福建房企以激进著称。作为福建房企中的一员，最近上市的王朝地产更具风格。这背后的操盘手是黄，号称厦大女首富。黄以地产业务闻名，但未提及的金融版图或许才是其核心。经过多年的资本运作，黄的金融版图覆盖银行、保险、私募基金、资产管理平台等。，并借助这些资本力量深度参与二级市场。
被称为“福建黑马”的王朝地产，经历了十几年，三战港股终于成真。
12月15日，大唐集团控股收于每股4.56港元，与11日上市的发行价持平。但上市第11天，王朝地产一度跌破每股3.61港元，跌幅达20.83%。
有意思的是，王朝地产正式上市当天，大唐集团控股董事长吴迪和民生银行行长郑万春共同敲响了王朝地产上市的锣，但王朝地产实际控制人黄并未露面。王朝地产的股东还没有看到民生银行的身影。敲钟这么重要的事情为什么会有民生银行行长？
事实上，民生银行与王朝地产关系密切，两者之间一直存在借贷关系。招股书显示，截至2019年12月31日，民生银行在王朝地产的未偿还贷款占银行贷款的32.3%。可以说，民生银行是王朝地产的重要融资渠道。
民生银行与王朝地产的这种密切关系，主要得益于王朝地产的关联公司福鑫集团与民生银行的关系。早在1995年民生银行成立时，福新集团就成为其创始股东，至今仍持有民生银行1.77%的股份。皇朝地产和福鑫集团之所以有关联，是因为实际控制人都是黄·。可以说，皇朝地产与福鑫集团的密切关系是黄的功劳。
黄的“资本局”
目前，黄的两大核心资产是皇朝地产和福鑫集团。其中，福鑫集团是厦门当地老牌房地产企业，创始人是陈·。
上世纪90年代初，陈下海，与定居香港的哥哥严共同创办了祥盛地产。1993年后，陈自己创办了福新集团。与房地产行业相比，陈对金融也很感兴趣。1995年，阜新集团参与民生银行的筹建，成为民生银行的创始股东之一。后来还入股了兴业银行和交通银行。按照陈当时的设想，福新集团的企业发展战略是“以房地产为主业，以金融为后盾”。
陈于2000年在上海去世。作为家族企业，接手富鑫的不是陈家族，而是创始团队的黄和吴迪。
同年，民生银行上市。因为富信集团是创始人之一，黄、(富信集团股东之一)等人财富暴涨，登上胡润百富榜，尤其是黄被称为厦女首富。
黄执掌福鑫集团后，发展不仅没有下滑，反而四处出击，加快了扩张的步伐。尤其是2009年收购王朝地产。
王朝地产于1984年由台湾省第一位富有的房地产商人余英毅创立，后迁至厦门。2008年，受金融危机影响，王朝地产资金链断裂，次年赴港上市计划被搁置。也是在这一年，于莹莹因病去世。2009年，福新集团宣布并购王朝地产，王朝地产成为福新集团之外的又一核心资产。
凭借作为股东获得的授信额度和优质资产的股权质押融资，福鑫集团和王朝地产一直“不缺钱”。比如2010年，福鑫集团通过定增进入恒丰银行，持股比例为6.1%。受后者引入战投重组影响，目前持股比例骤降至0.85%，位列第五大股东。近十年来，福鑫集团仅在2013年和2014年获得恒丰银行贷款，关联贷款排名第二。2017年以来，民生银行累计给予福鑫授信额度超过200亿元，其中仅今年上半年一笔授信额度就达到79亿元。
然而，近年来，由于房地产行业融资政策收紧，融资渠道有限，黄不得不寻找其他融资机会——推动福新集团和王朝地产上市。
2018年底，厦石企业万里石发布公告称，公司前三大股东拟将部分股权转让及投票权委托给福鑫集团子公司西藏福居。如果交易完成，西藏富聚将成为万里石的控股股东。但到2019年3月，该计划终于因& # 34；交易双方未能达成协议& # 34；折断戟。
在富新集团借壳上市未果后，黄的“富新系”只能依靠王朝地产成功上市。2019年初，王朝地产正式开始搭建海外架构，并于2019年底提交了上市招股书。今年5月到期后，福新再次提交招股书，历经波折终于实现上市。
皇朝地产招股书显示，IPO前，黄拥有皇朝地产77.79%的股份，执行董事吴迪拥有21.21%，董事及高级管理人员合计拥有1%。全球发售后，黄、股权稀释至58.34%、吴迪稀释至15.91%、董事及高级管理人员稀释至0.75%，其余25%由公众持有。
阜新的金融地图
与市场上众所周知的房地产商相比，的金融版图黄可能更值得一说。
富鑫集团收购王朝地产后，将房地产业务转让给王朝地产，富鑫集团以金融投资业务为主。最著名的是投资民生银行和昆仑保险。
