感谢老铁的垂青，楼司令——用佛学的态度看待楼市。不要急功近利，不要信口开河。为购房者做好决策，在买房的路上买到合适的房子。指挥官希望和你有个故事。
你不知道，曾经的楼盘搞首付贷，为了避免被监管部门严查，是偷偷摸摸的。
甚至一些媒体同行还利用曝光楼盘做首付贷来搞开发商的负面新闻，以此来勒索开发商的广告费。
但是现在，首付贷已经光明正大了，就像黄河泛滥一样，很多楼盘都毫不避讳地把首付贷作为营销卖点。
什么10%首付上车，2万首付买房，收楼再首付，三年后，还有更震撼的广告语:30年首付。
想尽一切办法，只要你现在想买房，不管你兜里有多少钱，只要你征信过关，一堆楼盘都愿意提供各种首付贷款。
有的只是第一次需要小白买房，口袋里钱不够，却受不了别人的洗脑，咬着牙用首付上了车，为以后埋下祸根。
今天我不是劝你远离首付，不是告诉你首付强于虎。但是希望你在选择之前能看清本质，然后再冷静选择。
先说今年市场上各种热门的操作。
01
收回楼，给齐首付。
真正的首付分期价格是有折扣的。
这年头，所有的私企都缺钱，就想方设法让购房者早点网签备案，以此从银行拿到七八成的贷款，甚至不惜打更多的折扣，威胁引诱购房者早点网签。
但是，到了国企开发商的最后，剧情就不一样了。都是有钱人，都是要杀私房企的。
购房者钱少不能给齐首付？没关系，只要你愿意买，网上给齐首付。
比如平洲、三山的一些央企项目，推出了收楼后网上给齐首付的操作，年内先给齐20%，明年年中收楼前补齐剩下的10%首付。
有的老铁可能觉得这个操作很贴心。其实允许开发商延迟首付网签，是有成本的，开发商会回收折扣来对冲。
所以你本来应该买的房子更便宜，但是因为这个操作，你付出了更多。
从开发者的角度来看，这种做法非常合理。
02
开发商发了10%的首付
给你30年的首付。
这个游戏对于老铁来说并不陌生。在此之前，我们专门写了一篇文章来拆解。详情点击:努力！这种收首付的伎俩恐怕会在佛山传开。...
这就像新房版的“高评高贷”。通过制定较高的交易价格，设立更多的银行贷款来覆盖部分首付，也就是所谓的“30年首付”。
知名的是禅城的一个站点，顺德的一个站点。如果开发商把房子的成交价定的很高，购房者首付不够，开发商就出10%的首付，20%的首付可以网签。届时，银行放的80%首付将返还到开发商账户。
比如一套房子原来总价180万，首付需要36万，购房者只有20万。然后开发商把这个房子的成交价做成200万，开发商给购房者20万，首付40万就可以网签了。
当时开发商交了160万贷款+20万首付，一共180万，没问题。
目前房贷利率低至4.1%，低于市面上所有首付利率。因此，许多购房者欣然接受，即使首付够了，他们也想薅羊毛。
购房者需要多支付的成本主要是增加的月供，契税和物业维修基金按照较高的总价多交了共计几千元。
这个操作被越来越多的开发商效仿，甚至玩得更狠，开发商直接送15%的首付。
但是，拿到更低地价的开发商通常不会玩这一招。为什么？
因为房子名义上贵，实质上不贵，但是要按照卖价缴纳各种企业税费。要知道，房地产各方面的税负都比较高。
只有那些高地价拿地，亏钱没裤衩的开发商才会玩这个游戏，因为就算名义上卖了，最后账本也是亏钱的，而且税率很低(这个逻辑后面我们会写科普文章)
03
收楼后一年付首付。
各种小额首付贷款叠加
这里写的首付贷和首付分期完全不一样。
这里的首付是收楼一年后付，这是偷换概念。其实你的首付早就给了。
就是你首付不够的时候，我用各种小贷借给你钱，让你先补首付，先网签。
比如城北、狮山的央企项目就是这样。以被限购误伤的城北为例，首付30%，130多万的房子需要首付40万。
只要你手头有2万，开发商用自己的小额贷款借给你18万，一年无息，一年后归还。
然后给你先还利息后还本金的三年期金融贷款补20万。前三年只需要每个月还利息，三年到期再还本金。
凑够40万首付，我给你网签，按揭。
所谓的首付，收楼后一年付清，不过是先借给你各种钱，让你撑三年。在那之后，我还得给你拔毛。借的首付都要还。
既然你有这么强的还款能力，为什么现在这么着急上车？如果你想上车，为什么不试着和你的亲戚朋友一起到处走走呢？为什么要买这种盘？
04
搬进来的时候交首付，3年后再交房款。
小额首付贷款+银行另类房贷操作
这种玩法极具迷惑性，并引发了众多楼盘效仿。
或者先用小贷帮你补齐首付缺口，然后在网上签约、抵押。但是办理小额贷款产生的手续费和利息，通过赠送几年物业费来抵消，让你看起来有了无息首付。
比如佛山新城西边的一道菜就这么骚。自从6月底首次开盘后，价格又降了。
比如一套88㎡左右的三房两卫，150万，首付20%到30万。购房者首付缺口10万，开发商牵头合作组织提供首付贷款——先还利息，再还本金，两年。
每10万元每月支付利息359元，两年后一次性偿还本金。
具体费用如下:
两年下来，利息总成本13600，开发商会给5年物业费14000左右，看起来是互相抵消的。
但是两年后，借的钱必须全部还上，压力会很大。
房贷三年后还的说法也是偷换概念。
巧妙利用邮储银行推出的备选匹配本息算法，前三年只还利息，之后按照匹配本息算法进行月供。
这种还款方式只是缓解了前三年的月供压力，第四年月供增加近一倍，不是一般的多。
不久前还不这么想的小白很容易上气不接下气，因为他的收入没有多少提高。
05
写在最后:理性对待！
首付分期、首付贷、首付贷这些操作基本相同。
只要你想买房，只要你能贷到款，其他都不是问题。
作为购房者，你似乎利用了这一点，得到了一份礼物。事实上，你已经被秘密出价了。
有的老铁会说:如果开发商进一步降低房价，我不需要任何首付贷款，直接配合7天网上签首付，签房贷。
确实如此，但是到底能低到什么程度才能称之为底部呢？每个人心中都有一把不同的尺子。
在生意上，开发商不想继续降价促销的时候，只能想到花边操作，锦上添花，或者死马当活马医，总能勾搭上几个能力不够想上车的买家。
在此，奉劝各位手头拮据的购房者。如果你连一套房产的20%首付都付不起，我真的劝你不要买房。
努力赚钱！
在佛山买房，问楼司令！
司令说，楼:真金白银探索楼市经验，接地气让你避开楼市的坑。为购房者答疑解惑，少关注买对房子。指挥官会告诉你别人拒绝说的话。
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