，李、鲍汉贵、九海公司未经抵押权人亿邦公司同意，签订《商品房买卖合同》，并转让抵押财产，违反了《担保法》第四十九条第一款和《物权法》第一百九十一条的强制性规定，该《商品房买卖合同》应属无效。3.二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条对本案作出判决，适用法律错误: (一)李、包汉贵不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条的适用条件。一、李、鲍汉贵与久海公司签订的《商品房买卖合同》无效。二、执行异议提出时，李和鲍汉贵支付的价款不能证明是其支付的货款，故不能认定已支付价款超过合同总价的50%。第三，李、鲍汉贵签订《商品房买卖合同》后，未与九海公司签订《商品房买卖合同》备案，未办理产权登记。此外，大量购房款没有过户到九海公司，而是过户到个人名下。李和鲍汉贵没有尽到普通人的注意义务，继续放任现状。他们的行为不符合无过错房地产买家的标准。(2)《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条调整了承包人享有的建设工程价款优先受偿权与消费者(即买受人)期待物权的冲突。本案中，亿邦公司是九海公司的抵押权人，不是该条规定的“建设工程承包人”，不属于该条调整的主体。故最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条不能作为本案的判决依据。综上，亿邦公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，请求对本案进行再审。

被申请人李、、鲍汉贵提交意见认为1。九海公司于2014年1月15日取得涉案房屋预售许可证，该公司销售该房屋合法有效。在九海公司、亿邦公司办理在建工程抵押登记前，部分业主已在涉案房屋居住两三年。2016年8月11日，九海公司将涉案房屋抵押给亿邦公司，至今未办理抵押注销手续。可见，亿邦公司的说法无论从时间顺序还是事实占有来看，都是毫无根据的。2.李和鲍汉贵买房子是为了生活。亿邦公司作为专业的借贷公司，应该对程序的合法性进行审查。3.本案涉案房屋是李和鲍汉贵的唯一房屋。4.李、鲍汉贵已支付全部货款，久海公司已向其出具收据。

一审第三人九海公司未提出任何意见。

本院经审查认为，本案审查的主要问题是:1。二审判决适用法律是否错误。2.李和鲍汉贵是否有足够的民事权益排除强制执行。

第一，二审判决适用法律是否错误。

首先，涉案房屋登记在九海公司名下，九海公司是房屋开发企业。2017年，李、鲍汉贵与久海公司签订了《商品房买卖合同》。李、鲍汉贵作为买受人在本案中向案外人提起执行异议之诉，主张参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定并无不妥。其次，亿邦公司主张其有权抵押涉案房屋。二审法院根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》，对涉案房屋上已支付全部或大部分购房款的消费者的权利、工程价款优先受偿权以及抵押权之间的效力顺序进行了认定。适用法律并无不当。

二是李和鲍汉贵是否享有足够的民事权益排除强制执行。

首先，2013年12月，李、鲍汉贵与久海公司签订了乐源房产的认购协议。2017年，双方签订了《商品房买卖合同》。2019年12月12日，涉案房屋在房屋买卖合同签订后被人民法院查封。亿邦公司主张，未经其同意，在抵押期间转让涉案房屋，根据《担保法》第四十九条第一款和《物权法》第一百九十一条的规定，应属无效。根据《物权法》第十五条规定的区分合同效力和物权效力的原则，未经抵押权人同意的抵押财产转让，仅不发生物权变动的法律效力，不影响转让合同的效力。《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。二审法院认定房屋买卖合同合法有效是正确的。其次，李与鲍汉贵于2013年签订《乐源房产认购协议》后，至2018年5月15日，多次向九海公司支付购房款。亿邦公司认为，李、鲍汉贵已向第三人支付了部分购房款，不应认定其已向九海公司履行了购房款。二审法院经审查李、鲍汉贵的付款凭证、九海公司出具的房款收据等证据，结合李、鲍汉贵于2016年8月实际入住涉案房屋的事实，认定李、鲍汉贵已妥善支付全部房款。第三，亿邦公司诉称，李、鲍汉贵未与九海公司签订《商品房买卖合同》备案，未办理产权登记，将大量购房款转给个人，不符合无过错不动产买受人的标准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件，不要求购买人对未办理过户有过错，亿邦公司的这一主张不足以构成再审事由。因此，二审法院认定李、鲍汉贵符合《最高人民法院关于人民法院办理异议复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，享有排除执行的民事权益。事实认定清楚，适用法律正确。

综上所述，亿邦公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二款、第六款的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下:

驳回青海亿邦小额贷款有限公司的再审申请..

审判长吴

陈鸿宇法官。

吴迪法官

2021年9月28日

助理法官孙明娟

记账员冯玉波

温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。

原文地址"注意！案例：已付全款但尚未过户的商品房，能否对抗该房抵押权？"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/209171.html。