11月20日，涿州，鹏博印象城工地，据销售人员介绍，物业可以分期首付。新京报记者潘一春摄
11月21日，燕郊某房产中介门口贴出了首付贷广告。新京报记者潘一春摄
房地产开发商、中介违规推出“首付贷”、“首付分期”降低首付，还有假社保、假结婚、高赞高贷等“旁门左道”。
随着楼市调控政策的收紧和新政的实施，以燕郊为首的北京周边“炒房热”有所降温。近两年，由于紧邻首都北京，北京周边的燕郊、涿州等地区一直是炒房团和部分房源的首选，房价一度飙升至每平方米3万元。
近日，新京报记者走访了燕郊、涿州部分楼盘和房产中介，发现各大中介均被冷落。其中，燕郊某中介告诉记者，目前燕郊的平均房价应该在16000元到17000元之间。为了吸引购房者，房地产开发商和中介机构非法推出了“首付贷”、“首付分期”等措施。新京报记者还在燕郊发现了首付贷，有中介公司甚至在门口公开张贴首付贷宣传单。
新京报记者实地走访发现，翡翠华府、隆基泰、博悦山等楼盘推出最低首付8万元购房，即首付8万元，其余贷款由地产商无息支付，购房者分期还款。
中原地产首席分析师张大伟表示:“如果首付是借的，一旦房价出现波动，购房者很容易断供。”
早在2016年年中，住建部等部门就发布了《关于加强房地产中介机构管理促进行业健康发展的意见》，强调提供住房贷款代理服务的中介机构不得提供或者与其他机构合作提供首付贷等非法金融产品和服务。
首付高利率高风险购房者:不敢尝试
近日，新京报记者走访燕郊发现，当地有首付贷。一家中介公司甚至在门口公开张贴首付贷的宣传单。中介公司的工作人员告诉记者，“现在的(首付贷)利息是8%，也就是说每1万元每年需要还800元，最长36个月还完。”当记者询问银行是否会对首付贷款进行核查时，该工作人员回答:“我们会为您完成，您不用担心。”
所谓首付贷，可以理解为通过不同主体、不同名义的相关机构，向购房者提供首付阶段的“贷款”，使购房支付能力不足或需要资金周转的购房者达到按揭贷款的首付比例，进而达到银行按揭贷款的要求，以贷款方式完成购房行为的金融产品。
针对首付问题，北京盈科(上海)律师事务所房地产金融法律事务部主任郭仁对新京报记者表示，首付多是针对没有购房能力的群体，他们透支了自己的信用。“为什么这种行为被严格禁止？是因为购房者首付或首付后会逾期、违约、无力偿还贷款。如果是金融企业，是不可能给这些客户发放贷款的。如果发放贷款，将违反相关金融法规。”
购房者如何看待首付贷？有意买房的吴华表示，没听说过首付贷这种形式，但如果钱不够，可以接受小额贷款。"但是首付贷款是不敢尝试的."另一位最近刚买房的杨先生表示，“如果首付不够，但又着急买房，可以考虑这种方式。”
一位律师也提醒借款人，上述违规首付贷交易的结构设计非常复杂。单纯的砍头利息和剩余本金的利息仍然按照全额本金利息、手续费、分期还本付息等方式。，让表面年化率只有6-8%的理财产品，通过高利贷或还贷，设计成年化实际利率超过36%的产品，实际利率甚至可以高达60%-80%。普通人无法准确计算“理财分期”等金融产品的利率，最后被民间高利贷骗走。当他们不能及时还款时，随时可能面临个人合法权益受到严重侵害的风险，如电话骚扰、人身威胁等。
涿州多套房产可以分期付款，部分开发商提前支付20%免息。
除了首付贷，最受关注的是首付分期。在北京周边的涿州地区，分期付款支付首付款非常普遍，主要用于新建筑。
据悉，目前，北京至涿州已通高铁，北京西站至涿州东站仅需25分钟。所以涿州也是北京周边房地产市场比较火热的城市之一。尤其是2017年年中，在张家口市区限售(中心城区新购房屋3年后方可上市交易)和涿州香河、燕郊限购之后，更是受到投资者的欢迎。
