杜南新闻看中了“竹板”，很快就拿定了主意。交的押金不退是谁的错？
最近珠海香洲法院审结了这样一起案件，大家来点评一下。
贷款没批下来，我就不买了。
李某与徐某在中介公司的调解下签订购房合同，约定李某夫妇以140万元的价格购买徐某位于中山坦洲的房屋一套，其中购房定金5万元，首付55万元，余款80万元按揭贷款支付；如因政策原因，银行未能在三个月内出具贷款协议，双方可无责任终止合同，卖方退还定金。
合同签订后，李夫妇支付了5万元的购房定金，但为这笔购房款去两家银行申请贷款时，均因不符合贷款条件而被拒。李夫妇提出解除合同，卖方拒绝退还定金。协商无果，李夫妇诉至法院，要求徐某退还购房定金5万元，并支付逾期利息。
不买的话，钱不退。
徐说，李夫妇之所以坚持毁约，只是因为觉得市场价格下跌，他们亏了钱。他之前问过银行经理，经理说李夫妇提交的贷款申请材料只是不符合“平均资本”贷款条件，但可以“等额本息”贷款，表示不存在贷不到款的问题，实际上是故意不办理。
另外，李夫妇在明知申请资料不全的情况下，直到37天后才向银行缴纳资料，明显是故意拖延。根据购房合同中的约定，买受人拒绝提供交易所需资料或者逾期(超过十日)不办理交易和抵押登记的，属于违约行为。徐某称，其原本出售房屋是为了置换房屋，但因李某夫妇违约，损失严重，可解除合同，但定金不予退还。
谁该为交易的失败负责？
为了查清案件事实，在案件审理过程中，主审法官对信贷员和中介人员进行了调查询问。两人均表示，李夫妇符合“等额本息”的贷款条件，并已明确告知，但坚持“等额本金”贷款。
香洲法院经审理认为，原告李与被告徐的房屋买卖合同合法有效，双方均应遵守。现因贷款问题，解除涉案购房合同。虽然在购房合同中规定了承包人可以无责任解除合同，但前提是基于“政策原因”或者银行不能出具三个月相同的贷款函，即不能归咎于承包人的客观因素。从原告李夫妇的贷款过程可以看出，其未能成功办理涉案房产抵押贷款是主观上的选择。如果他们听从银行的建议，仍有办理贷款和继续履行合同的可能，不符合无责任解除合同的约定条件。两原告已构成根本违约，无权要求返还已支付的定金。
香洲法院驳回原告李夫妇的全部诉讼请求。
法官的解释
本案双方的争议是首付款，其实质是未办理涉案房产抵押贷款是否构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，一方未申请贷款，致使购房合同无法继续履行的，另一方可以请求解除合同并赔偿损失；如果不可归责于双方的事由得不到解决，卖方应将购买价款的本金及其利息或定金返还给买方。
因此，未能申请到贷款是否构成违约，定金和首付款能否归还，要看贷款未获批准的原因。具体来说，出卖人因销售未取得预售许可证等不具备销售资格的房屋或者销售不具备使用资格的房屋而导致贷款审核不通过的，应当承担违约责任；如果是买方自身原因，比如本案，买方要承担违约责任；仅因不可归责于买卖双方的原因，协商不成且未达成协议的，买方可要求卖方返还定金或订金。但在买房之前，购房者正确评估自己的购买力，谨慎选房，才是避免纠纷的“最优解”。
采写:南都见习记者通讯员肖俞欣
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