国内存贷款利率普遍下降，部分房主提前还贷意愿强烈，甚至打起了用成本更低的贷款“替代”房贷的主意，这让善于包装的贷款中介“有机可乘”。
记者了解到，目前由于经营性贷款的利率普遍低于房贷，很多贷款中介在推广业务的过程中会暗示“套利”的机会，部分购房者会主动寻找相应的经营渠道。这种模式在当年炒房团给炒房加杠杆的时候“流行过一段时间”，甚至很多刚需购房者会通过更高成本的消费贷款来补足首付。
但值得注意的是，这些都属于监管禁止的“资金非法进入楼市”范畴。一旦被跟踪，被借出后“识破”，不仅会被追回，还会面临失信风险。另一位法律人士告诉记者，如果用空空壳公司申请经营性贷款，也可能涉嫌骗贷，银行人员审核不仔细会增加内部风险。
经营贷款“置换”房贷有窍门。
三年前刚在京买房的王强(化名)最近一直在和贷款中介打交道，希望能找到一个合适的办法解决“少付房贷利息”的问题。因为与利率较低的商业贷款相比，他手里的房贷利率即使挂钩五年以上的最新LPR(贷款市场牌价)，仍然较高。
“现在操作贷款(置换)和(住房)二次抵押比较划算，但两者都需要名下有公司。”面对王强的咨询，某贷款中介刘骜(化名)这样介绍。
以北京为例，上述两种商贷利率可低至3.4% ~ 3.6%，分为10年先息后本金(前期压力较小)和20年等额本息两种方式，确实低于当地首套房4.3%的房贷利率。从金额来看，两笔贷款的上限在房屋价值的60%-85%之间。
关于“房贷置换”，几位中介经理都表示“最近很多人都在做这件事”，他们在这方面也有很多操作经验。
按照刘骜的说法，所谓的商贷置换，是通过过桥基金还清房贷后，可以继续还清利率较低的商贷；二次抵押是直接把还在抵押的房子抵押出去，以经营为目的申请贷款。从正常的贷款条件来看，两者都需要借款人名下有一套房子+公司，二次按揭需要按揭还款18个月以上。
根据王强的描述和记者的咨询，所谓的商贷置换房贷，一般需要以下程序:个人持身份证、户口本等材料申请商贷——中介补充材料——银行根据情况出具贷款审批函——个人(通过中介)找房贷公司还清房贷——户口本放款——银行放款办理商贷——个人还清预付款，开始偿还商贷。
相比之下，二次抵押的流程更简单:个人申请二次抵押——银行审核贷款——个人用资金还清抵押贷款，开始偿还商业贷款。
总的来说，两者的主要区别在于:以经营性贷款代替抵押的流程更复杂，成本和风险更高，涉及高成本的社会过桥资金；二次抵押流程更简单(一般需要借款100万以上)，但由于资金名义上不能用于还房贷，需要一些“掩护”。
这也是中介在其中的关键作用——一是帮助个人找到贷款申请所需的“空壳公司”，二是找到“掩盖”资金流向的第三方公司。以申请商业贷款为例，王强了解到，通过中介买断一个“空壳公司”大约需要1万元。在接商贷方面，一位中介向一位客户透露，至少有上千家公司(与他们单位合作)“专门收钱”，以规避银行的贷后跟踪。
各方动机是什么？
事实上，这些中介最初是通过电话销售找到王强等“客户”，主要销售个人消费贷款(利率较高)。但由于疫情等原因，人们的消费和投资观念趋于保守，这项业务的景气度也发生了变化，带来了一定的经营压力。
尤其对于很多有房贷的人来说，随着理财净转型，收益率波动加大，股债市场的下跌导致基金收益不理想。此外，银行定期存款和大额存单的利率在年内多次下调，很难找到收入能够覆盖抵押贷款成本的产品。
疫情的持续和反复也影响了很多人的收入和预期，个人提前还房贷、降低房贷成本的意愿增强。“现在主要是存钱，还钱，减少家庭开支。”王强粗略算了一笔账，以他目前约300万元的房贷为例。按照现在的利率水平，把房贷换成经营性贷款，可以减少利息70万左右。
虽然王强并不知道自己的联系方式是如何被泄露的，但他已经从“拒绝”转向了对中介机构的“试探性咨询”，而他最近打交道的这些中介机构一般都声称与国内大部分银行有合作，包括至少四大行。
“咨询和资料筛选，以及我们初步为您制定的贷款方案，都在我们这边，但真正的贷款流程是要在银行柜台办理的。你放心。”另一家中介向王强承诺，一般的单位型贷款中介没有问题，主要是银行(分行)委托，但也有个人型中介，主要是和个人银行客户经理合作。
此前，一位中介人士告诉记者，由于银行审核一些资质差或者贷款金额小的客户比较麻烦，为了拓展业务，他们会选择与中介合作，让后者先帮他们筛选小额贷款客户，统一收集数据和申请贷款，从而在流程上更有效率。尤为关键的是，中介通过帮助获取客户和包装服务，可以获得可观的中介费。王强联系的一家中介公司明确表示，其在客户处的服务费是贷款总额的1.5%。
其实这种模式是几年前炒房者热衷的“杠杆”工具，但后来随着监管的收紧和房地产环境的变化，这种套利模式逐渐没落。疫情爆发以来，对中小企业的政策扶持力度加大，相应的贷款成本不断下降，使得很多中介甚至银行内部客户经理与有相应需求的客户“一拍即合”。
这些风险不容忽视。
虽然从利息成本来看，这是一笔不错的交易，但王强并没有付诸行动，因为这存在很大的违规风险:一旦银行追查到资金使用不当，贷款将被收回，个人征信也会受到影响。
资金违规流入楼市一直是监管重点。近期各地银监局相关罚单密集，房地产贷款业务管理不规范，房地产信贷业务管理不审慎，贷款支付管控不到位，导致个人贷款资金违规流入房地产。
在近期罚款的其他原因中，个人商业贷款在放贷前没有进行适当的调查，个人消费贷款和商业贷款非法流入房地产，这涉及大型银行和股份制银行的地方分行，以及城市商业银行和农村商业银行。
记者从多家中介机构咨询得知，一般银行会和中介签订相应的协议，包括中介需要完成多少客户，银行需要为其设置“绿色通道”。王强咨询的一家小型中介机构人士表示，可以在市场上找到比经营性贷款利率更低的贷款，但贷款人主要是东北的一家村镇银行。
对于王强对银行贷款追踪的担忧，刘骜明确表示，不必担心，后续事宜交给他们(中介)就好。据记者了解，银行一般会在贷款发放后一个月或三个月内跟踪资金使用情况，之后会定期跟踪。因此，个人“买断空壳公司”后申请经营贷款，一般需要持有至少10年。也有中介说，有的银行只跟踪第一手，只要借了一个月就用，大概率不会有问题。
虽然中介的介绍看起来“天衣无缝”，但不代表没有风险。有法律人士告诉记者，在这个违规操作过程中，除了个人贷款被追回、征信受到影响、银行面临行政处罚外，如果居民和中介共同申请经营性贷款，还涉嫌骗贷；如果与银行内部人员串通，银行工作人员将涉嫌违规发放贷款，银行内部的系统风险也将大大增加。
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