2018-05-22 09: 18中国青年报
被签问题仍有证券化潜力可挖。
租房贷款上路让人又喜又忧。
租房对于很多在大城市工作的年轻人来说是一件很头疼的事情，尤其是三个月、半年甚至一年的付房租方式，经常让他们在现金不够的情况下感到困惑。最近很多长租公寓都推出了“租金贷”业务，为他们提供了新的租金解决方案。
所谓“租房贷”，是指租客在与长租公寓企业签订租约的同时，与企业合作的金融机构签订借款合同。一般由金融机构为租客支付年租金，租客按月向金融机构还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业支付。变季付为月供，“租金贷”逐渐获得了很多租客的欢迎。
据58同城、安居客、Jiji.com联合发布的《2018年第一季度住房租赁市场报告》显示，截至目前，全国共有1200家长租公寓品牌，运营房源数量超过200万套。考虑到租赁市场的巨大潜力，越来越多的长租公寓企业和金融机构开始参与“租房贷”。
然而，在“租金贷”运作的过程中，也出现了一些困扰租客的问题。有些租客在不知情的情况下签订了“房租贷”合同，有些租客对提前退租要缴纳的费用感到不解...
已签署的“租房贷款”
程序员张峥(化名)在京打拼三四年，经历了很多换房搬家的租房故事。但他去年最后几个月在丹科公寓租房时遇到的“房租贷”，让他既高兴又担心。
2017年10月，张峥与长租公寓公司丹科公寓签约，以“一按揭、一付款”的方式支付租金。按月付房租是其他租房中介公司之前从未向张峥提供过的支付方式，这让他对未来的租房生活更加向往。
11月初，张峥正式住进了这个房间。然而，呆了没几天，一份互联网金融机构出具的贷款协议让他蒙了。这封邮件中明确写着，张峥与这家机构签订了为期一年的贷款协议，每月还款额只是丹科公寓的房租。
张峥很困惑，因为公寓经理(租赁代理)没有提到他在租房前还需要申请贷款业务。于是联系了之前带他看房的公寓经理，他回复说已经离职，让他联系丹科公寓的客服人员。客服人员并不清楚贷款业务的来龙去脉，甚至说丹科公寓没有和互联网金融机构合作过。
在多次联系丹科公寓客服未果后，张峥致电互联网金融机构客服人员，但刚提到租房贷款的问题，客服就以信号不好为由挂断了电话。
有了这些经历，张峥担心丹科公寓可能在自己不知情的情况下，为自己签订了分期贷款租房的协议。为了资金安全，他赶紧在官网退租，但没想到的是，借款协议已经难以消除，还被要求向上述互联网金融机构缴纳违约金。
租客为什么要“签”租房贷款合同？记者联系了丹科公寓的管理人员，但没有得到及时回应。丹科公寓官网显示，租客在丹科公寓租房需要签订合同，并通过金融平台确认其信用记录良好。只有达到法定贷款年龄，才能使用“蛋壳分期月供”。但官网上并没有具体的金融平台和合作模式，也没有显示租户被“签约”的原因和相应的解决方案。
据了解，丹客公寓是子午通(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌，已进入北京、深圳等八个城市的租赁市场。今年2月，丹科公寓宣布完成1亿美元B轮融资。
科控股公司首席经济学家告诉中国青年报·中青在线记者，“租贷”的一般模式是公寓将房屋出租给租客，租客向金融公司申请租赁贷款，金融公司一次性将租金支付给公寓，租客按月向金融公司还款，连押金都可以申请贷款。
杨现领认为，“租金贷”本身是一种中性的工具和手段，但它必须建立在契约自由、契约公平和严格遵守契约的基础上。如果中介公司或公寓在租客不知情的情况下为其开设“房租贷”，租客违约仍需还款，显然对租客不公平。就借贷关系而言，如果租客不按时还款，就构成违约，可能会影响租客的征信。
杨现领还注意到，早在2015年，租房分期市场就出现了洗牌。部分租房分期公司出于冲动与大量中介合作，缺乏完善的风控体系，导致一年后出现倒闭潮。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，“租房贷”在租客签约前看似很方便，但租后各种问题依然存在。比如，一旦租客中途不想继续租房，或者房东中途需要收回房产，原有的租房关系就会被打破，“租房贷”是否继续全额还款，很可能会引起各方争议。
受到相关企业的广泛追捧。
虽然在具体实践中可能存在上述问题，但在大的行业变革中，“租贷”已经成为很多租赁公寓企业和金融机构的流行方法。
