金地商品房是金地独立商业地产投资、开发和运营管理的唯一业务平台，主要从事物业开发、物业投资、物业管理和小额贷款业务。
金地商品房在盈利能力上一直表现良好，近期在公司发布的半年报中，归母净利润同比增长93。同比%。是什么力量“拉高”了业绩？
归母净利润同比增长93%
8月21日，金地商业(00535-HK)公布2019年未经审核中期简明综合业绩。
财报显示，今年上半年公司业绩强势上涨，实现营收30.62亿元，同比增长77%；归母净利润11.58亿元，同比增长93%。
物业销售是公司上半年业绩增长的主要原因。今年1-6月，公司物业销售收入约25.89亿元，较2018年同期增加约12.62亿元。
从公司近五年同期业绩来看，销售收入一直是影响公司营收的主要业务。2016年，公司物业开发收入从2015年的约40.13亿元飙升至2016年的约84.47亿元。
在强劲销售业绩的带动下，2016年金地商品房收入同比增长105%，以至于2017年和2018年连续两年收入表现平平。
除了物业销售，该公司其他分公司的业绩也好于去年同期。租金及物业管理费收入增加6，060万元。其他收入和收益也从2018年上半年的2.48亿元增长至今年上半年的约3.04亿元。
净负债率上升约50个百分点。
很明显，房产销售可以提升业绩。在财务报告中，金地商品房管理层还认为，大规模和高质量的土地储备是房地产开发商在中国竞争激烈的房地产市场中取得成功的关键。
今年上半年，公司取得13个土地项目，计划总建筑面积约254万平方米，其中135万平方米为公司股本，同比增长44%。
上述新取得的土地项目总成本约252.2亿元，其中金地商品房按其相关项目股权应支付138亿元，较去年同期增长44%。
截至2019年6月30日，公司土地储备达1541万平方米，较去年同期增长约15%。
上半年，金地商品房在加大拿地的同时，也有两次融资行为。财报显示，金地商业有限公司上半年新增两笔短期银行贷款用于日常营运资金。两笔借款合计5.65亿元。
为发展深圳维信科技园三期项目，公司还于2019年5月发行了10年期资产支持票据。该票据发行金额为14亿元，年利率为4.66%，每半年偿还一次。
截至2019年6月30日，公司贷款总额为152.45亿元，较2018年末的60.61亿元大幅增长152%。后续的净负债率也从2018年末的14%上升至64%，上升了约50个百分点。
商业地产有稳定的租金来源，扩张缓慢，所以负债率一般低于住宅地产。结合商业地产做的比较好的几家企业，金地商品房的资产负债率还是有点高。
Wind数据显示，九龙仓(01997-HK)资产负债率最低，不辜负香港老牌“包机公司”的美誉。华润置地与金地商贾平起平坐。大悦城地产(00207-HK)资产负债率相对稳定。
公司作为商业地产的龙头，运营优势明显。
金地是一个资质老，运营成熟的商业地产，在国内还是有不错的口碑的。公司的运营优势在财报中展现的淋漓尽致。
从成本控制来看，公司运营高效，不愧是商业地产的佼佼者。Wind数据显示，近五年，公司管理费用率保持在2%以下；财务费用率保持在7%以下。
从盈利能力来看，公司近五年的销售净利润率和销售毛利率也非常优秀。其中，销售净利率一直保持在20%以上，体现了金地商品房一流的赚钱能力。
公司的毛利率在房地产开发行业中脱颖而出，远高于国内大多数房地产同行。Wind数据显示，近五年来，毛利率一直保持在36.6%以上。这个数字是公司2017年录得的毛利率。
金地商品房在房地产开发过程中不会出现“低买高卖”的情况，能够保持较高的经营能力。以最新的半年报为例。今年上半年，公司平均拿地价格为9930元，同比下降3%。
公司还在财报中表示，金地商业的核心竞争优势包括以有竞争力的价格及时获取土地和专业项目的现金流管理。
公司的物业投资和管理业务也为公司带来了丰厚的现金流。截至2019年6月30日，该部分业务确认收入增加2.8亿元，占总收入的9%。
期内，公司经营的深圳维信科技园、搜狐网络大厦租金上涨，出租面积增加，租金及物业管理费收入增加3，530万元。
与其他商业地产商不同的是，金地在小额贷款业务上做得很好。今年上半年，这部分业务收入为1.93亿元，2018年同期为1.82亿元，同比增长6%。
总体来看，金地商品房在商业地产领域依然表现突出。虽然公司近期涉嫌加大财务杠杆拿地，但总体来看，财务还是比较稳健的。
作者:李颖
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