最近从朋友圈、Tik Tok等各种媒体上，关于房贷放款的新闻满天飞，尤其是年后郑州房贷(首贷)利率降至3.8%后，放款的势头更猛，火的更旺。
几乎每个人都会在心里嘀咕，我家房贷多少钱，高不高，要不要提前还，要不要转，每个月要多少利息。
再加上房产中介和贷款中介转发的。如果贷款100万，按照现在3.8%的房贷，一个月能存多少，一年能存多少，30年能存多少，大家都很着急。...
实际情况是怎样的，
是不是像大家理解的那样？
答案自然是:不是你想的那样，差别很大。
1.年化5%、6%算高吗？
在工作过程中，我发现大部分人对贷款成本、月息、年化都没有概念，只是盲目跟风，人心多变，人性从众。
举个例子，唉，我前几年买的房子按揭贷款特别高，5.39%，每个月还款几乎都是利息，本金不还。
再比如，我经常接到这样的咨询电话。李经理，我的车能借多少钱？我家房贷高。我想用车贷还一部分房贷，可能会省下一些利息。
其实他不明白车贷的利息比房贷高很多。以平安银行在郑州利率最低的车主贷款为例，年化成本区间在8%-18.5%(月均利率3.5-8.5)，其他车贷产品就更不用说了，年化成本大多在20%左右甚至更高。
最近房贷利率一降再降，给很多人造成一种错觉，就是年化5%是很高的贷款利率，不能用，更不能高于5%，更不能用。
其实他并不了解大多数人平时接触的都是贷款，比如小额信贷，借钱等。，不贴现，成本1.5万，也就是借1万，利息5元一天，年化成本18%。是不是远高于房贷5-6%，也就是三四倍？
第二，判断贷款产品质量的标准
1.贷款额度:额度最重要。能不能申请10万，50万，100万，完全是两码事。
很多利率低的小额贷款，远不如一笔利率略高的大额贷款。不然每天想起还款日是什么时候就有点痛苦了。
更不用说，很多利率高的小贷，比如网贷、小贷，远不如一笔利率低的大额贷款。
2.贷款期限:贷款期限是次要的。贷款可以申请一年，三年，五年，十年，二十年，三十年，完全是两码事。
同样的贷款额度，还款期限不同，每月还款额相差很大，对应的每月还款压力也完全不同。
设想贷款20万元，等额本息:
一年每月还款18000元左右；
2年月供9700元左右；
3年每月还款8000元左右；
4年月供5500元左右；
很明显，月供18000和月供5500是不一样的。
3、贷款利息:贷款利息几乎是每个人最关心的点，其实对于大多数人来说，贷款利息并不是最重要的点，至少在额度和期限之后。
4.还款方式:先还利息，后还本息，或等额本息。大部分人会先选择利息，因为前期还款压力不大。
也有少数人选择等额本息，以为自己每个月都有固定的收入，每个月都要还，这样最后还本金的时候就省了。
...
从以上标准来看，总体来说，对于大部分人来说，什么样的贷款能有房贷那么大(至少100万左右)，这么长的贷款期限(最长可申请30年)，相对较低的贷款利息(4-6%)，恐怕不行。
分析完这些，你还觉得5% 6%的房贷很烂吗？是不是完全不能接受？
题外话，如果银行能无限制发放类似的抵押贷款，估计很多人和企业都会选择我要多少，哪怕是几千万，甚至几亿，几十亿，但是银行不给，很可惜。
经常在新闻上看到，很多企业的融资成本常年在10%以上，甚至更高。
3.市场上有哪些贷款计划？
(1)预付款
如果你有闲钱，没有好的理财渠道，短时间内用不到钱，可以考虑提前部分或全部还房贷。
但是需要注意的是，提前还款是单向选择，相对容易。但是，如果你再用这笔钱，你永远也申请不到5-6%+贷款期限20-30年+贷款金额这么大的贷款。
(2)、企业对公(省公积金)
目前在郑州，省公积金有所提高，可以自己去公积金中心办理。
市值公积金很难办理，目前应该没有类似的政策。
(3)、敲门(二手房过户，非夫妻过户)
该方案所需的基本条件
1.你一定有房间。
2.持有人必须具备首次贷款资格。
3.身份证的前6位和身份证的地址要尽量不一样。
这个方案的优缺点是显而易见的。
优点:按揭贷款可重复申请，实现最低按揭利率(目前3.8%)，最长贷款30年。
缺点:税，占用了对方的首贷资格，欠了对方人情(人情债很难还)，以后还月供有点麻烦，有道德风险(尤其是房价大涨之后)。...
(4)房地产抵押贷款
1、本方案所需的基本条件:
第一，房间必须拆掉。
b、信用不能太差。
2.普通贷款计划
a、3年期利息优先，本金和月息3%，年化3.6%。
b，5年期先息后本金，月息3%，年化3.6%。
c，先10年利息，后本金，前9年每年还5%的本金，第10年还剩下55%的本金，月息3% 58，年化利率4.3%。
d、10年期先付利息，3年付一次本金。但是，10年的合同是直接签的。三年后不需要再走一遍流程，就可以刷出来了。月息3.16%，年化3.8%。
e、20年等额本息(10年还)，即前119个月按20年等额还，剩余本金在第120个月还，月息3% 58，年化4.3%。
f、等额本息10年，前118个月40%本金，第119个月30%本金，第120个月30%本金，月息3% 33，年化利率4%。
这个方案的优缺点也是显而易见的。
优点:可以降低利率，少付利息，月供压力减轻，可以借更多利率很低的钱，实现债务优化。
缺点:贷款期间(经营性贷款)营业执照不能注销，贷款到期后需要重新折腾(特别是三年期、五年期贷款)。贷款到期时，金额和利息可能会发生变化。
以上是几种再贷款的降息方案。在实际工作过程中，房产抵押贷款比较多，比较可行。
房产按揭贷款中，C、D、E、F更多的是纯按揭贷款的选择，A、B更多的是低息贷款的选择(这种房价要经历一波涨价)。
不同的需求做出不同的选择。
4.我适合再融资吗？
人心多变，人性随大流。大家很容易跟风。借贷并不适合所有人，也不是想转就能转的。这是有条件的:
1.你有一本房屋手册吗？如果你没有户口本，就不用考虑这个事情，因为没有户口本就不能做房产抵押或者交易；还有很多房子没交房，就算烂尾也不能过户。
2.征信好不好，如果征信坏了，比如被黑，逾期很久，目前逾期等。，大概率无法转换。
3.如果现在的房贷利率本身就很低，比如4点以后，4%左右，就不需要切换，切换一个月也省不了多少钱。况且转行也是需要钱，时间和精力的，时间和精力也是成本。
但是，有一种情况，房子买的比较早。虽然房贷利率比较低，但是房价涨了，设立一些便宜的钱来用是完全可行的。
在日常工作中，这样的情况很多，不止是简单的高息变低息，贷款几十万很便宜的钱(房产抵押几乎是最便宜的贷款)，还信用卡，网贷等。，实现债务优化。
4.如果现在房贷利率很高，但是房价没涨没跌，导致目前可贷金额低于房贷余额，有钱补缺口就可以转换，没钱补缺口就别折腾了。
5.这两年房子怎么卖？没必要折腾了。
6.收入还可以或者收入比较稳定。预计十年以内可以部分或一次性还清房贷，所以这个是可以的。
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