本文来源:时代周报作者:魏琼特约记者李健
经营性贷款利率持续下降，准备从房贷转向经营性贷款。
时代周报记者从多家房贷公司了解到，目前经营性贷款利率已经突破3%，最低可以到2.9%，还完利息就可以还。
海通证券研究所数据显示，2020年、2021年平均房贷利率仍在5%以上，个人房贷利率在6%左右。经营性贷款和现有抵押贷款的利率有很大的利差。为了降低利息成本，抵押贷款机构瞄准将抵押贷款转为经营性贷款的市场需求，非法转贷牟利。
中国人民银行近日发布的二季度金融机构贷款投向统计报告显示，二季度居民消费贷款增速回升，经营性贷款保持较快增长。上半年，个人经营性贷款增加2.3万亿元，同比多增7593亿元。
时代周报记者调查发现，房贷转经营性贷款存在多重成本。除了房贷机构的服务费，很多客户还需要支付高额的过桥资金利息，每年还需要购买空空壳公司并“运营”这些公司。更关键的是，房贷对企业贷款还面临抽贷和影响信用信息的风险。
图片来源:不倒翁
利率低至2.9%，利差滋生放贷灰色生产。
"根据批准情况，最低利率可以是每年2.9% . "房贷机构工作人员john young(化名)告诉时代周报记者，目前的经营性贷款可以是10年，贷款可以无资本金续贷，但需要中介机构帮助优化流程。
随着市场资金成本的降低，消费贷款和经营性贷款的资金成本更低。以上提到的不止一家房贷机构的经营性贷款利率低于3%。
广州某房贷机构工作人员李玟(化名)告诉时代周报记者，按照先付利息后付本金的方式，签约五年后年化利率为3.2%；另一款产品的贷款期限为10年，初审2年，年化利率可低至2.8%-2.9%。
另一家规模相对较小的房贷机构工作人员刘明(化名)向时代周报证实，经营性贷款最低利率可达2.9%。在给时代周报记者的推荐方案中，刘明直接跳过了利率2.9%的产品，推荐年化利率3%和3.3%的产品，因为2.9%的产品需要省行面对面审批，非常麻烦和困难。
对于经营性贷款资金的使用，刘明表示，资金不能流入楼市和股市，机构买房产和炒股也做不到。但是股票抵押置换是可以操作的。刘明告诉时代周报记者，“签合同的时候要提供第三方和第三方账户，资金给第三方，几经转手就转出去了”。
据刘明介绍，利率为3%的产品，信用期为10年，需要每3年结算一次。银行完成审批后可以续贷。3.3%年化的产品可以借10年，每3年需要续贷一次，不需要还钱。刘明表示，两个产品的续保银行都会核对个人和公司征信，不能有逾期征信问题，公司不能有被告和异常操作。
目前5年期LPR为4.2%，现有房贷利率计算为5年期LPR+浮动基点模型。同时，还有一些房贷利率计算模型没有转换到LPR。
时代周报记者调查发现，工行经营的是循环贷款，年化抵押贷款3.45%，授信期限最长10年，单笔期限最长3年。农业银行按揭贷款最低年息3.5%，最长贷款期限3年。中国建设银行经营性抵押贷款，年利率3%起，最长授信期限10年。中国银行按揭贷款最低年息3.65%。一般来说，四大行经营性房贷最低利率在3%-3.65%之间。
相对于目前经营贷款3%左右的年化利率，2个百分点的利差，动辄上百万的股票抵押，10年的计息也是一笔不小的开支。在息差的诱惑下，很多客户产生了放贷的想法，而房贷机构在利益的驱动下，在放贷中起到了关键作用。
从放贷中拆除灰色生产的利润链
只有抵押中介无法完成非法放贷的全过程。
据抵押机构人员介绍，完成贷款过户，需要经过准备材料、审批、撤销、质押等八个环节。
时代周报记者调查发现，资金来源、房贷机构、资金搭桥者，甚至代理公司都可能参与其中，形成一条完整的利益链条。
一家房贷机构的工作人员告诉时代周报记者，自己的机构背后有银行高管的投资。记者对该企业进行了查询，并对其股东背景进行了调查，但并未核实该工作人员的说法。一位银行员工告诉时代周报记者，这是对方的一种说辞。即使背后有高管，一旦抽查不合规，也会贷款；在产品包装方面，房贷机构会通过包装规避银行监管。当然，也可能存在银行收取利益的情况。
据刘明介绍，在与银行签订个人抵押贷款合同时，银行经理就知道贷款人是通过中介公司介绍的，知道经营贷款的目的是置换抵押，但在签订合同时却不能提及置换抵押和中介公司的存在。
获得经营贷款的关键是以借款人的名义拥有公司，或者成为公司的表面股东。对于一些不符合经营性贷款条件的客户，抵押机构会提供“一站式”服务，帮助借款人转让一家公司，找一个账户代理公司等代理机构，帮助借款人长期“经营”公司，即做假账，优化空壳公司的流水和社保缴纳，使空壳公司符合借入经营性贷款的条件。
据刘明介绍，转让一家公司的成本大约在5000-6000元，每年“运营”公司的成本为3000元。
同时，放贷需要提前偿还银行房贷，需要过桥资金，月息1.6%左右。以100万元过桥资金计算，每月利息1.6万元。一年算下来，100万过桥，利息高达19.2万元。时代周报咨询另一家基金过桥机构，月息1.8%。
