10月三分之二之后，我们就可以谈这个话题了。
主要是今年的趋势有点出乎意料。
以前都说每年金九银十，主要表现要看11月的小长假。11月假期过后，售楼处会比较安静，形成鲜明对比。
今年我真的不太清楚。
毕竟经济形势摆在这里。买房靠什么，一个是口袋里的现金，一个是对收入的预期。手头的钱够不够，决定了你有没有钱付首付，决定了你以后能不能维持比较好的收入，决定了你能承受多少贷款。
现在大家花钱都比较保守。以前看品牌，现在看性价比。过去，我们常常很容易出国旅行，现在我们谈论的是周边游。因此，虽然游客数量增加了，但花费的钱却没有同样的增长。我们都想发泄，但无论怎么发泄，都暗暗留了底线。我们不能伸出我们的眉毛。当然，这么大一笔钱买房还是要谨慎理性。
所以，当前楼市的这种表现很有意思。十一期间，很多项目都是几十套、二十套成交，甚至过了假期也是如此。虽然是涓涓细流，但交易并没有断，不像前几个假期后的沉寂，让我怀疑自己误解了人们的消费能力。和几个客户聊过之后，大家都表现的很淡然。现在需要，就买了。第一，感觉新房价格挺稳的。
业绩好的项目主要是那些我们经常唠叨的项目，如规划好的小区维信瑞景，地段好的小区五彩城，地段好的听云一号，经历了反复微操作的龙湖项目，也卖的不错。总价低，门槛低的万象产品，证明了它存在的正当性。项目的第二阶段正在田芸碧水进行准备，碧水热爱它的产品，却抱怨它的位置。
当然，这只是大象的一部分。
如果你这几天接触二手房市场，你肯定说我在说谎。
月初放假遇到的一个客户很有代表性。
万象城出来一个性价比比较高的房子，比较新，因为住的不多。刚开始的时候，装修和卖家具家电要花很多钱。属于那种买了就能拎个包的。房东着急了，你要的价格在整个小区的价格体系中处于较低水平。房子一出来，看房的人就络绎不绝(房价比高的房子确实有很多人蹲着)
这个客户也关注这个小区很久了，对这个小区每套房子的具体情况比较了解，甚至对在售的房子的情况也比较了解。这样的房子自然不能错过。他也去看了，第一次看就很满意。第二次，他是一家人用卷尺。他已经在讨论这里做什么家具，做什么饰品。看得出来他是真的看好这个房子，看房也很用心。为了观察这个房子的采光情况，我带了个小凳子，在楼下坐了很久，抬头看看太阳的动静，又去物业打听邻居。这家人住在乳山，给孩子买房，光是这个房子就来回跑了好几次，几十万公里外。
这个功课我已经做了，想确认的都确认了。按理说下一步应该是谈价格，但他没有
客户的理由是我不着急。现在有好几个买家，我还得忍着房东。他急着用这笔钱。我不着急。我不得不等到他降价。
告诉他，这房子看的人很多，肯定很快就能卖出去。他也不相信我。他斜眼看着我，余光里全是台词:别把我当傻子。现在买房的有好几个人，你的销售套路对我不管用。
每个人都讨厌被裹在信息茧房里，但在现实生活中，我们往往满足于待在自己的茧房里，这一点在楼市表面表现得尤为明显。接触的客户多了，各种表情堪比镜花水月。
我通常别无选择，只能说服这样的客户。一般情况下，这次游览会到此为止。
这个客户的不同之处在于，他不想就此打住。
房子卖出去后，客户很兴奋，问我:我看好这个房子。我甚至找到了一个家具制造商。我肯定会买下这栋房子。你怎么能背着我把房子卖给别人？
我真的很委屈
你甚至不谈论价格。我建议你找楼主坐下来谈。如果没有，就要忍受楼主。
我说有很多人看房子，你不信。你说我在做一些例行公事。
我还能做什么？我不能大刀阔斧地强迫想签合同的客户，但我为什么要这么做？我是你的守护天使吗？我说我是，你还是不认得我。
至于客户为什么会有这样的心态，也是有原因的。
威海二手房市场现阶段有所变化。
最明显的一点就是前面提到的万象城，以及威海湾的九里、法华九龙湾等一直处于二手房乃至整个威海楼市价格顶端的区域，都出现了明显的价格下跌。
我在上一篇文章里已经说过很多次了，威海新房和优质二手房价格倒挂。买新房确实划算，但是二手房占据地段优势，还是很受客户欢迎的。
(二手房还有一个安全优势，这也是很重要的一点。在我看来，新房对二手房最大的劣势在于安全。这是很多人会觉得一个耳朵进一个耳朵出的问题。但这种情况下就算遇到一万个草泥马也真的无济于事。万达二期、R&F星光世界一个个还是沉默，伤疤还是那么大，但是有的客户就是不信邪。就是很多人有一种对自信的迷恋，相信自己是被自然选择的，相信坏事永远不会落在自己身上，相信不幸都是别人家的。我为什么这么说？我真的遇到过很多这样的客户。我说这个项目进度有问题，他一摆手说没有。我说开发商卖房子明显不认真，他选择性的不听。我说这个项目不安全，他说他知道。现在国家担保了财产。肯定没有问题。现在买就是趁价格低赚。这是一个奇怪的想法。每个项目的复杂程度是我们这些常年关注市场的人都无法完全把握的，更何况是短时间去过几个售楼处买房的客户。他们都是勤奋的工人。我愿意重复几次。)
但是在现在的经济形势下，无论是大消费还是小娱乐，大家都越来越讲究一个性价比。如果差价太大，需求必然跑掉。
我们举一个很显眼的例子。在万科翡翠公园南区交付北区之前，底层商铺被众多中介门店占据，显眼的位置几乎都是大大小小的中介门店，各种品牌。但是现在你去看看，只剩几个了，所以只有一两个。
为什么，因为价格涨了，这个小区的业主当初买的价格也不低。除非他们急需用钱或者各种原因着急，谁会愿意亏本卖？这一波业主完了，剩下的房子都这么贵，单价永远是14500。小区西边是宏达金允里，一个和万科翡翠公园一模一样的新项目，单价只有九千多到一万。我们怎么才能下车？
法华九龙湾、威海湾九里很多低价业主也是经济原因。我和很多房主谈过。之前高价买的房子月供几千元是很常见的。买房的时候，觉得一切欣欣向荣，会越赚越多。没想到能挺过疫情三年，现在更是难上加难。压力太大，我很累。我不想背这个大包袱，所以选择低价出售。
也有外地客户在认房不认贷政策出台后，想卖掉威海的房子去一二线城市买房。
果不其然，我们不能低估蝴蝶翅膀的拍动。当初这一波政策出来，感觉跟威海没啥关系。现在间接影响开始显现。威海这一批二手优质小区里，外地客户的比例还是蛮高的。
于是，新房和二手房的对比也在悄然调整，很可能现在才刚刚开始。
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