楼盘烂尾银行有什么责任，楼房烂尾银行贷款用还吗

近日，廉江一名烂尾多年的购房者收到法院判决书，被判令向银行还清按揭贷款本金、利息及高额违约金。该房产已烂尾多年，没有希望盘活。很多购房者将面临房财两难空，还要背负银行巨额债务，生活几近绝望。

事实上，购房者可以通过法律途径免除对银行的债务，购房者对房地产开发商的债权(包括房款本金、违约金，甚至其他损失)已经得到司法确认。

近日，记者采访北京市盈科(深圳)律师事务所律师蒋时了解到，该团队已代表多名购房者起诉惠州某房地产开发商，成功向银行免除按揭贷款债务，并向开发商追讨已付房款、违约金及经济损失。

以下几个案例，或许能给湛江部分购房者维权带来一些启示。

案例简介:开发商逾期未交房。

2019年11月16日，原告A与被告A签订商品房买卖合同(预售)，约定原告购买被告A开发建设的房产一套，购房总价款1086545元，原告A以贷款方式购买该房屋。原告按合同约定支付购房首付款326545元，并在与被告B银行签订《个人购房抵押贷款合同》后，成功办理购房贷款并支付剩余购房余款。

根据原告A与被告A签订的《商品房买卖合同(预售)》中“交付时间及程序”和“逾期交付责任”的约定，被告A应于2020年12月10日前交付涉案商品房。逾期超过180日，原告有权要求解除商品房买卖合同(预售)，要求被告A退还购房款，并承担违约责任。鉴于市场低迷、长期无法交房的不确定风险，原告A于2021年9月找到姜律师团队，希望向开发商返还已支付的购房款，并免除银行的还款责任。

代理律师接受原告委托后，将整理案件的当事人关系、相关材料和证据。本着问题导向，为了达到购房者的目的，需要通过诉讼程序达到以下目的:1 .解除原告甲与被告甲的商品房买卖合同(预售)，被告甲返还已支付的购房款、已偿还的按揭款及其利息，并承担违约责任，赔偿损失；2.解除原告A与被告B银行之间的个人住房抵押贷款合同，原告A无需再向被告B银行承担还款责任。

争议焦点:疫情延误工期是否构成根本违约？

向惠州市大亚湾区人民法院提起诉讼。被告A公司诉称，未能按期交房的原因是新冠肺炎疫情导致施工进度延误并一度停滞，应适用《最高人民法院关于妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第二条、第三条关于“不可抗力”的规定。涉案合同第十二条及附件《XI》第十五条第四款规定，“因不可抗力或其他违反买卖合同约定义务的原因导致迟延交付的，出卖人有权相应延期履行相应义务，且不承担违约责任”，可见，原告A行使合同解除权、被告A承担迟延交付责任的前提是“不可抗力除外”。受疫情影响的银行，即使被告A公司存在违约和过错，也不构成根本违约，不应解除双方的购货合同。

被告B银行主张其与原告的金融借款合同关系已经成立且合法有效，在借款未全部清偿前，不能免除原告的还款责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，买卖合同和借款合同解除后，出卖人的还款方式并未明确免除借款人的还款义务，还款方式也不能改变合同法律关系。在被告A公司未进行第一次房屋所有权登记之前，B银行不能对涉案房屋享有抵押权，连带责任保证人A公司的还款能力极差。如果借款人和原告被免除还款责任，B银行的利益将受到损害。

为此，法院将本案中的争议问题总结如下:

1.原告A与被告A之间的商品房买卖合同(预售)能否解除；

2.原告甲与被告乙银行之间的个人住房抵押贷款合同是否可以解除；

3.被告A公司是否应返还原告A的购房款及原告支付的房屋维修基金、购房杂费、公证费、已偿还的贷款本息及违约金；

4.被告A能否通过银行向被告B偿还原告剩余的贷款本金余额及利息。

认为被告A公司逾期交房不符合合同约定，也不符合法律规定，其不能按期交房的根本原因不根源于新冠肺炎疫情防控措施导致的不可抗力。因此，原告应对其诉讼请求进行有力反驳，并形成以下办案思路:

1.充分反驳被告A关于因新冠肺炎疫情不可抗力造成的工期延误不构成根本违约的主张。

根据《最高人民法院关于妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的规定，直接受疫情影响或者疫情防控措施符合不可抗力法定条件的民事纠纷，适用《中华人民共和国民法通则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定妥善处理。

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。然而，涉案购房合同中约定的房屋交付时间是在新冠肺炎疫情爆发近一年后，而新冠肺炎疫情是社会上众所周知的情况。作为有支付义务的被告A，应及时调整自身工程进度并提出有效对策，而不是由已履行约定义务的一方承担疫情对交易的不利影响，以摆脱自身责任。而且根据规定，“当事人主张免除部分或者全部不可抗力的，应当对不可抗力直接导致不能履行部分或者全部民事义务的事实承担举证责任”。被告A公司诉称，其施工进度受房屋所在城市疫情防控措施影响，于2020年1月至2020年4月8日未能开工，至4月8日才正式复工，但其无法提供充分证据证明其施工因相关政策措施而无法进行，4月8日后未能调整施工进度，应承担未能提供证据的不利后果。

