周二，澳大利亚央行在2023年首个利率决议中如期加息25个基点，将利率上调至3.35%，为2012年9月以来的最高水平。自2022年4月以来，已9次加息，累计加息325个基点。
大幅加息让很多澳洲人措手不及，巨大的贷款压力和资金压力。
它打破了许多家庭的规划，中断了许多家庭的现金流，严重打击了未来几个月的支出。
这时候有一种住房贷款的方式被大家考虑的比较多——只还利息，不还本金。
什么是只付利息，不付本金？
相对于房贷必须还本付息的中国，澳洲提供了两种房贷还款方式。
本金+利息贷款-投资和自住。无息贷款-投资和自住。
大家对计息贷款已经很熟悉了，那么到底什么是计息贷款呢？
顾名思义，只还利息就是在选定的期限内(通常为5年)只还贷款产生的利息，从而降低最低还款额。
也就是说，贷款人可以选择前五年只还利息，不还本金，五年后开始正常还本付息。
许多购房者在面对两种还款方式时往往会犹豫不决。他们应该选择只收利息只收本金和利息吗？
对于很多购买首套房，税前年收入合计10万澳元的年轻夫妇来说，无息贷款似乎对他们更有吸引力。很多年轻家庭认为，只因为一开始钱不多，还贷款本金是个不错的选择。
但是他们真的了解这种贷款吗？
不完全是。
根据评级机构标准普尔2015年的调查数据显示，澳大利亚64%的无息贷款申请人并不完全了解整个还款过程，而这64%的人中有36%的人根本不知道这种贷款方式是什么。
就连投资银行瑞银(UBS)也指出，“只有非常有经验的人才能理解无息贷款的潜在利弊。”
所以，对澳洲住房贷款不熟悉的普通人，尤其是年轻家庭，一定不要仅凭想象就随意选择贷款方式。
无息贷款的优势
无息贷款的出现和广泛使用一定有其独特的优势。
它的优点是什么？
增强现金流
与带息还款相比，单息还款模式最大的优势就是减少了每月的还款额。
减少还款额意味着为贷方提供更多的现金流。
那么这部分对谁有好处呢？
两种人。
一类是手里没多少本金，想发个小财的自住者。
另一类是单纯的投资者，想先通过租金支付每月利息支出，以等待卖出的好时机。
负扣税
澳大利亚是世界上少数几个负税收的国家之一。
“负扣税”不是税，而是对投资房地产的税收补贴制度。
原则上，“负扣税”是指澳大利亚税务局(ATO)将你的投资房产视为“小生意”，租客支付的租金就是你的“收入”。维持该“业务”的所有费用，包括银行贷款利息、水电费、建筑物折旧、物业管理和维护费、保险费等。，均视为“费用”。
从收入中减去开支。当投资房屋出现纸面上的“损失”时(往往不是真正的损失，因为房产的折旧被视为“支出”，而房价的升值不被视为“收入”)，这种“损失”的金额可以直接从业主工资收入的应纳税额中扣除。
所以对于投资者来说，只有支付利息，才能最大化贷款人的账面损失，从而达到扣税的目的。
对冲账户以降低成本
只计息产品通常配合对冲账户使用，可以最大限度的释放闲置资金，降低养房成本。
其实本质上，对冲账户就是一个日常交易账户。
贷款即将交割时，贷款人可以在银行开立一个日常交易账户，然后在贷款单据中填写这个账户的信息，就是对应的对冲账户。
这个账户可以用于任何日常交易，包括消费、工资发放等等。
对冲账户最大的好处就是省利息。贷款人通常将闲置资金放入对冲账户，以抵消贷款利息。此外，账户还可以随存款支取，资金支取更加自由。
无息贷款的风险
银行不会是傻瓜。如果无息贷款的优势如此明显，为什么大部分还是选择带息还款？
所以这种贷款模式也有很多潜在的风险。
更高的利率
只付利息的利率一般比有息的高0.5%左右。
所以从长期来看，只支付利息会远远高于用利息产生的总利息。
承载能力弱
一旦利率再次上升或其财务状况发生变化，只支付利息的方式将大大增加家庭的经济负担。
此外，如果住房市场疲软或租金收益率停滞不前，只支付利息的方式将成为恶性循环。
说白了就是贷款人“赌错了”方向。
在无息贷款终止时，如果贷款人变更了无息贷款(银行可能不批准)，那么贷款人将自动回到本息贷款模式，需要支付更高的借款成本。
因此，选择贴息贷款一定要清楚其潜在的风险。
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各有利弊，量力而行。
对于自住者来说，没有负扣税的红利，连本带息是最保险的选择。
对于投资者来说，只有支付利息才更有可能实现收益最大化。
但是一定要根据自己的实际情况来选择，不要武断行事。
你觉得贷款买房的方式怎么样？
期待听到你的故事。
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