目前涿州市人民政府的规定是“对非本市户籍家庭，限购1套商品住房(含二手房)，首付款比例不低于30%。”
新京报记者近日走访涿州市区部分楼盘时发现，不少开发商为了吸引客户，纷纷打出“首付8万买房”、“首付10%买房”等口号，如鹏博印象城、翡翠华府、隆基泰、博悦山等。
所谓分期首付，是指订房时先付一部分钱，其余首付由开发商暂付，而客户分期在一定时间内还贷，实际上是借钱做首付。
据鹏博印象城的一位销售人员介绍，如果想买房，客户最低可以付10%的首付，剩下的20%由开发商支付，不计利息。然后，客户可以在未来两年内分六期还款，每四个月一次。“只要交了这10%的首付，就可以拿着购房合同去银行办理剩余70%的房屋贷款。”工作人员告诉记者，“分期购房没有限制。”
以一套总价100万的房子为例。还完10万后，剩下的20万每4个月还3.33万，一年还3次，每年还10万。如果还需要同期还银行的房贷，首付分期无疑实际上增加了购房者的杠杆和还款压力。
那么首付分期的操作方式是否违法呢？记者在河北省住房和城乡建设厅官网查询发现，2017年11月7日转发了住建部、人民银行、银监会联合发布的《关于规范住房融资加强反洗钱工作的通知》。通知显示，严禁房地产开发企业和房地产中介机构违规为购房人提供首付融资，房地产开发企业和房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式。
中原地产首席分析师张大伟对新京报记者解释，“如果分期结束后才去银行贷款，并不违法；如果你去银行贷款的时候首付还是分期的，那就是违法的。”
郭仁说:“首付没办完就去银行申请贷款，说明首付不实。所以开发商的垫付和贷款行为肯定是违反规定的。”
鹏博印象城首付分期不是个例，涿州也有楼盘。记者通过网上搜索和实地走访发现，翡翠华府、隆基泰、博悦山等楼盘均推出最低首付8万元买房，即首付8万元，其余贷款由地产商无息支付。操作方法与上述过程基本相似。
这种操作增加了首付的杠杆。比如涿州一套120平米的三室一厅的房子，总价150万左右，正常首付50万。但最后只花了8万就签了房，相当于只付了5%的首付。
张大伟说:“如果首付是借的，一旦房价出现波动，购房者很容易断供。”
不止一个销售人员告诉记者，一旦违约，违约金会非常高，甚至远高于每次付款的金额；如果违约，钱和房子可能都得不到保障。
但记者在与某开发商交谈时发现，其实购房者使用分期首付的情况并不多，大部分购房者都是一次性支付首付。开发商表示，目前还没有出现分期首付的客户违约事件。
不止一家楼盘的销售人员向记者解释，“这种首付分期适合首付不够，但工资高，还款能力强的购房者。”
上海市律师事务所国际总部金融、房地产领域知名律师陈告诉记者，其实房价下跌的时候，更容易导致购房者和开发商的矛盾。假设购房者以2万元/平米的成本买了一套100平米的套房，首付60万，后续首付20万，分期首付40万。万一房子很快降到15000元/平米，首付差不多就“没了”，到时候银行贷款肯定还，但是首付买家还愿意还吗？最近很多楼盘因为房价下跌给房主带来了麻烦。
“如果是拍卖行，那就更惨了。房子没人住就降价了，不仅是欠银行的钱，还欠开发商的钱。如果不按时还钱，最后可能就是两元空”但是，对于开发商来说，情况就不一样了，因为即使他们为首付提供无息预付款，也不会亏本。毕竟房子的银行贷款批下来了，房款的大头也拿到了，够公司用了，连成本都收回来了。
