韩国房屋，韩国房贷

最近一系列关于韩国房地产的消息引起了市场的关注。韩国的加息周期启动较早，也使得韩国的流动性问题最早出现——2022年下半年，韩国出现了“乐高乐园”式的流动性危机；另一方面，二次上升后核心通胀开始高于整体通胀，意味着目前的高利率环境难以改变。

韩国独特的住房制度也值得研究。通过租赁形式的“转让房”制度，在很大程度上具有“短期”和“明显”的长期金融风险。这一特点也使得“传导室”成为利率的加速器，即在利率上行期间，“传导室”是反向加速器；在利率下行期，“传导室”将转化为正加速器。因此，韩国房地产市场未来的走势也变得更加“惊心动魄”。

“传祺坊”租赁合同的双方都是房地产“鱿鱼游戏”的参与者。虽然租客和业主的关系发生了变化，但是一旦房地产价格崩盘，这场游戏就没有赢家了。

韩国家庭债务占GDP的比重全球第一，这也使得加息的影响更加“强烈”和“直接”。

随着时间的推移，全球主要发达经济体都提高了对核心通胀水平和持续时间的预期，这也意味着利率将长期保持高位。尽管美联储等央行纷纷表示，高利率引发的第一轮银行业危机已经过去，但南韩已经用实例传递出这样一个信号:加息的潘多拉魔盒并未关闭，资产价格和杠杆的压力仍会让许多投资者夜不能寐。

最近一系列关于韩国房地产的消息引起了市场的关注。对于投资者来说，首先需要了解韩国房地产制度的特殊性，同时也需要了解其在利率周期过程中“繁荣”与“衰退”的逻辑。在了解了这样的“普通”和“特殊”之后，我们实际上看到了韩国特有的房地产体系中罕见的将长期贷款转化为短期贷款的私人操作的例子——理论上，这种利率互换通常只有通过专业的金融机构才能完成。这样一个平民版的“利率互换”的未来走势，值得我们进一步观察。但与此同时，我们也看到普通韩国人面对资产贬值和债务问题的反应。今天，我们看到的是巨大的金融风险，但同时，风险仍然只是风险。

什么是「传送门」？

韩国的房地产市场不同于其他主流国家。除了传统的租房买房，还有第三种方式——Jeonse，在月租和所有权之间进行选择。在转租之初，要求租客一次性支付当前房产市值的50%-80%的押金(具体由双方约定)，之后在整个租赁期内无需支付其他租金。合同一般是2年，可以再续签2年。合同到期后要求房东退还所有押金。租赁期间押金的利息收入与租客无关，属于房东，房东可以作为收入使用。

传祺坊作为韩国特有的行业，是租赁和金融工具的结合体。根据韩国政府的统计，一方面，房子是租客和房东之间的私人借贷合同；另一方面，它也是一种金融工具。对于房东来说，租客的押金可以作为抵押，对于租客来说，租的房子也可以作为抵押，在一定程度上可以提高双方的杠杆水平。

档案室的起源甚至可以追溯到一个多世纪以前，但在20世纪末才开始流行，这期间档案室也经历了繁荣和萧条。2008年金融危机后，韩国央行大幅下调基准利率，再次促进了租客对房子的青睐。在低利率时期，一方面，租户可以通过银行贷款，以比普通租金更低的成本住上同等水平的住房；另一方面，房东可以将收取的大额保证金投入资本市场，或者购买新的房产，通过转手房屋的方式继续出租。这样租客省钱，房东增加个人资产，即使利率低，银行业也通过庞大的业务规模获得了不少利差收入。这样的双赢，推动了过去几年房价的大幅上涨。

02“鹰派”央行拿走酒杯

显然，这样的“三赢”局面在通胀和利率上升的环境下已经不再有效。在全球发达经济体普遍面临数十年超高通胀的当下，韩国央行率先行动，最早开启加息周期。

值得指出的是，韩国央行一直具有“鹰派”DNA，这意味着在通胀明显缓解之前，韩国央行很难做出实质性的宽松措施。无独有偶，韩国的核心通胀走势也颇为“鹰派”。2023年3月较2月上升0.8个百分点，增速首次超过整体通胀，达到4.8%。

03韩国房地产的“鱿鱼游戏”

在绝大多数国家或金融体系中，大部分家庭单位贷款都集中在住房贷款上。由于以下原因，住房贷款的高利率风险传递缓慢:

