一年来，南宁房价飙升，其中学区房涨幅最大。一套24平米的小户型学区房，业主“任性”报价2.5万元。南国早报记者了解到，朱敏路小学、滨湖路小学等名校周边的二手房价格也达到了历史高位。教育部门和学校提醒，目前南宁市学区划分存在压力。如果有学位划分和入学门槛的调整，高价回购学区房风险极大。
金旺角小区单价25000元/平米的24平米学区房，其实只有一个房间。
1.天价
先交5万元定金看房
一年来，南宁市民王先生一直在滨湖路小学周边寻找三岁孩子的学区房。对比这一年来的差价，王先生说自己真的上当受骗了:“我去年1万出头就能买房了，当时资金周转紧张。”一年下来，同一学区的一些小户型，价格直接翻了一倍。"
王先生说，金旺角小区小户型多，总价低，有滨湖路小学和十四中东校区的双学区，一直是他考察的重点。目前小区只有一套小户型在售，24平米的房子。业主报价60万，单价高达2.5万。“简直是天价，普通人很难接受。”
8月11日，记者走访了金州区路、金浦路多家房产中介，确认房源情况属实。
恒创地产顾问陈先生说，现在的市场让他有点困惑了很多年。“金旺角小区50平米左右的房子，去年上半年还是12000元的单价。去年下半年房价开始飙升，现在均价18000，一套房子都没放出来。”
24平米的房子金贵在哪里？记者随后提出要看房，但业主告诉置业顾问，看房人要交5万元定金才能看。
置业顾问说，业主的“任性”要求不符合常理，但小区房源确实紧张。之前有同事帮客户买房，也是看都没看就成交了。“这5万块钱不是直接给失主的。我们会给你一个保证。这座小房子没什么可看的。你买的其实是学区房。”记者犹豫了一下后，置业顾问发来了房子的平面图和实景图。从照片中可以看出，整个套房只有一个房间和一个窗户，有卫生间和排烟口，没有阳台。从小区整层公寓的布局来看，小区每层有6部电梯，25套房子，大部分是小户型。
转到周边小区，记者发现这里的小户型价格都贵。金源CBD现代城一套53平米的房子，业主要价74.2万，单价1.4万，“价格很多”。现代国际社区一套48平米的房子，售价80万左右。就连中介口中“单学区”的TT国际社区50平米的小户型也要卖到70万元。
与小户型不同，部分大户型的单价相对较低。比如金旺角小区一套139平米的大户型房子，总价178万，单价近1.3万。
田涛路某宿舍一套60平米的房子，室内装修很老旧。
2.市场
学区十年换了四五次手。
连日来，记者走访滨湖路小学、朱敏路小学等名校，发现周边小区二手房房价屡创新高。
田涛路某单位宿舍是典型的“老小”小区。宿舍区建于90年代，是老式的大板楼，楼龄近30年。不过，这个社区与田涛小学只有一墙之隔，你可以去田涛实验中学上学。所以小区一套60平米的两室两厅，依然卖到了95万的高价，单价接近1.6万。
魏碑28号楼小区是朱敏路小学和十四中的双学区。记者通过中介了解到，这个小区目前只有一套34平米的房子在售，要价60万元。连日来，记者多次联系，想看看这套房子。8月15日，中介回复，此房已出售，成交价60万元。
8月14日，在中介的安排下，记者看到了位于朱敏路田丽大厦7楼的一套34平方米的小户型。这套房只有一个房间，带卫生间和阳台，没有厨房，没有烟道。因为之前是作为公寓出租的，所以内部装修很一般，两张大床，一台老式电视机。
“这么破旧的房子还这么贵，单价都快一万八了！”一位被安排和记者一起看房的女士说，这套房子目前的租价是每月1200元。按照总价60万计算，年租金回报刚刚达到2%，“还不如银行利息”。
不仅如此，记者了解到，这套房子十年间已经转手了四五次，每次转手的价格都涨了不少。对此，置业顾问表示:“这个房子虽然贵，但是买了绝对不亏。孩子读书，就把书卖了，赚了钱。”
另据了解，由于目前房主持有这套房子不到2年，按照南宁现行政策，转手需要缴纳6.65%左右的综合税，也是由买方承担，是一笔不小的开支。
田涛路某宿舍60平米房子的厨房。
3.学校
学区流失率高导致学位短缺。
记者发现，在南宁购买小户型学区房的家庭，很多都不是首套房。有家长说，其实自己心里也没底。“不知道入学后会不会要求购买年限更长或者居住面积更大的房产。”
“如果有多套房产，家长可以自由选择其中一套的很多学校进行注册。”记者咨询了南宁市几个城区的教育局，都是按照这个政策执行的。不过，教育部门也提醒:“原则上，在哪里生活，就在哪里学习。”
多位中小学负责人向记者证实，好学校周边小户型二手房较为普遍。尤其是近年来，择校之路受阻，很多家长转而购买学区房，以达到上名校的目的。尤其是小户型的学区房，投资少，易转手，因此备受青睐。很多家长买房后会摆家具，学校很难判断家长住在哪里。
南宁市西乡塘区一所小学的负责人说，市里30多平米的小户型非常好卖，成交率比较高。目前南宁还是采取一年一个学位的方式。如果A买房，孩子在该地段上学，然后把房子卖给正在找学区房的B，B的孩子第二年也可以在该地段上学。一般来说，一个楼盘六年只需要一个学位(二胎除外)，但如果周转率高，楼盘六年就需要三四个学位甚至更多，这就使得学校地段内的学位比较紧张。
据了解，北京、上海等地相继出台了相对严格的学位政策。比如北京的西城、海淀、石景山区，除了户籍、房产证统一地址外，还实行“一个学位六年”的政策。也就是说，一套房产六年内，只能有一个直系子女在附近的学区上学(二胎除外)。如果一个孩子6年内使用了该房产的名额，其他孩子就不能通过买二手房或租房的方式使用该房产入学。
不少学校领导也提醒，学区的面积不是一成不变的，每年都会有微调。如果周围建起新学校，会有很大的变化。在学区房买房的家长要承担调整学区房的风险。
4.政策
学区划分存在“风险”。
南宁市青秀区一所著名小学的副校长介绍，该校老师家访时确实遇到过一些小户型的家庭。“住房面积30平米，除了泳池实际面积只有20多平米。”副校长承认，这样的房间是为了入学第一眼买的，但学校不得不收。
这位副校长解释说，南宁一些名校也有不成文的规定，住房面积小于45、50平方米的房子不能作为学区房。但是在实际操作过程中，有小户型房子的家长带着孩子去报名的时候，学校也是接受的。毕竟目前南宁的学位还不至于紧张到接收不了很多地方的学生。但是，一旦学校认真起来，这些人可能还是会被卡住。这也是买小户型做学区房的风险。
其实这在其他地方也不是没有先例。2015年，广州市越秀区出台新政策，“购买30平米以下学区房，且不是唯一居住地的，子女融入学区房”。今年厦门部分区因为学生太多没有学位，小户型(20平米以上)的学生被区教育局安排到其他小学；北京规定过道房、车库等“异形房”不具备入住资格。
业内人士认为，随着二孩时代的到来，适龄儿童的数量正在增加。一旦生源爆满，南宁的教育部门可能会被迫提高入学门槛。从其他省份的经验来看，小户型学区很可能是政策调整的第一个对象。因此，在采访中，多位校领导提醒，家长在购买小户型学区房时一定要冷静思考。如果失去了学区房的光环，你能承受这样的天价吗？
来源:南国早报记者徐炳蒋晓梅文/图
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