2015年7月，昆仑健康偿付能力遇到困难，急需增资。而福鑫集团则是看中了其保险牌照，当时与5家股东达成了协议。福鑫集团及其指定机构共同出资约6.71亿元，以1元/股的价格认购新股。具体来看，富鑫集团、西藏恒实投资、福建清科三家新股东持股比例分别为19.04%、17.98%、12.98%，合计50%，注册资本由6.71亿元增加至13.42亿元。
据媒体报道，新股东西藏恒实投资和福建清科与昆仑健康的股东福新集团关系密切。
2016年6月，在富鑫的主导下，昆仑健康又进行了一轮增资，两家“明日系”公司进入。在引入新股东的同时，福新有意离开。
2016年12月，持股仅一年半的西藏恒实投资和福建清科两家股东同时退出。西藏恒实投资将其持有的2.41亿股和1.8亿股分别转让给深圳的4家公司。本次交易涉及昆仑健康30.96%的股权。
但由于监管问询，交易失败，福鑫没有退出。
然而，2019年3月，一个叫林乐的民生背景的女人进入昆仑健康，担任临时董事。民生和阜新的关系很深。
此外，福鑫的股东中，还有一家厦门芯咨询服务有限公司(持股1.96%)，这家公司在上市前参与了新华人寿的投资引进和股权变更。
除了通过影子平台投资，福鑫集团的福鑫投资是Vision旗下众多私募基金的重要LP。福鑫与愿景基金共同参与了李海生物、华致酒业、秦川机床、奇瑞汽车、华锐风电等上市公司的资本运作。
截至目前，富鑫的金融版图包括民生银行、恒生银行、杭州联合农村商业银行、永安财险、昆仑保险、汉口银行、交通银行等。它还拥有私募基金、资产管理平台、担保公司和小额贷款公司。
王朝地产的“隐忧”
王朝地产，一只三战港股，不被市场看好。12月11日，王朝地产开盘不久即跌破发行价。据知情人透露，王朝地产上市告破是因为实力不足，债务压力大。作为中小房企，抵御市场波动风险的能力较弱。在行业调控持续、行业竞争加剧、市场集中度快速提升的背景下，资本市场对未来预期信心不足。
截至目前，今年共有6家房企成功登陆港股市场。除了千亿房企翔盛控股一次性获批外，其他中小房企要么招股书失败，要么认购不足，要么已经上市。在大量中小房企蜂拥入市的情况下，王朝地产对市场的漠视，背后是其基本面的不尽如人意。
从财报显示的业绩来看，王朝地产规模较小，增长乏力。具体来看，2016年至2020年(前11个月)，王朝地产销售金额分别为86.1亿元、144.7亿元、308.6亿元、339.5亿元、374亿元。虽然王朝地产在2018年和2019年提出& # 34；三年500亿& # 34；还有& # 34；三年破千亿& # 34；口号，但从近三年的销售数据和行业排名来看，业绩目标渐行渐远。
此外，王朝地产的收入和盈利能力都不强。2020年上半年，王朝地产实现营收17.85亿元，同比下降29.32%；净利润0.89亿元，同比下降75.64%。
由于收入下降，王朝地产的利润从2019年上半年的3.69亿元降至2020年同期的9000万元。2017年至-2020H1，王朝地产毛利率分别为24.0%、27.8%、27.0%、23.3%。今年上半年，毛利率为近三年来最低。王朝物业解释称，暂时停工主要是受疫情影响，如施工及销售活动，公司交付面积大幅下降，同比下降31.81%，住宅项目销售均价也下降6.08%。
除了业绩不佳，王朝地产还踩了“三条红线”中的两条。截至今年上半年，剔除预收账款后，王朝地产的资产负债率达到84.7%(剔除预收账款后不到70%)，净负债率为128.5%(不到100%)。
值得一提的是，王朝地产128.5%的净负债率仍有改善。招股书显示，2017年至2019年，大唐集团净负债率分别为1087.9%、408.8%和119.2%。王朝地产解释称，短期内净负债率大幅下降是因为公司留存利润持续增加，公司股东增加注资，并使用剩余现金偿还贷款。
作为房地产公司，花钱买地是前提，但王朝地产仍然面临融资渠道狭窄的问题。招股书显示，截至2019年末，王朝地产获得民生银行贷款支持25.06亿元，占当期有息负债总额的32.3%。
民生银行财报显示，2017年“福新系”获得民生银行贷款15.05亿元，其中12亿元用于王朝地产并购。王朝地产业绩增长最多的2018年，来自民生银行的“福新系”资金支持为23.67亿元，同比增长57.17%。截至2019年末，“福鑫系”在民生银行的贷款余额为30.33亿元，大部分资金也流向了房地产领域。
踩两条红线，王朝地产融资将受限。此外，融资渠道狭窄，背靠“大山”的福鑫集团现阶段获取资金的能力有限。王朝地产更难实现规模扩张。
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