再贷后，借款人需要支付抵押机构1%-2%的服务费。放贷100万，转到一家公司，10年完成放贷的成本约为6.1-7.2万元。
除了支付资金成本，借款人还面临一定的合规风险。某大型国有银行房贷业务负责人对时代周报记者表示，房贷对商贷只会越来越严格。去年随机抽取了一些银行，涉及非实际经营贷款，都是要求提前还款，涉及几百户。审计署的审核工具非常强大，利用大数据等手段，匹配社保、税收、用电量等维度进行核查。
银行的经营性贷款本身就是针对小微企业的贷款。如果贷款中介引导名下无公司的借款人注册或过户到空空壳公司，这本身就不符合国家政策导向。贷款中介和空空壳公司运营商可能涉及违规。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理委员会发布《关于降低首套房贷利率有关事项的通知》，其中提到:“金融机构应严格执行相关监管要求，对借款人申请的经营性贷款、个人消费贷款等贷款用途进行穿透式、实质性审查，并明确提示风险。对协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款非法置换现有商业性个人住房贷款的中介机构，不得予以配合，对存在上述行为的知情人严肃处理。”
因此，政策是禁止经营性贷款违规流入房地产领域，以经营性贷款置换房贷可能面临银行抽贷风险，甚至违约诉讼和信用受损。此外，借款人还可能因为中介被查而承担更多的金融风险。
天平的两端:游戏价差缩小
抵押贷款和经营性贷款之间的利率差是借贷需求的来源，抑制了非法借贷现象。银行对经营性贷款资金流向有严格控制，通过限制贷款期限防止资金流入楼市。对比四大行公布的贷款年限和贷款中介提供的产品年限可以发现，虽然贷款最长授信期限为10年，但单笔贷款年限基本都是3年。
佛山工行一位工作人员向时代周报记者透露，对于经营性贷款，银行每年都会到营业场所重新评估抵押物，如果期间出现问题，就会抽贷。
广州某银行工作人员告诉时代周报记者，该业务贷款的审批需要满足广佛有房产、营业执照2年以上、征信良好、信用负债低的条件，且该方式最长还款期限为3年。该工作人员表示，对于信用贷款，银行需要控制风险。
为了堵住房贷转经营性贷款的漏洞，银行的产品设计和审核都很严格，监管方也会加强核查，降低息差，有助于从源头上解决问题。
一年期LPR下调，经营性贷款利率进一步降低，经营性贷款与现有房贷利差扩大。同时，国家对小微企业的这种普惠贷款进行补贴，进一步降低了银行的资金成本。这使得天平向经营性贷款方倾斜。
另一方面，现有按揭贷款利率下调已进入实施阶段。交通银行召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会。中信银行副行长谢志斌在中信银行2023年半年度业绩发布会上表示，在密切关注监管导向和市场走势的情况下调整股票利率，确实很难实行“一刀切”的管理政策。招商银行行长助理、董事会秘书彭公开表示，“降低现有房贷利率势在必行。目前我们已经制定了相应的方案，但是还没有最终的方案”。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理委员会发布关于降低首套住房贷款利率有关事项的通知:自2023年9月25日起，首套住房商业性个人住房贷款借款人可向贷款金融机构提出申请，由金融机构发放新的贷款替代首套住房商业性个人住房贷款。此外，首笔商业性个人住房贷款的借款人还可以向贷款金融机构申请协商变更合同约定的利率水平。
现有房贷利率下调，银行将面临净息差下行压力。中国建设银行首席财务官柳荣在8月24日的2023年中期业绩会上表示:“将根据市场化原则重新谈判股票抵押贷款利率，这确实会对后续的银行净息差产生一定影响。”
银行股票抵押贷款的规模很大。如果允许银行单方面降低股票房贷利率，会对银行的收益产生影响。
如果银行将优质的存量房贷打包进行资产证券化，提前回收贷款资金，那么银行可以缓解利率调整对存量房贷的影响。
2014年，个人住房抵押贷款ABS开始发行，规模从68.14亿元增长到2019年的5162.71亿元。在此期间，房贷利率也持续下降。但自2022年发行3只个人住房抵押ABS以来，至今没有发行一只个人住房抵押ABS。目前，现有个人住房抵押贷款ABS规模为1.6万亿元，占现有信贷ABS的74.28%。
根据天风证券的数据，截至今年5月底，商业银行持有ABN和原银保监管负责人ABS 76%的头寸。也就是说，银行发放的个人住房抵押贷款ABS的持有人仍然以银行为主。
在监管方面，2023年初，原银监会、央行就《商业银行资本管理办法(征求意见稿)》公开征求意见。管理办法对资产证券化产品引入STC标准，对符合STC标准的资产证券化产品给予一定的资本优惠。STC标准的出台对于提高证券化产品的透明度，降低投资者的风险，促进资产证券化市场的发展具有重大影响。
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