中国科技投资刘亮
12月4日微众银行发布声明后，丹科公寓的雷霆风暴告一段落，但“租房贷”背后微众银行的放贷合规和资金监管仍引人关注。
丹科公寓的雷阵雨将深圳前海微众银行股份有限公司(以下简称“微众银行”)推到了风口浪尖。
12月4日，微众银行发布声明称:“蛋壳租房贷款客户退租后，与我行签订协议，用丹科公寓所欠的预付租金冲抵客户在我行的贷款，再由我行结清贷款。”
外界普遍将上述说法解读为微众银行将对租客的债权转让给丹科公寓，这意味着已申请“房租贷”的租客在与丹科公寓解约后，不再需要还款。
然而，早在2018年，杭州爱公寓破产的时候，“租贷”等模式风险就暴露出来了。微众银行为什么还和丹客公寓保持合作？为什么很多租客反映对自己的“租房贷”并不知情？微众银行放贷合规吗？
快速扩张，资金链紧张
回到2015年，丹客公寓刚刚成立的时候，管理运营的房源只有2000套，在众多长租公寓品牌中微不足道。
之后的五年，丹科公寓迅速扩张，高价“抢”房。据《华夏时报》报道，北京海淀区一位姜姓房东，曾同时收到写意和丹科公寓的房源报价。写意报价7000元/月左右，丹科公寓报价近8000元/月。
无独有偶，上海浦东新区的另一位业主告诉记者，如果按市场价租一套两居室，一个月大概要6000元到6500元，但蛋壳可以8000元/月。
大踏步前进，丹科公寓的房源快速增长。截至2019年底，管理运营房屋约44万间。2020年1月，丹科公寓在纽交所上市。2020年，受疫情影响，丹科公寓管理运营的房源数量略有下降。2020年一季报显示，丹科公寓该期末管理运营的房源为41.9万套，较2015年末增长近172倍。
在高价房源的背后，丹科公寓的信心可能来自各路资本力量的加持。
据记者不完全统计，上市前，丹科公寓共获得各类机构投资者约9亿美元投资，其中CMC资本、老虎环球基金、春华资本、愉悦资本等机构均不止一次投资丹科公寓。
例如，丹客公寓成立4个月就完成了数千万人民币的A轮融资，投资机构为吴凯投资。
两年后，2017年6月，丹客公寓再次完成A+轮融资，金额过亿，由愉悦资本领投。2018年2月，丹科公寓宣布完成1亿美元B轮融资，此后，丹科公寓陆续完成C轮融资和D轮融资。
不得不提的是，快速扩张为丹科公寓雷雨埋下了“种子”。近三年来，其资产负债率长期居高不下，资金链紧张。
根据年度财务报告，丹科公寓2017年至2019年的资产负债率分别为119.89%、82.62%和95.79%。同期，丹科公寓经营活动产生的现金流量净额也由-1.15亿元下降至-19.11亿元。
此外，近三年，丹科公寓一直处于亏损状态，且亏损逐年加剧，截至2019年底亏损34.37亿元。
“蛋壳商业模式(平台)本身并不是债务危机的关键。导致雷雨的问题在于蛋壳平台的过度杠杆扩张。在突发疫情的影响下，债务链断裂。”中国光大银行金融市场部分析师周告诉记者。
*丹科公寓最近三年及一期的部分财务数据(来源:企业财报)。
微众银行“租金贷”争议较大。
除了上述融资获得的资金外，微众银行等金融机构提供的“租金贷”和租客的预付款也是丹科公寓的重要资金来源，尤其是“租金贷”。
年报显示，2019年，丹科公寓约65.9%的租客使用“租房贷”，远高于住建部“租房贷”比例不得超过30%的要求。丹科公寓通过“租房贷”获得的资金为27.53亿元。
然而，记者调查发现，在数十亿的“租房贷”背后，租客普遍表示，直到签订租房合同时才知道自己申请了贷款，也有租客表示，直到丹科公寓雷雨时才知道自己“背了贷”。
“刚开始只说可以月供，但什么都商量好了。说到怎么办理，我会告诉你在哪里签字，然后等着审核。审计后发现微众银行也参与其中。”租客王晨(化名)告诉记者。
租客李玟(化名)说，他不知道自己签了租房贷款。“有时候逾期，或者忘记交房租都是丹科公寓打来的催款电话。”李玟告诉记者。
像李玟和王晨这样的房客还有不少。当记者在一个租客维权群里询问是否知道与丹科公寓签约时签订了借款合同时，有租客表示“工作人员操作了整个流程，我们只是签字而已”，也有人表示“签约时才知道”。
2010年2月12日，银监会发布《个人贷款管理暂行办法》，其中第十五条规定:“贷款调查应当以实地调查为主，间接调查为辅，采取实地核查、电话询问、信息咨询等方式和方法。”
所以，为什么租客对“租房贷”的质疑如此普遍，微众银行放贷是否合规？中国科技投资记者致信微众银行。截至记者发稿时，对方没有回应。
此外，记者从租客处获得了一份借款合同。合同第3.3条规定:“此贷款仅用于支付租金，不得挪作他用。”既然不能挪作他用，为什么很多房东说没有收到房租？以武汉市洪山区业主孙登(化名)为例。他告诉记者，“4月份蛋壳找到自己，以疫情期间经营困难为由，要求我免除一个月的租金；后来7月份，他来找我，让我减租，我没同意。从11月份开始，我就再也没有收过房租。”据业主介绍，同样的情况在他认识的业主中很常见。
微众银行是如何监管这些资金的？蛋壳年报显示，2019年12月31日，丹科公寓监管账户27.53亿元“租房贷”留存的受限制现金为267983元，约为万分之一，这些资金94%来自同一家金融机构。
同策研究院高级分析师张认为，从金融角度看，这些租房贷款分散、小额、滚动，个人之间关联度极低，整体安全性高。对金融机构来说是相对优质的资产。“或许正是因为这种表象的混乱，金融机构保留蛋壳所需的监管金额极低，这些轻蔑的行为会成为蛋壳风波持续发酵的隐患。”
*微众银行贷款合同
另一个困扰很多租客的问题是，在租客分别与丹科公寓和微众银行签订的合同中，提前退租的还款说明也不一致。
与微众银行签订的《借款合同》第4.4条约定“借款人提前提取本贷款已支付租金的房屋，丹科公寓将剩余租金退还给借款人，借款人应将退还的租金全额用于偿还本贷款。为便于账务处理，丹科公寓将退还租金的资金直接划入出借人账户进行还款。”。
与丹科公寓签订的租赁合同第五条约定“退租后，乙方无需就解除的租赁合同向第三方金融机构支付任何费用和/或承担其他责任。”
*丹科公寓租赁合同附件
对于两个条款内容的差异，知名房地产律师王雨辰表示，这两个条款分别讲的是不同的事情，都有前提条件。“比如租赁合同中约定的是按照租赁合同办理退租手续后，前提是先按照约定办理手续，到了退租的时候不需要承担任何责任。”
此外，王律师还强调“根据合同对应原则，租客与公寓之间的合同不能约束第三人”，租客与微众银行之间的债权债务关系的基础仍是借款合同。
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