评《原创住宅:中国住宅评论》报告
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北京首次集中供地的最大赢家是朝阳区，不仅供地量最大，项目推进也最快。
在两个多月的时间里，朝阳区已经有10个地块取得了建设规划许可证。朝阳区政府相关部门高效的行政审批将为北京集中供地保驾护航。
朝阳首批集中供地项目即将入市，各大房企亮剑。谁更好？
请跟随我们的“亮剑朝阳”系列文章，逐一走进这些房企和项目，一探究竟。
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虽然这是一个“黑马”艰难的时代，但建发正在书写新时代的黑马房企故事。
上个月，中指院发布2021年1-6月房地产企业拿地金额排名榜后，人们惊讶地发现，拿地金额排名第三的是:
建发，723亿！
小芳点评建发旗下房地产上市平台公司建发国际2018-2020年合同销售额分别为247.9亿元、507.8亿元、907.7亿元...
三年来，建发国际的合同销售额几乎每年翻一番。这不是“黑马”，但又是什么呢？
今年1-6月，建发国际销售额达917.09亿元，同比增长256%，位列百强榜第21位。
建发自然不会错过去北京的机会。
今年5月底，在北京首次集中供地中，建发在高标准商品房建设方案竞争中胜出，以28亿元+20%的政府所占商品房产权份额的价格拿下崔各庄L06地块。
这一次，剑法想玩一把大的——
自己交易！
虽然卓悦也作为“黑马”进入了北京第一批集中供地，但并没有以合作的形式进行交易和开发项目。
柯建发不一样。已经通过合作完成了“河西”品牌在北京的亮相。这一次，我想玩得更大。想在北京推出自己的第一个独立项目，很霸气。
崔各庄另外两个项目的名字很快被公布。华润+保利项目案例为和光悦府，招商局+城建项目案例命名为龙悦和Xi。建发比邻居晚拿地17天，案名尚未公布。
方小平了解到，建发可能不会在崔各庄建设全新的产品线，而是推出全新的产品线。预计第四季度入市，开盘时间最早。
据悉，项目主体面积为120-160平米。隔壁和光悦府项目的宣传资料显示，将建120-170平米左右的产品；有小道消息称，龙悦和Xi的产品在100-160平米之间。
从上图可以看出，崔各庄三个项目的产品定位重合度很高，从开盘时间来看，建发项目排在后面。建发如何打赢北京独立交易首战？
第一，价格低于竞争产品
7.04万元/平方米
建发项目的优势在土地拍卖阶段就很明显:区域内唯一没有公租房的土地，唯一竞争高标准商品房建设方案的土地，唯一由政府持有20%产权的土地。
与其他两个项目8.8万元/平方米的销售指导价相比，建发项目按照政府20%商品房产权计算的折扣价仅为7.04万元/平方米，每平方米便宜了1万多元。
建发项目可能会变得低于周边的新房和二手房，不到1000万就可以买到四居室，对望京地区的客户很有吸引力。据说很多人已经开始担心摇不到号了。
2号不缺钱，利息低。
年利率接近5%
建发之所以有信心在北京拿地，还有一个原因是它有一个不差钱的“富爸爸”——厦门建发集团。
公开资料显示，厦门建发集团业务涵盖供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展、医疗卫生、城市公共服务、投资等领域。在刚刚发布的《财富》世界500强中排名第148位，高于中国中化...
建发国际，一个富二代，因此可以轻易获得丰厚的项目和财力支持。
以今年6月的一笔贷款为例，建发国际公告称，大股东建发地产授予子公司怡悦地产本金50亿元的贷款额度:
(1)该笔贷款初始期限为10年，可以展期。(2)年利率近5%。(3)不需要担保。(4)该笔贷款将被确认为国开国际的权益，这意味着国开国际可以减少负债，更灵活地调整资本结构。
这次借钱的怡悦地产是建发崔各庄项目公司的大股东。像崔各庄L06这种总价28小标的地块，建发真的不需要和别人分摊成本，自己就能搞定。
第三，平衡地下区域的收入
约35600平方米
建发能在崔各庄L06地块的竞争中击败对手，靠的是敢于比对手多出价。在其他房企眼里不赚钱甚至亏损的地块，在建发眼里都是资产均衡的。
据悉，崔各庄L06地块主要有两个项目平衡收益。一、项目地下建筑面积约3.56万平方米，即地下车库、地下储物空房间、首层跃层。此外，该项目还有约21100平方米的公共建筑部分(下图左上角的建筑)。据上述负责人介绍，这20年自持的公建部分也可以作为资产平衡部分利润。
自持的公共建筑作为资产，平衡整个项目的盈亏。这也是蚂蚁腿烧烤。没有出路。崔各庄L06地块确实不好算账。
根据相关文件显示，该项目地面可售住宅面积仅为4.92万平方米左右，可售住宅楼面价近5.7万元/平方米，对外售价折后为7.04万元/平方米，房价地价比仅为1.23万左右。
粗略计算整个项目的成本
项目住宅部分价值约34.6亿元，粗略估算造价约36.29亿元。如果仅仅依靠地上住宅销售，显然有可能亏损。至于地下部分如何运作，就看建发的交易技巧了。
我们祝充满理想的剑法好运！
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原文地址"建发(北京)，建发简介"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/194002.html。
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