2.被告A逾期远远超过180天，构成根本违约。原告甲可以单方主张解除购房合同，开发商应当承担违约责任。

原告A与被告A在合同中明确约定“逾期交付房屋超过180日的，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知发出之日起15日内返还买受人已支付的全部房款及相应利息。”逾期交付后180日内，出卖人按总房价款的1%向买受人支付违约金。被告称受当地疫情防控措施影响。其实是由于A公司的消极态度，在疫情影响减小的情况下，未能及时调整施工方案，导致交货延迟。即使客观上施工受到了疫情不可抗力因素的影响，被告A的逾期也远远超出了180天，构成了根本违约。原告A可以单方主张解除合同，被告A承担违约责任。

3.被告A公司逾期交房远不止180天。原告可以在主张解除合同的同时，要求甲公司赔偿甲造成的损失。

根据《中华人民共和国民法通则》第五百八十四条规定:“当事人一方不履行合同义务或者不履行合同义务，给对方造成损失的，损害赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”其中，应赔偿的损失包括返还利益和信托利益。

利益返还是指根据《民法典》第五百六十六条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”信赖利益损失赔偿的结果是使当事人达到合同未订立时的状态。本案中，信托利息包括原告购房款及原告支付的房屋维修基金、购房杂费、公证费及贷款本息。原告为取得该房屋的所有权及附属使用权，支付了购房款、房屋维修基金、购房杂费、公证费及签订《个人房屋抵押贷款合同》所产生的贷款本息。合同解除后，为保护当事人的合法权益，应当采取恢复原状的补救措施，请求法院予以支持。

4.房屋买卖合同解除后，我们可以主张解除个人房屋抵押贷款合同，被告甲向被告乙银行偿还未偿还的贷款本金、利息、罚息、复利并支付违约金。

《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定:“因商品房担保借款合同被确认无效或者被撤销、解除，不能实现商品房担保借款合同目的的，当事人应予支持”，而第二十一条规定，第二款规定:“商品房购买合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也解除的，出卖人应当接受购房贷款和借款。

因此，当我们主张解除商品房买卖合同(预售)时，以购房为目的签订《个人住房抵押贷款合同》的合同目的已无法实现(如购房目的及以借款人名义的房产设定抵押担保无法实现)。如果要求购房者在未取得房屋所有权及其他相关权利的情况下还贷，显然会加重购房者的履约责任，有违公平原则，不利于房地产行业的良好发展。当一个案件中存在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的双重法律关系时，应平衡各方的权利和义务。如判令原告偿还乙银行发放的贷款及产生的利息，乙银行享有该房屋的抵押权以及甲公司和甲方的债权..原告A在支付了首付款后，既没有取得房屋，也没有按照合同约定偿还贷款。被告A公司先违约，既没有交房，实际上拿走了甲方支付的首付款和B银行支付的按揭贷款..三方权利义务关系明显失衡，达不到履约的公平目的，而且会产生恶劣的社会影响，打击购房者的信心，阻碍房地产行业的长远发展。

案件处理结果:合同终止，买方免除清偿贷款义务。

最终，法院判决支持了我们的诉讼请求，判令撤销原告A与被告A签订的商品房买卖合同(预售)，撤销原告A与被告B签订的个人住房抵押贷款合同，被告A于判决生效后十日内向原告返还首付款及相应利息，支付原告偿还的贷款本息，支付违约金，赔偿损失，并向被告B返还房屋维修基金。

我们达到了诉讼目的，代理律师很好地维护了委托人购房者的合法权益，得到了委托人的高度赞扬。

快递的最高法律案件:

在(2019)最高法终字第245号王忠诚、王启波、王启宝(以下简称“王忠诚等人”)与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行(以下简称“建行青海省分行”)、青海越州房地产开发有限公司(以下简称“越州公司”)发生的金融借款合同纠纷一案中，最高法院认为”。根据合同约定，中国建设银行青海省分行对越州公司和王忠诚既享有抵押权，又享有债权。王忠诚等三人没拿到房子，但交了首付，还得还房贷。如果按照合同约定的权利义务处理，仍要求王忠诚等三人对剩余借款承担无过错的还款责任，显然不合理地加重了他们的负担，各方权利义务失衡，违背了公平原则。因此，在审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款这一商业模式下合同之间的密切关系和各方权利义务的平衡，避免因强调单一合同的相对性而导致三方权利义务的失衡。”

因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年6月1日起施行)第二十五条规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也随之解除，并由出卖人将收到的购房贷款本息和购房款分别返还给被担保方及买受人”，最高法院审计委员会认定开发商未按期交房，导致”。该司法解释在2020年修订时仍保留了这一条款。

[全媒体记者]刘雯

【作者】刘文

【来源】南方报业传媒集团南方+客户端

来源:南方+-创造更多价值

温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。

原文地址"楼盘烂尾银行有什么责任，楼房烂尾银行贷款用还吗"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/166632.html。