二手房往往违规使用高评估、高贷款来降低首付。
据悉，首付主要涉及新房，二手房则采用高评估、高贷款的方式来降低首付。一位有经验的购房者直言不讳地告诉记者，这是房地产行业的“基本操作”。
比如高评高贷，就是评估公司把二手房评估成高于市场价的价格，然后以这个价格放贷。一套市值100万的房子，如果房子的评估价是80万，那么第一笔贷款可以是评估价的70%，也就是56万，那么购房者还需要首付44万。但如果房子的评估价是120万，那么第一笔贷款可以是84万，购房者只需要首付16万。业内人士表示，这种操作的前提是银行认可评估机构的评估价格。
新京报记者在调查中发现，这种操作方式在涿州还是很普遍的，首付不够。中介基本都是建议购房者采取这种方式操作房子。
郭仁说，“高谈高贷肯定是违法的。我国对银行贷款有贷款诈骗罪。从某种意义上说，这是一种骗贷行为。”
张大伟告诉记者，这种方法也是非法的。“这种情况在小地方比较常见。当地银行业务不多，只能做住房贷款等业务。”
■聚焦
燕郊中介声称假社保可网签，10万元“包转”
2017年6月，廊坊市政府出台史上最严限购政策，发文规定通过条件“提供当地社保缴纳证明或纳税证明三年及以上”。
新京报记者从北京国贸到河北省三河市燕郊镇，坐公交车只需30分钟。当地的医院、学校和购物中心设备齐全。由于特殊的地理位置，2016年、2017年燕郊房价飙升至3万元/平方米左右。但限购令出台后，燕郊楼市降温，房价一路下跌。截至记者发稿时，根据安居客房产数据，2018年11月燕郊二手房均价为18537元/平方米。
在限购令下，新京报记者通过采访发现，仍有不少房产中介通过所谓的“找关系”、“假结婚”、“业主代持”等方式“钻空 son”，让没有燕郊购房资格的客户成功过户燕郊房产。
新京报记者以购房者身份致电燕郊某房产中介。他告诉记者:“不是社保补。我们可以找关系弄假社保，也可以直接给你网签然后过户。在这个过程中，我们会按照正常的购买流程陪你走。”至于过户价格，对方说一户需要10万。
对于上述做法，燕郊当地房产中介王华(化名)向记者直言，有中介声称可以帮忙办理购房资格，但实际上大多涉及非法集资，把收取的人头费(3-8万元不等)拿出来放贷，自己收利息，几个月后告诉客户资格办不了，钱原封不动退回。空手套白狼。有的甚至拿钱跑路，客户无处可追。
此外，“假结婚”也是规避燕郊限购的一种方式，有专业的“婚票”(即本地人配合客户假结婚)。当地一位经纪人告诉记者，他们婚后全款买房就可以马上离婚，房子会过户到客户名下。“整个过程都由我来操作，不会有任何风险。10万块我也能做。”
据介绍，外地人在燕郊买房还有一种比较常见的方式，即由业主代为持有，待买方在当地缴纳三年社保后，再将房屋过户到买方名下。然而，王华告诉记者，“这种操作风险很大。如果业主中途卖房，房价上涨，卖方反悔，同意退钱退利息，那买方也没办法。”
由于限购政策，燕郊地区缴纳社保也是“好买卖”。有些客户为了获得购房资格，会选择这种方式，缴纳三年社保。闲鱼上有人引用记者的话说，缴纳社保的服务费每个月150元左右，年费1800元左右。社保和医保缴费需要分开计算。
愿意买房的吴晓敏(化名)告诉记者，他不相信这种方式，也付不起钱。不过，另一位有买房意愿的人吴华(化名)表示，他之前就听开发商说过，“所以我觉得开发商应该有自己的办法，只是我没敢去尝试。”
B04-B05版/新京报记者潘一春
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