难以理解的美国房地产市场
另一方面，加息的同时，房价创历史新高。最近美国楼市出现了这种奇怪的现象。
近期，美国30年期抵押贷款利率已升至7.7%左右的高位，但最新数据显示，今年7月，美国房价创下历史新高。
一般来说，房贷利率上升，购房者资金成本上升，会抑制购房行为，需求下降，房价下跌。但今年以来，美国楼市却反其道而行之，让很多人直呼“看不懂”。美国房市到底怎么了？
美国房价创历史新高
近日发布的S&P凯斯-席勒全国房价指数显示，2023年7月，美国全国综合房价指数创历史新高，该指数环比上涨0.6%，同比上涨1%。
S&P；p)道琼斯指数董事总经理Craig J.Lazzara表示，美国房价在2022年6月见顶后下跌。截至2023年1月，美国房价在7个月内下跌了5.0%。转折点发生在今年1月，美国房价又开始上涨。截至今年7月，之前的跌幅已被抵消，房价指数创历史新高。
Craig J.Lazzara透露，7月份，美国20个样本城市中有10个城市的房价创下历史新高。
在主要城市中，7月份，芝加哥(+4.4%)、克利夫兰(+4.0%)和纽约(+3.8%)的同比价格涨幅最高。今年1月至7月，美国全国房价综合指数上涨5.3%，远高于过去35年的年涨幅中值。
值得注意的是，美国目前正处于一年多的加息周期中。自2022年3月开始加息以来，美联储已加息11次，累计涨幅为525个基点。
加息导致国债收益率飙升，从而推高住房抵押贷款利率。美国抵押贷款银行家协会(MBA)近日公布的数据显示，截至10月6日当周，30年期固定利率抵押贷款的合同利率上升14个基点，至7.67%，为连续第五周上升。其中，大额30年期定息按揭贷款利率升至7.7%。
7.7%的房贷利率意味着什么？以贷款金额300万元(等额本息)计算，购房者每月还款约21000元，30年。此前，大量美国买家的抵押贷款利率不到3%。以房贷利率3%计算，同样贷款300万，期限30年，每月还款仅1.2万元左右。
为什么美国房价走势不正常？
答案可能在于供应短缺。
总部位于吉隆坡的全球房地产科技公司聚外爱奇艺集团联合创始人兼首席执行官Kashif Ansari在接受中国快报记者采访时表示，美国楼市现在处于一种“有价无市”的状态，住房需求和住房供应同时受到抑制，买家少，卖家少，这种状态很可能会持续到明年。
Kasif Ansari表示，根据多份报告，由于抵押贷款利率升至历史高位，消费者负担过重，人们的购房意愿降至历史低点。今年以来，银行和金融机构由于自身经营压力，没有扩大放贷能力，导致购房者房贷水平降低，抑制了需求。房利美)9月份的月度购房调查也显示，尽管担心失业的消费者比例很小，但却有所增加。
美国房地产中介Redfin的最新数据也显示了这种价格涨跌趋势。Redfin数据显示，2023年9月，美国房价较去年同期上涨2.2%，售价中值为41.25万美元，但平均而言，出售房屋数量同比下降17.6%。
Redfin的首席执行官格伦·凯尔曼(Glenn Kelman)最近表示，美国的住宅销售糟得不能再糟了。现在只有那些必须搬走的人才会搬走。利率上升导致许多消费者决定在购买季节开始时退出。在过去的四到五周内，有20%到25%的房地产交易被取消。
美国房市的真实情况是怎样的？
中新社记者直通车采访了美国多家房产中介，不少经纪人都不看好高息下的楼市成交。
总部位于波士顿的房地产科技公司Geo Home US的联合创始人杨晓文告诉中新社记者，中国是直通车。目前大多数人“不到万不得已，不卖房”。美国目前的高利率意味着大多数房主的抵押贷款利率低于当前利率。市场成交量一般为疫情前平均水平的2/3左右。
“我们观察到三个现象:一是券商接待的客户数量迅速萎缩。一些和我们合作很久的明星经纪人，今年休假的时间很多。第二，几年前，受益于千禧一代(1982-2000年出生的人)的购房潮，出现了很多年轻的明星经纪人。但今年资深券商与婴儿潮(1946-1964年出生)客户的交易量下降较少。第三，很多朋友的换房计划都推迟了。因为换房子意味着月供更多，生活质量更低。”杨小文说道。
美国西海岸西雅图楼市的情况和波士顿差不多。美国房地产中介公司Compass Seattle柯克兰分公司的经纪人邹说，高利率仍然对西雅图的房地产成交量有很大影响。抵押贷款利率最近从大约2.8%上升到近8%。
邹说，美国家庭基本上10年换一次房，但想换房的客人只能暂时不动，买房的客人也在观望。现在还在市场上买卖房子的客人，大部分都是刚需客人。
“总体来说，如果是刚需自住，长期持有，我觉得还是尽早买比较好，但是一定要量力而行。如果你是在去年上半年疯狂时期买的房，现在会觉得很失落。老实说，自从疫情开始以来，我认为市场变得不可预测。”她坦言。
洛杉矶eXpRealty的经纪人珀尔(Pearl)说:“我最近为一个客户买了一套房子。他想从2021年开始买房，已经看了两年了。在此期间，抵押贷款利率也从大约2%上升到7%。大洛杉矶地区的平均房价一年涨了5万美元左右，两年涨了10万美元。他两年前喜欢的房子，现在同样的价钱买不到了。但是最近买家决定不等了，咬咬牙付了首付。
美国房价还会继续上涨吗？
Kasif Ansari还表示，市场认为未来一年高房价不会下跌。房贷利率高也让业主不愿意卖房。大多数业主前几年签的是定期低房贷利率。如果他们想改善居住条件，只能拿着低利率，选择改造现有房屋。数据还显示，建筑商面临用工荒、材料成本上涨、楼市遇冷等困难，无意建造很多建筑。
目前7%的高房贷利率何时才能回到2019年那样的“正常”水平？Kashif Ansari指出，车间里的大多数人都认为短期内不太可能。美联储的信号是，它将在一段时间内维持高利率的新常态。
从生活在国外的IQI数据来看，Kahif Ansari透露，今年，中国人购买自用住房，而投资房减少。虽然美国不再是中国海外买家的首选，但仍排在第三位。
前中房集团董事长、汇力基金董事长孟晓苏告诉中新社记者，中新社是直通车。美国楼市一般以18年为一个周期。目前，美国楼市正处于一个繁荣周期的末期，这也是美国楼市最近似乎在快速上涨的原因。但他认为，这一周期可能会在明年结束，届时美国房价可能会出现大幅下跌。
作者:庞无忌
来源:中国是直通车。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"美国楼市怪现象：利率高得吓人，房价却创历史新高，怎么回事？"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/136192.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