比如国内最大的长租公寓，免费为租客提供两种租金分期服务:一种是与京东金融合作的“免费白条”，租客只需支付首期定金+首付+服务费，之后每月支付当期租金+服务费+分期手续费；另一种是与中国对外经济贸易信托有限公司分期自由合作，由租客申请租赁贷款，外贸信托公司一次性向公寓支付租金，租客按月向金融公司还款。
此外，银行、互联网金融机构、消费金融机构也开始介入租房分期贷款市场。2017年底，中信银行、建设银行等银行已推出住房租赁贷款产品，面向符合条件且有长期租房需求的个人发放，用于一次性支付房租等租房相关费用。今年5月初，中国工商银行四川省分行与龙湖地产旗下成都冠宇合作，推出成都长租公寓信用卡分期付款服务。
此外，支付宝、京东金融也进入租房领域，通过“在线支付+信用租房+消费金融”搭建租房平台。消费金融平台如元宝E家和平安方浩也参与其中。
为什么房租分期贷款明显供不应求，却依然广受追捧？苏宁金融研究院高级研究员薛洪言分析，2017年12月现金贷新规后，探索多种消费场景，开展场景分期业务成为消费金融机构重点转型方向。就长租公寓而言，随着房地产市场从增量向存量转变，租赁市场规模超过万亿，对应的分期贷款空间规模巨大，吸引各方加速布局。
除了吸引力，薛洪言还注意到了租赁公寓企业开展租金分期业务的内在驱动力:由于国内租售比处于高位，长租公寓行业将继续面临盈利问题，有通过金融等增值服务提升盈利水平的强烈动力。
在租赁市场活跃的一二线城市，租售比长期处于高位。中国社会科学院城市研究所5月发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》显示，一线城市的租售比上海为644，深圳为627，广州为600，北京为594。国际上，租售比一般在200-300之间。
最神奇的是厦门。数据显示，今年1月厦门房价租金比为1100。这意味着，如果房价和租金不变，通过租金收回资本需要91.7年。此外，廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京的租售比也高于上述四个一线城市，位列全国第二至第五。
但这也是租房分期业务拓展的重要前提。长租公寓公司优客逸家创始人兼CEO刘翔告诉中国青年报·中青在线记者，这恐怕是目前租房、租房分期市场发展面临的最大问题。“如果租售比不正常，就会引出一个问题:租赁资产的收益能否在市场上形成有竞争力的金融产品？如果没有，就很难推动做大做强。”
对资产证券化寄予厚望
方便租客但也存在明显问题的“租金贷”，在租赁企业端对资产证券化寄予厚望。
以前述第二笔免租金分期贷款为例。2017年8月15日，自如发行首只以租金分期小额贷款为基础资产的资产证券化产品，规模5亿元，运作至今无逾期记录。未来一年，我们将在上交所完成总额20亿元的资产证券化产品。
薛洪言认为，由于租赁市场是典型的资金投入重、资金消耗大的行业，通过资产证券化，租赁机构可以快速盘活存量资产，在行业内做大做强。同时，先自持物业，再通过租赁的方式分期回收资金的经营模式也非常适合资产证券化。因此，资产证券化有望成为长租公寓市场的重要资金渠道。
作为租房市场的创业者，刘翔和他的创始人优客逸家最近也在尝试基于租金的资产证券化。刘翔认为，传统金融机构不可能像“租房贷”一样对零散、小额的贷款业务进行验证，也很难形成大规模的资产包和金融产品，这给租房运营商带来了更高的要求。
在他看来，为了充分发挥资产证券化在租赁领域的潜力，行业需要更多的租赁公寓企业实现规模化、数字化运营。“金融的核心是风控，风控的核心是数据。这个行业的运营只有数字化了，才能透明，才有财务基础。”
除了行业变革，刘翔还希望在政策方面释放更多“红利”。
过去几年，刘翔频繁前往成都、北京等地，关注并呼吁给予租房市场更多的政策支持。在他看来，近两年来，国家和一些地方出台的允许“商改居”甚至“业改居”的政策措施，以及集体土地入市、低价租赁住房专项用地等，从源头上提供了低价的土地和房产资源，起到了很好的作用。但可以释放更多的“政策红利”，让符合市场收益率的金融产品诞生并得到认可，从而推动租房市场的发展壮大。
严跃进向记者解释了“政策红利”的走向。“租金的证券化一定要做，但有一个前提，租赁市场必须实现租售同权。”在他看来，只有租售权真正落实，“租贷”才能得到更多的关注，才会有更多的企业愿意逐步参与到资产证券化的金融产品中来，并逐步建立相应的规范。
(原题为《房租贷在路上的喜与忧:租客被签问题依然存在》，原作者王林。编辑周倩)
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