1.去年至今，崂山区已有4宗熔断地块。去年9月，松陵路50%的商业被划拨，被银丰以14900元/平的楼面价拿下。去年12月，张村河边的两块地分别被海信和华润以18975元/平的熔断价拿下。今年4月7日，046地块被越秀和新城联合体以21045元/平的最高价拿下。
前三次土地拍卖都是由两三家公司竞争。这次有9家房企参赛，地价全面突破2.1万/平，与之前的热火空持平。
2.经过四次土地拍卖，地价屡创新高，为崂山区带来了充足的政府性基金预算收入。预计2023年，崂山区将进一步缩小与黄岛区在一般公共预算收入上的差距，青岛最富的两个区已进入巅峰夺旗阶段。
3.四块地中，去年9月拍卖的地块位置最好，靠近金家岭核心区。先试试最好的水，最后这块地吸引了海信、银丰、金钟国泰参与竞拍，最后银丰以最高价拍下。目前该项目命名为银丰九溪台，将于下半年上线。
用最好的试水，这是典型的市场化互联网思维。
4.去年12月，张村河边的两块地被挂牌出让。张村河南岸的商住比其实并不低，有大量的商业地块和安置地块。如果按照青岛过去土地拍卖的方式，要么是工业征地，要么是村庄征地。
张村河整体改造彻底推翻了青岛以往的征地模式，而是在操作上采取了纯粹的市场化行为。
5.在张村河整体整治中，崂山区政府负责张村河南岸城中村拆迁，国企平台青岛环球财富中心开发公司设立资金池，为张村河南岸拆迁安置区建设提供资金保障。截至2021年底，青岛环球财富中心开发公司30亿元城市更新项目贷款已获国家开发银行青岛分行批准。
这笔资金将专款专用，确保张村河两岸拆迁和基础设施建设同步快速推进。
6.政府负责钱拆迁，村委会委托专业房企建房，这是安置房建设的第二步。
比如去年11月的公告显示，城建集团负责河南的社区村重建安置区域——张村。虽然城建集团没有拿张村河的地，但是可以靠建安置房赚钱。
7.拆了的地最后交给市场，真金白银的价格最高。
为了保证宅基地的最高人气，崂山区的土地在张村河地区出让时，是作为干净的宅基地而不是商业用地、教育用地来出让的。事实证明，这一步又走对了。去年12月的两块地，虽然位于整个张村河区域，并不是最优质的地块，但还是以熔断价成交。
8.去年地球拍卖的热度也成功传导到了2023年。
其实今年4月6日046号地块的土拍也很奇怪，比如毫无保留的发布了9家参与单位的完整名单，对于建发首次进入青岛参与征地，万科返回市区参与征地，包括海信地产参与崂山区所有土拍，媒体都有详细分析。
图派的前期宣传和后期宣传工作都做到了极致。预计下一次张村河土拍仍将有5家以上房企参与，成交仍将封闭。
9.与此同时，当然也有质疑张村河地区教育短板的声音。
张村河地区需要什么，崂山区就建什么。去年11月10日，青岛环球财富中心开发公司对片区配套初中建设单位进行招标，目前已经开工。
今年4月6日土地拍卖前，崂山区及时发布将在崂山区张村河规划建设青岛二中新校区。崂山区地球节拍背后有个专家，懂得利用热量带来节奏。
10.事实上，崂山区之前的土拍并不是这样的。挂钩土地也是崂山区之前主要的土地流转方式。
2020年11月，崂山区以网络拍卖方式出让位于崂山区沙子口北区和株洲路片区的三幅地块。公告中注意到，竞买人必须在竞得土地后3个工作日内与崂山区当地金融监管局签订合作协议，竞买保证金包含1亿美元的要求。这是典型的工业用地划分方式。
最终，中植集团拿下了这块地。
因为早在半年前，中植集团就与崂山区政府达成战略合作，旗下中融信期货等四家财富公司和机构将入驻崂山区，与崂山区开展全方位合作，打造“中国第一财富管理中心”。
11.无论是沙子口北区还是株洲路片区，中置的中标楼面地价都在10000元/平左右，远低于崂山区近期出让的张村河片区的地价(18000-21000元/平)。因此，虽然工业用地有很多好处和便利，但从政府收入来看，其出让方式无疑是落后的。
重要的是违反了土地拍卖出让的公平、公开、公正三大原则。
12.崂山区张村河片区，从拆迁到土地拍卖，全面市场化，为青岛市土地整理出让工作带来了良好的开端。再看看其他地区(青岛最近又挂了6块地)如何效仿。
什么是土地拍卖的市场化，什么是利益最大化，什么是房地产行业的长期稳健发展？
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