(1)很多住房贷款采用长期固定利率，这意味着贷款利率在未来很长一段时间内(15年、30年或更长)保持不变，短期利率变化不会对整个贷款市场产生立竿见影的效果；

(2)由于重定价周期，即使是浮动利率，整个贷款市场出现利率变化也需要一段时间；

(3)银行有非常严格的风险管理标准，在发放贷款时已将一定范围内的利率波动考虑在风险控制标准内，以保证贷款的安全性；

(4)在极端情况下，政府可以采取调整贷款政策、提供补贴或实施宏观审慎政策等措施，降低高利率对住房贷款市场的影响。

对于韩国来说，因为传导房的存在，利率突然上升后风险传导更加“直接”。因为超过房价一半的“巨额”转让租金是以短期浮动利率贷款的形式存在的，这意味着原来的长期抵押贷款通过转让租金变成了短期贷款。不同于很多国家的房贷利率每隔几年重新定价，但不需要偿还本金的情况，租客支付房屋租金所获得的贷款一旦终止，就意味着贷款合同终止，此时需要偿还本金。

所以房产转让带来了很多有趣的草根金融做法。第一，买卖双方都可以通过转让房产来增加杠杆，同时通过转让房产租金，实际上可以将长期贷款变成短期贷款，而这种贷款是可以“跳出来”的，即租客可以选择退出租赁，要求房东退还押金，让租客返还贷款本金。

利率上升，房产转让相关的金融风险被放大，导致“接盘者”减少。当向银行借款的成本高于普通租房时，原有的双赢局面不复存在，越来越多的租客开始从转让房产转向普通月租。数据显示，2022年韩国缔结的房屋租赁合同中，普通月租数量首次超过传统房屋。

与此同时，在交房需求下降的同时，一些房东不得不出售房产以返还租客的押金，这导致了韩国房价的加速下跌趋势。与此同时，仍有相当一部分房东无力偿还租客押金。因此，韩国出现了一个有趣的现象。在房价大幅下跌的情况下，即使有新租客愿意接手房子，也很难偿还原租客收到的所有押金。为了留住原租客，避免资金链断裂，房东甚至开始向租客倒租。

另一方面，根据韩国最高法院的数据，因强制拍卖而发生所有权变更的房屋数量急剧增加。2022年前10个月，因强制拍卖而变更的公寓、别墅和住宅办公楼数量为4805套，比上年增长25.3%，这只是韩国房价下降趋势的开始。

巨额家庭债务

同时，韩国庞大的家庭债务也让我们更容易考察高利率环境对家庭资产负债表的影响。在利率上行时期，债务越高，金融体系的不稳定性越大。当加息已经开始暴露金融体系的脆弱环节时，我们可以通过考察债务水平超高的韩国家庭的风险传导过程来观察高利率对经济和金融体系的影响。

根据国际金融研究所(IIF)发布的报告，2022年第二季度，韩国家庭债务占GDP的比例为104.3%，在36个被调查的主要经济体中为最高水平，其他所有被调查经济体的家庭债务水平均低于100%。CEIC数据显示，2022年第三季度末，家庭债务占名义GDP的比例甚至达到了108.8%。

根据IIF报告，韩国家庭债务主要由抵押贷款构成，近四分之三的家庭财富与房地产密切相关，其中超过70%的未偿还贷款基于浮动利率(相比之下，美国住房抵押贷款的固定利率比例约为90%)。本轮加息以来，韩国央行将基准利率从0.5%上调至3.5%，利率的上行趋势严重影响了对利率敏感的房地产行业。

另一方面，高额的家庭负债背后，还不包括房子的租金。但韩国政府并没有把房子的租金计入家庭资产负债表，理由是这是业主和租客之间的“私人金融”(可能存在重复计算)(家庭资产负债表中只计入了租客从银行的贷款)。如果计入家庭债务，韩国家庭债务占GDP的比例将增至157%。

05乐高乐园事件:塔莎开始崩溃？

在房价下跌的同时，韩国也出现了一些开发商违约的案例，其中乐高乐园开发商违约事件比较典型。2022年11月，韩国乐高乐园一家开发商拖欠了2050亿韩元(约合1.55亿美元)的债务。这笔债务最初由韩国地方政府担保。违约后，当地政府没有履行担保职责。这引起了韩国金融市场的极大恐慌，并引发了韩国1690万亿韩元信贷市场自2008年金融危机以来的最大跌幅。随后，韩国政府被迫紧急提供50万亿韩元，以防止流动性危机升级。虽然在政府的介入下，乐高乐园的危机告一段落。不过，在目前的时间节点回看事件，房地产市场可能已经开始出现局部警报。

06利率风险的“二级”释放

虽然传祺之家是韩国特有的租房模式，但是租客和业主都要承担较大的财务风险。在硅谷银行和瑞士瑞信银行事件引发的流动性危机告一段落后，韩国房地产价格的下跌趋势在一定程度上显示了高利率环境可能带来的第二波风险——资产价格的下跌趋势。

从经济运行原理来看，利率与资产价格存在负相关关系:利率上行可能导致借贷成本上升，从而降低资产购买需求，在供求失衡的情况下资产价格将进入下行区间。同时，如果短期内高利率环境没有改变的迹象，可能会在一定程度上进一步推动资产价格的下行速度。

本文来自券商研究报告精选。

温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。

原文地址"韩国房屋，韩国房贷"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/176109.html。